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クリスマスに土地をプレゼントしよう

クリスマスまで1ヶ月を切りました。
大切な人へのクリスマスプレゼントはもう決まりましたか?

私は一昨年、妻に土地をプレゼントしました。それも1200坪。

どこの土地かって?

それは・・・

月の土地です。

アメリカに月の土地を販売している会社があって、その日本代理店のサイトがあるんです。
下記は、そのサイトからの引用です。

月の土地を販売しているのは、アメリカ人のデニス・ホープ氏。
同氏は、「月は誰のものか?」という疑問を持ち、法律を徹底的に調べました。
すると、世界に宇宙に関する法律は1967年に発効した、いわゆる宇宙条約しかないことがわかりました。
この宇宙条約では、国家が所有することを禁止しているが、個人が所有してはならないということは言及されていなかったのです。
この盲点を突いて合法的に月を販売しようと考えた同氏は、1980年にサンフランシスコの行政機関に出頭し所有権の申し立てを行ったところ、正式にこの申し立ては受理されました。
これを受けて同氏は、念のため月の権利宣言書を作成、国連、アメリカ合衆国政府、旧ソビエト連邦にこれを提出。この宣言書に対しての異議申し立て等が無かった為、LunarEmbassy.LLC(ルナ・エンバシー社:ネバダ州)を設立、『月の土地』を販売し、権利書を発行するという「地球圏外の不動産業」を開始しました。


私が妻にプレゼントした一昨年といえば、火星が6万年ぶりに大接近して話題になりましたが、その時に火星の土地を販売している会社があるというニュースを見てこのサイトを知りました。
見てみると月の土地を販売している会社が火星の土地も販売し始めたところでした。

おもしろいと思ったので、妻に1エーカー(約1,200坪)購入することにしました。
月と火星のどちらを買うか迷ったのですが、「将来お金持ちになった時に、自分の土地を見に行ける可能性があるとすれば月かな」という考えで月の土地にしました。

後日、月の土地権利書と、購入した場所がわかる月の地図と、月の憲法が届きました。
(下記地図の矢印は所有地の場所がわかりやすいように私が書きました)
月の所有地

いつも眺めている月に妻の土地がある。夢のあるプレゼントだと思いませんか?
妻は何万円もするプレゼントだと今でも思っているようですが、実は3,000円から買えるんです。(妻には内緒です)

先週、ライブドアの堀江貴文社長が火星の土地を買ったというニュースがありましたね。
ホリエモンは、宇宙開発にも情熱とカネを注いでいるようですが、地球に近い月よりも火星の方が利用価値が高いという判断なのでしょうか?
確かに火星は地球に環境が近いと聞きます。
もし宇宙開発事業が始まるとしたら、月よりも火星の方が資産価値が生まれるのかも知れませんね。
お付き合いのあるビルオーナーさんには、何十年も前に、こんな土地買ってどうするのと言われながら神奈川や千葉の原野・山林を買って、その後鉄道が通って宅地になって資産を築いた方がいます。
そういう見方では、自分の買った土地を見に行ける可能性は低いけど、「売ってくれ」と言われる可能性は火星の方があるのかも知れません。
もしかしたらホリエモンは、火星の土地をすでに買い占めているのかなぁ。

大切な人へのプレゼントに、または自分に、是非宇宙の土地を購入してみてはいかがでしょうか。
いまならオリジナルクリスマスカード付の特別企画やっているようです。↓




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

ロードサイド店舗運営の魅力とリスク

Jリートの投資する物件がオフィスやマンションに限らず多様化していますが、ロードサイド型の商業施設でポートフォリオを組む銘柄も登場しそうです。
11月に入ってゼクスリプラスといった会社が、REIT上場を視野に入れたロードサイド商業施設のファンド組成を発表しています。

ロードサイド商業施設とは、車通りの多い道路端に建つファミレスや紳士服屋、カー用品店などの店舗のことです。

私はバブルの頃に建てられたロードサイド店舗を15物件ほど運営したことがありますが、ロードサイド店舗ほど運営が簡単で収支が安定する収益不動産はないというのが実感です。

最初こそ、テナントを見つけて、契約結ぶという手間がかかりますが、テナント好みの建物を建てて運営が始まれば、その後はほとんど手間がかかりません。
賃貸借契約で、管理区分をしっかりとテナントに割り振れば、後は建物の管理もオペレーションもテナントがやってくれます。
15年くらい経って主要構造部の劣化部分を直す以外、普段は店舗にお客さんが入っているかを気にするくらいです。
決算書は極端な話、収入は賃料、支出は火災保険と固定資産税と借入れの金利くらいしか計上するものがありません。
テナント好みの建物を建てる際に、テナントから建設協力金の意味合いで敷金・保証金をたっぷり預ることもできますので、借入れの額も少なくて済みます。

ただ、テナント好みの建物を建てることが大きなリスクでもあります。
そもそも、1つのテナントと長期の賃貸借を前提に建物を建てるため、そのテナントの経営が途中でうまくいかなかったら一大事です。
1テナントなので、そのテナントが抜けると収入が途絶えますし、建物に合う後継テナントを見つけるのが困難な場合もあります。
リスクの回避方法として、中途解約時のペナルティ条項(敷金没収など)をあらかじめ定めていますが、それが原因で現在訴訟になっている物件もあります。

バブルの頃に建てられたロードサイド店舗の多くは、15年程度の事業計画になっており、ここ最近その15年目を迎えている物件が多いです。
当然15年前といえば、右肩上がりの事業計画を作成し誰もが疑わなかった時代。
幸運にも立地もテナントも良好で賃貸借契約を更新した物件がある一方で、途中で賃料を減額したため所得税が持ち出しになった物件やテナントが倒産したため破綻した物件もあり、15年後の結果は様々です。

前述の通り、うまくいけばこんなに手間がかからない収益物件はないと思うのですが、失敗すれば大打撃です。
土地を有効活用しようとして、土地の属性からロードサイド店舗の経営を始められた地主さんの場合、成功か失敗しかないためリスクがありますが、これをポートフォリオにしてファンドを組めば、リスク分散にもなり、本来のロードサイド店舗のメリットを享受できるので面白そうだなあと感じました。

今は資金もノンリコースローンで調達しますし、テナントとの強弱関係も変化していますので、ロードサイド店舗の運営方法も変わっていると思いますが、その魅力は変わっていないと思います。

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構造計算偽造 一連の報道からわかったこと

連日報道されている構造計算偽造の問題、たくさんのブロガーがこの事に感じる憤りを書いておられます。
私が今さら書き立てるのもおこがましいので、「他のブロガーさんとまったく同意」ということで省略します。

ところで、この件はいったい誰が補償するべきなのでしょうか?
基になるデータが偽造されていたのでは、宅建業法上の売主責任は問えないという意見があるようです。
姉歯に補償しろと言っても絶対そんな資力はありません。
資力があると思われるゼネコンが頼りでしたが、木村建設は早くも立ち行かなくなりました。
やっとの思いで買ったマイホームがトンデモナイ物件だった方々の気持ちを考えると、たいへん胸が痛みます。

ゼネコンの友人の話では、検査が「ザル」なのは珍しいことではないそうです。
ただ、構造計算が仮に間違って検査をスルーしても、ゼネコンは現場で「これじゃ鉄筋少ないだろ!」って経験上わかるそうです。
というより、建設業の認可を受けたゼネコンは、その間違いに気づかなければならない責任を負っているのだそうです。
だから、今回の件は、設計も検査も施工もみんな「確信犯だろう」とのことです。

今回の事件でわかったことをまとめると、
・確認検査はザルである。
・モラルと資力のない会社に頼むと万一の時に補償してくれない。

以上から私が感じたことは、
構造計算はプログラムを用いて行うため、悪気はなくても入力ミスすることはあり得るわけで、どうせ検査はスルーするので、ゼネコンが気づかなければ建物は完成してしまう可能性があります。
後になってそれが発覚して問題になったとき、資力のあるゼネコンが施工して、誠意のあるデベが売主でないと、後悔することになる可能性が大きいということです。
という意味で、「会社が大手かどうか」というのは、けっこう重要な要素なのかなと思いました。

これからもこの問題は進展していくでしょう。
新たな問題が発覚するかも知れません。
よりよい確認検査制度への見直しや被害を受けた方への補償を望みます。
ただ、メディアがいつものように必要以上に不安を煽るのだけはやめて欲しいです。
問題のない建物でさえ、自宅のヘアクラックを見つけて「構造計算書を確認しろ」と売主に迫る図が頭に浮かびます。
そして、「新たな補強リフォーム詐欺が発生」なんて絶対あってはならないことです!

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エレベーターのトリビア

週刊ビル経営に三菱電機ビルテクノサービスがオフィスワーカーに実施したある調査結果が記載されていました。
その調査とは、
Q1.エレベーターかご室内の奥に鏡が設置してある理由は?
Q2.エレベーターの車椅子表示がある操作ボタンを使用したことがあるか?

Q1の答えは、「車椅子使用者が後ろ向きに出る際に背後を確認するため」ですが、なんと正解者は19.6%。
Q2については、車椅子用のボタンを押すとエレベーターの運行が遅くなるが、62.4%の人が日常的に同ボタンを使用している。
そうです。

けっこう知らない人多かったんですね。
Q2については、車椅子用のボタンで到着した階は、通常よりもドアの開いている時間が長いんですよ。
これを知らずに普通の人がこのボタン使用すると、その人が降りた後もしばらくドアは開いたままで、他の階で待っている人は待ち時間が長くなるんです。
車椅子用のボタンですが、乗り場での呼びボタンを「こども用」、かご内にあるボタンを「奥の人用」と思い込んで使用している人、多いかも知れませんねぇ。

エレベーターに関するトリビア、いろいろありますよ。

例えば、行きたい階のボタンを押し間違えた場合、その階をダブルクリックで消去できること、知らない人多いのでは?(人前でやってまわりが「えっ?!」って顔してるの見るのが楽しい。ただし、オプション対応していない機種あり)

例えば、ペット対応マンションのエレベーターにあるペットボタン。ペットを乗せてる時に押すと目的階まで直通するのですが、知らずに利用していない人多いようです。(ペットが乗っていることを知らせるだけの機種もあり)

かご内の壁にある扉(?)は、棺桶や担架を運ぶ時に開けるってのは、ずいぶん前だけどテレビでやってたか・・・

探すとけっこうあるかも知れません。気がついたらまた書きます。

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成約情報公開はこんな風になる

国土交通省が、不動産流通機構(レインズ)の成約価格情報公開に関する最終案をまとめたようです。
日刊不動産経済通信(11月17日号)の記事をまとめると、下記のようなシステムになりそうです。

・マンション、戸建てを選択する。
・都道府県から地域を絞り込む。
・検索条件は、間取りタイプ、築年数、駅からの距離
・アウトプットは、占有面積あるいは築年数別に成約価格をグラフ上に表示
・表示された成約価格をクリックすると、成約価格、占有面積、間取り、築年数、沿線など詳細情報を表示する。(ただし、データが10件以上ある場合に限る)
・表示する成約情報は、直近3ヶ月のものとし、直近3ヶ月の成約情報が100件以上ない場合は表示しない。
・地方圏域などについては、100件以上となるように地域をグルーピングする。
国交省では、今後システム設計に入り、来秋から施行運用し、2007年4月から本格運用していく方針。

だそうです。
どうでしょう。なかなか使えそうなシステムになりそうな気がします。
相場観を把握する観点から、当初想定していた直近6ヶ月の情報を3ヶ月にしたところや、ある程度のサンプル数が集まらないと表示しないといった考え方がありがたいと思います。
今まで相場といえば、不動産屋に調べてもらうか、自分で路線価から計算するしかなかったことを考えると、大きな飛躍だと思います。
ぜひ使い勝手のよいシステムになってほしいです。

全国4団体の「レインズ」のシステム統合や、一般向けサイト「不動産ジャパン」との一元化といった動きもあり、不動産業界もいろいろ動きそうですね。

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  関連記事:中古住宅の実勢価格、来秋からネットで公表

ビル経営管理士 試験結果

本日、ビル経営管理士試験の合格発表がありました。

結果は、「合格」

よかった・・・ 受験料31,500円がムダにならなくて・・・

今年は、受験者 323名、合格者 229名、合格率70.9%だったそうです。

うーん、受ければ合格する資格???
社内でも受験者全員合格でした。
あんだけ頑張ったのに、ちょっと拍子抜けです・・・
この資格を一般に広めようと受験資格を撤廃したところなので、大盤振る舞いなのでしょうか?
それにしてもまだまだ人数少ないですねぇ・・・

この資格、私には大きな意味があるんです。
アセットマネージャー(AM)さんと名刺交換して、AMさんの名刺に「ビル経営管理士」と書いてあって、プロパティマネージャーの私の名刺にはないことが悔しいというか、恥ずかしかったので、今年は取ってやろうと決意したのでした。(そ、それだけです)

でも、よかった・・・

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中古住宅の実勢価格、来秋からネットで公表

不動産流通機構が、来年秋から中古の住宅やマンションの実勢価格をインターネットで無料公表するという発表がありました。
利用者がホームページで、建物の種類や地域、間取り、築年数などの条件を設定すると、該当する最近の取引の売買価格と物件の面積が、1件ずつ表示されるそうです。

最近、収益還元法による価格査定が話題ですが、収益物件でなければ、やはり近隣の取引事例を参考にするのが一番安心できる査定方法だと思います。
こうして、情報が少しずつでも公開され、日本の不動産取引きが透明になっていくのはいい傾向だと思います。

しかし、、個人情報保護のため物件の特定はできないそうです。
最近は競売不動産の競落人でさえ振込め詐欺にあうそうですから(詳しくはPrecious Worksさんのブログをご参照ください)、物件と購入価格が公開されたら、また新たな手口の犯罪が誕生する可能性もありますが、少しは安心できそうです。
しかし、物件が特定できないのに個別の取引事例が公開されるというのは、逆に危険ではないかと。不動産には個別性が強いという事実を理解していない人が利用した場面を想像してしまいます。

この公表システム開発には、国土交通省も資金援助するようですが、これが国土交通省が前々から検討してきた不動産取引価格の公開制度ですか?そしてこれはレインズ一般開放の前兆なのでしょうか?

「不動産オークションの可能性」でも書いたように、今まで不動産屋でないとできなかったこと、わからなかったことが、インターネットの普及でふつうに情報収集できるようになりつつあります。
「街の不動産屋」の存在意義が問われる世の中が近づいています。
この事は、たっくんのブログでも以前から危惧されており、実務家の対応が参考になります。

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1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

持たざる者が金持ちになるならこの方法!

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
金森 重樹
4478620695


トゥイークのオススメ度:5つ星 「実践しなくても知っていた方がいい」

久しぶりに不動産投資関連で、読むのが面白く、グイグイ引き込まれてイッキに読み切った本でした。

著者は、金持ちになりたいのにリスクを負わない人、不勉強なのに知ったかぶった人には厳しいです。
・あなたは常識の壁に閉じ込められた常識の奴隷です。
・リスクを負う覚悟のない人間は、貧乏人でいることに甘んじて、じっと辛抱してください。
・こんな人間は何度投資をやっても永久に勝てませんから、地道に積立貯金でもやっていればいいのです。
これは実際に実践し成功してきた著者だから言えることで、この自信ありげな口調がむしろ心地よく楽しんで読めました。

本書が他の大家さん関連の本と違うところは、区分投資もアパート投資も完全否定していることです。「完全否定」なんです。

●区分投資の方がよっぽど危険
「まずはワンルームから」という初心者に、次のような理由で反対しています。
・ワンルーム投資は物件の値下り率が大きく、売却後のトータルリターンがマイナスになる危険がある。
・区分所有は担保にならないため、複数取得する場合に多額の自己資金が必要で、レバレッジの力が働かない。
・最大のバカバカしさは手間。1室購入するも20室を1棟買いするも購入時の手間は大して違わない。
・融資担当の手間も同じで、「借りる額が少なければ融資が通りやすい」というのは初心者の大きな勘違い。

●木造アパートは金がある人間が買うもの。
同様に木造のアパートも自己資金の少ない初心者が買うものではないと反対しています。
・同じ築年数、同じ利回りの物件で比較すると、RC造に比べて木造の物件は自己資金がたくさん必要。
・木造アパートは、金持ちが短期間で償却して減価償却のメリットを享受するために建物割合を思いっきり引き上げて購入するもの。

●持たざる者が金持ちになるにはRCマンション1棟物
著者は、持たざる者が金持ちへの一発逆転を狙うならRC(鉄筋コンクリート)造マンション1棟物を買うしかないと断言します。
RCは法定耐用年数が長く、融資を長期で組めるために少ない自己資金で物件をどんどん買っていけます。
そして本書の肝は、「収益還元法で融資判断する銀行を利用する」ということです。
収益還元法によれば、収益力がある物件に投資する場合、自己資金も土地も必要ありません。
本書には収益還元法による融資可能額を大まかに判断できる計算方法が書いてあり、とても参考になります。

●億単位の借金をすることが「破壊的成功法」
リスクを分散させる「資産三分法」は資産家が安全性を高めるための手法であって、持たざる者が資産を急拡大するには、勝機に賭けて億単位の借金を背負い「一点突破全面展開」しかない。というのが著者の論理です。
覚悟決めてダメだったら、自己破産して一から出直せばいいというスタンスです。

借金について、著者は下記のように主張しています。
借金自体は、その調達コストを上回る収益を上げられる限りにおいては、何の問題もない。
返済可能額ではなく融資可能額上限で住宅ローンを組む方が破綻する可能性が高い。
コントロールされた10億円の不動産投資よりも、5000万円の住宅ローンの方がよっぽど危険。
「借金それ自体は、善でもなく悪でもなくニュートラルな存在」。
投資のための借金を恐れてはならない。

著者の主張は、いつも白か黒かはっきりしています。
そして、説明には根拠があって非のうちどころがなく、納得できることばかりです。
でも、それがすべてだとは思えません。著者も「これが正しい」とは言ってません。
リスクを許容できない人は、この道を選ぶ必要はありません。
でも、億単位の資産を不動産で形成したければ、負わなければならないリスクだと思いました。
いずれにしても、それを理解するために一読する価値がある1冊だと思います。

◆通販大家さん
私は、著者の金森重樹氏が運営する「通販大家さん」にも会員登録しています。
金森氏が「いい」と判断した物件が出るとメールで知らせてくれます。
予め銀行の融資にあたりをつけて、必要自己資金額が提示してあるのがかわっているところです。
特に1~3億円の収益物件の情報が流れてくるので、資産家しか相手にしていないのかと思いましたが、この本を読んで、そうではなかったことが理解できました。
「破壊的成功法」を実践するためには、心強いサイトなのであわせてオススメします。

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金森重樹氏のウェブサイト「通販大家さん」はコチラから↓ (著者のセミナーDVDも販売中)



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基準地価 上昇地点のその後

生駒データサービスシステムが発表したレポートに興味深いものを見つけました。

9月に発表された2005年基準地価。3大都市圏の上昇率1位ポイントの徒歩5分圏内にあるオフィスビルの空室率が、いずれも低水準だというのです。
東京の上昇率1位は銀座2丁目ですから、まあ調べなくても分かりそうなものですが・・・
各地上昇率ベスト10まで見ても、空室率は軒並み下降し、周辺より低水準なのだそうです。

生駒データサービスシステムはオフィスマーケットの調査会社なので、住宅地についての分析はありませんが、気になります。

住宅地の上昇率ランキングには、「住みたい街」が入るといわれます。
今年の上昇率全国トップは、つくばエクスプレス(TX)新駅の六町駅前(足立区)で9.0%上昇でした。
TX沿線は、他にも青井駅前が8.0%上昇(上昇率3位)、守谷駅が5.0%上昇といった地点があり、ポテンシャルの高さを感じます。
今まで陸の孤島だったのが、いきなり駅前になる訳ですから、その将来性で評価が上がったのは理解できます。
TX開通後の実際の取引きはどうなのでしょうか?
沿線の評価や人の流れ、開発計画等は今後も気にしていきたいと思います。

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  関連記事:秋葉原再開発とオタク
       東京・首都圏未来地図
       地価は今後も上がるのか

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八重洲一丁目地区の再開発

東京駅周辺の再開発といえば、丸ビル、三菱信託本店ビル、丸の内MY PLAZA、丸の内オアゾ、東京ビルと丸の内側で次々と新築ビル竣工し、風景が一変してしまった一方で、八重洲側は相変わらず庶民的で雑多なイメージの風景が残っています。

しかし、いよいよ八重洲側も風景が大きく変わろうとしています。
今週開催された八重洲一丁目地区のまちづくり勉強会の資料を見ました。

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 地下にバスターミナル
 低層棟に住宅、ホテル、サービスアパートメント、商業施設
 東京駅前のランドマークとなる超高層棟にはオフィスとホテル
 基準階床面積は日本橋三井タワーや丸ビルよりも大きくする計画です。
 イベント広場や庭園といった空間
 八重洲口開発と接続するペデストリアンデッキを外堀通り上空に整備
 2014年完成予定のようです。

まさにこの再開発は「まちづくり」です。

2011年、先に完成予定の八重洲口開発で、超高層ツインタワーと両棟を結ぶ歩行者用デッキ、大屋根が誕生します。

そして2014年、新たな八重洲の誕生。
 「東京駅開業100年目、八重洲の再生が始まる」
壮大なプロジェクトです。
10年後、八重洲の風景は大きく変わってるんですね。

庶民的で時代から取り残されていく八重洲がどこか好きでした。
丸の内で仕事をしても、終わって酒を飲むとしたら線路を越えて八重洲か日本橋でした。
三井不動産は、「先進性、先端性を表現する新しい都市空間を創出する」と張り切っています。
どんな街が誕生するのか楽しみな一方で、なじみの街が消えてしまう寂しさを感じます。

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「長者番付」の廃止について思うこと

政府税制調査会が「長者番付」の廃止を提言する方針を固めました。

このニュースを見て、「私がランク入りする前になくなるのか!」と思いました。
この公示制度は、所得税を1000万円超納めている人を公表する制度です。
私が担当している個人ビルオーナーさんの中には、1000万円超の所得税を納めている方がいらっしゃいます。
毎年長者番付を「へー、世の中には稼いでる人がいるもんだ」という関心でしか見ていませんでしたが、私も不動産投資を真剣に考えた頃から、「いつかはランク入り!」と思っていました。

この制度のそもそもは、「まわりで大儲けしているのに番付に入っていない人がいたら、脱税してるかもしれないので税務署に密告してね」という、徴税が目的で始まったそうです。
高額納税者の名簿は犯罪にも利用されるため、前々から廃止を求める声はありました。
しかし国は、プライベートよりも徴税の方を重要視していたわけです。
それが、個人情報保護法が施行された今年になって、国もプライバシーの方が重要と判断した訳です。
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最新のシステムキッチンを格安でリフォーム

今や住宅関連のマーケットリーダーは、団塊ジュニアファミリーとDINKSです。
日本住宅建設産業協会が発表した「女性の視点から見たマンションにおける食文化スペースとしてのキッチンのあり方について」を見ても、住関連産業の商品開発において、彼ら(私たち)のニーズが最も重要のようです。
「団塊ジュニア」と様々な住関連のキーワードで検索をすると、各社が分析したニーズと開発した商品があって非常に参考になります。

大家さんとして、他の物件と差別化を図るために、最近のトレンドを取り入れたシステムキッチンにリフォームするというのは効果があるのではないでしょうか。
キッチンは、物件の印象に大きく影響しますし、特に女性なら最もこだわりたい場所だと思います。

さて、最近のトレンドを取り入れた住宅を見たいなら、新築マンションのモデルルームに行くのが一番手軽だと思います。
私も近くの物件でチラシが入ると見に行くようにしています。(冷やかしバレバレですが・・・)
モデルルームってグレードの高いキッチンが付いてますよね。
食洗機、浄水機は当たり前。コンロや蛇口、収納等も工夫されています。

ところで、モデルルームで使用した設備や家具をアウトレットで販売している「お新古市場」というサイトをご存知ですか?

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耐震診断の有無を重説に追加

10月28日に改正耐震改修促進法が可決・成立しました。
これを受けて、国土交通省は宅建業法の施行令を見直し、重要事項説明に「耐震診断の有無」や「耐震診断に基づく耐震性能」を追加する準備に入ったようです。

耐震に関する情報を重要事項説明に追加することで、中古マンション購入者はより安心して購入することができますので、いい取り組みだと思います。

でも、困りました。
私の買ったマンションは、旧耐震で、しかも耐震診断をしていないんです。
私は購入時に仲介業者に調べてもらってわかりました。
迷った結果、地震保険にきっちり入って購入しようと決断しました。
しかし、このマンションを売却する頃には宅建業法第35条(重要事項の説明等)が改正されていて、「このマンションは旧耐震なのに耐震診断してませんからね」と必ず説明されちゃうんです。
売りにくくなりますねぇ・・・

いかんいかん。
売りにくさの前に、入居者の安全のために、やはり耐震診断、耐震改修は実施を検討した方がよさそうです。

今回の改正は、耐震診断や耐震改修への意識向上と促進だといわれてますが、早いうちに効果が現れそうですね・・・ 実感。
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究極のエレベーターメンテナンスコスト削減策

今日は大阪日帰り出張でした。移動時間を使って、前から気になっていた本を読みました。

エレベーター革命
エレベーター革命


この本は、メーカー系エレベーターメンテナンス会社の出身者が書いた本です。

建物の管理コストを削減したい場合、まっ先に目につくのがエレベーターメンテナンス費の高さではないでしょうか。
そして、フルメンテナンスとPOG(パーツ・オイル・グリース)契約のどちらがいいのかという議論になります。
しかし、この本では、究極のメンテナンスコスト削減策「自主メンテナンス」を薦めているのです。
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プロパティマネジメントのお仕事

最近、寝るためだけに家に帰ってるような忙しい毎日です。
書きたいネタはあるんですが、時間をかけて書く時間がなくって・・・
ちょっと複数の業務が重なってここ1年で最も忙しい状況です。
そこで、いま私がやってる業務をちょこっと書きます。

まず、担当している物件の来年1年間の収支予算を作成する時期です。
テナントに動きがなければ、前年と大きな違いがないため大した作業ではないのですが、担当物件の中にごっそりテナントが退去したビルがあり、リーシング計画を予算に反映させなければなりません。
また、今年2億円かけてバリューアップ工事をし、ガス炊きのセントラル空調も個別空調に更新したので、光熱費等の支出も計算が必要になります。
プロパティマネージャー(PM)の腕のみせどころですが、アセットマネージャー(AM)にこの大変さがどこまで伝わるのか・・・
「何月に満室にするのか決意表明」くらいに見られてたら悲しいぞ・・・
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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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