プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦　 200510

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上海の不動産管理事情

上海ガニがおいしい季節になりました。
上海で食べた上海ガニのおいしさを思い出しながら、上海不動産事情のつづきを書きます。
現地では、ビルオーナー、管理会社、仲介会社、金融機関等からヒアリングしたり、食事をしました。
噂どおり、上海の急発展している都市のエネルギーはすごいものがあります。
国家主導による都市計画遂行の迅速さや規模の大きさには驚きを禁じ得ません。
しかし、不動産管理に関する考え方には疑問を感じました。

先日も書きましたが、森ビル(ＨＳＢＣ Tower)の管理の水準は上海ではピカ一（日本では当たり前の水準でも）だそうですが、一般的に上海ではまだ管理手法は定着してません。
なぜなら、いいビルを建てて長期保有すれば賃料は右肩上がり。初期投資を3年で回収して、回収後の管理はどうでもいいというオーナーばかりだそうです。
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「マンションみらいネット」に感じる疑問

今日はイジワルな記事を書きます。

マンションの修繕履歴や管理状況をデータベース化するマンション履歴システム「マンションみらいネット」のモニター登録がはじまっています。
マンション管理士の方々のブログには「これでマンションの管理が良くなる」と期待をこめた記事が多く見られますが、私の意見は懐疑的です。さかたさんの意見に近いです。

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建物の管理運営の仕事をしていると、様々なデータが集まります。
「これらのデータを活用して何か他社と差別化サービスを作り出せないか」
私もいつも考えてます。
「修繕計画を長期保証する」とか、云々かんぬん・・・

今回のマンションみらいネットが提供するサービスをひとことで言うと、

　「過去のデータをカルテのようにして、いつでも誰でも見れるようにしよう」

誰でも思いつきます。安易すぎます。魅力を感じません。

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スキー場ファンド

不動産ファンドの投資対象が拡大していますが、ついにスキー場ファンドの登場です。
（ニュース自体は新しくないのですが、スノーシーズンが近づいてきたので、ちょっと書きたくなりました。）

オリックス系投資ファンド「ＯＰＥパートナーズ」は、年内にも300億円規模のスキー場再生ファンドを立ち上げるようです。

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同社がまず買収したのが川場スキー場です。
川場スキー場は、平成12年4月に斑尾高原開発(株)に買収されましたが、平成17年4月に斑尾高原開発が民事再生法の適用を申請し、ＯＰＥの取得に至ります。
ちなみに斑尾高原スキー場と斑尾高原ホテルは、不動産ファンドのダヴィンチ・アドバイザーズが取得しています。
ファンドが、スキー場も投資対象と考えはじめたことがうかがえます。

Precious Worksさんが、ラブホファンドのオペレーションについて書かれたのと同様に、スキー場ファンドもオペレーション能力がすべてを左右すると思います。

昨シーズン、パインリッジパートナーズが買収した神立高原スキー場に行きました。

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上海で頑張る森ビル

森ビルが上海で世界一高いビルを目指して建築を始めた101階建て超高層ビル「上海環球金融中心(World Financial Center)」の設計が変更されたようです。

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森ビルのホームページを見たら、今まで丸い穴のあいたデザインだったものが四角い穴に変更されています。
どうも中国人から、丸い穴が「日の丸に似ている」という批判を受けて四角に変更したようです。
その前は、建物の形が日本の軍刀に似ているという批判で丸い穴をあけたそうですから、中国の反日感情には困ったものです。

上海環球金融中心

（イラスト：森ビルのホームページより）

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不動産オークションの可能性（後編）

・・・（前編）のつづき
このように大きなメリットがある不動産オークションですが、かつて日本で不動産オークションといえば裁判所による競売制度しかなく、「破産しない限りオークションが活用できない」状況でした。
1999年に不動産オークションが解禁され、ＩＤＵがまっ先に日本で不動産オークションの仕組みを確立させたといえます。

仕組みを作っても、参加者が増えないとオークションの成功はありません。
マザーズオークションの参加者は、マザーズオークション会員だけではありません。
先日書いたようにクローズド・ビット方式の対象として、不動産ファンドやデベロッパーにも販売チャネルを広げています。
最近では、71万口座を擁するイー・トレード証券と提携し、利用者がオークションに参加できるようにしました。「株である程度資産を運用すると、一部を不動産に分散したくなる」というニーズを捉えたうまい戦略だと思います。マザーズオークションなら、物件探しから買付、融資、エスクローまでネットで完結できるので、ネットで株取引きしている人とは相性がいいのではないでしょうか。
こうして参加者を増やした結果、出展された不動産の落札率は60％超と、業界平均の約４倍の成約率になったそうです。

仕組みを作って、参加者が増えれば、あとは物件を増やすだけです。
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不動産オークションの可能性（前編）

今回は、マザーズオークションの株式会社アイディーユー池添社長から聞いた講演内容をもとに、私が共感した点をまとめてみました。

不動産オークションのメリットは「(1)多数の買主が参加することで売却時の機会損失が回避され、(2)競争原理に基づいた合理的な価格で売却できる」ことです。
おかげで売主は、売却時に「もっと高く売れないのか」という疑念がなくなります。
買主は、「買いたいのに情報がまわってこない」という悩みが解消されます。

例えば、売りに出していたビルに買主が現れ買い取り価格を提示してきた。
「もっと高く買ってくれる人はいないのか」と思っていたらマザーズオークションの存在を知り、買主の提示価格を最低売却価格に設定して出展したら1.2倍の値がついた。
このとき121件の入札があったそうですが、マザーズオークションのおかげで売主は機会損失を回避できました。
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不動産ファンドに所有物件を売る方法

あるオーナーさんとの話
「最近ファンドが不動産を高く買いまくってるそうですね。私の１棟物マンションも高く買って欲しいんですが、どこの会社に売ればいいですか？」
まぁ、今ならどこか買ってくれるかも知れませんが、直接ＡＭ会社に持ち込んでもねぇ・・・
と思っていたら、最適な売り方を見つけましたというお話。

ビッグサイトで開催された不動産ソリューションフェアに行ってきました。
そこで、マザーズオークションの㈱アイディーユー池添社長の講演を聞きました。
事前に「濃い人だ」とは聞いていましたが、いやーほんとに濃い！熱い人でした。

投資用不動産をオークションで買えるサイトとして、マザーズオークションを知っている方は多いと思います。
サイトを見てる限りでは、区分所有のマンションが数十件出展されていて、入札も入ってないしパッとしないサイトだなと思っていたのですが、この会社が扱っているのはこれだけではなかったんですね。
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不動産取引きと「ゲーム理論」

今年のノーベル経済学賞は、ゲーム理論を安全保障や軍縮に応用させた２人の受賞が決まりました。
これを機会に、不動産取引きとゲーム理論について記事を書こうと思ったら、すでにpeacewld2さんの「不動産投資コンサルティング業界」で書かれていました。

「ゲーム理論」とは、ライバルの戦略を想定して、自分の利益が最大となる戦略を立てる理論です。
私、今の仕事をする前は、ある企業の経営企画室で新規事業の立ち上げ等をしておりましたので、自然とゲーム理論的思想をするクセがついているんです。

競合他社と提供するサービスの質に差がない場合、採用の決め手は価格しかありません。
相手より安くするしか勝ち目がないので、相手の出方をうかがいながら価格競争を続けることになります。
これが「囚人のジレンマ」というやつです。
プロパティマネジメント（ＰＭ）業界がそのいい例です。
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財務省のオークション結果から思うこと

先日のログで軽くコメントしましたが、財務省の公開オークションの結果についてもう少し書きます。

20円金貨が1,000万円、２円金貨が1,700万円で落札・・・
バブル絶頂の頃、ゴッホの絵が数十億円で落札されたニュースを連想しました。
やっぱり今はバブルなんでしょうか？

今回金貨を落札した人たちは、何が目的なんでしょうか？
DOMBEさんのブログで「キャピタルゲイン」狙いだと書かれていました。
　　「しばらく持っておけば更に高値で売れそうだから」
ん？それって・・・・バブル期の不動産投資といっしょでは？
所有しているだけでは収益を生まないものを買ってみんな大失敗・・・
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不動産ファンドやＲＥＩＴの記事

この３連休、新聞をゆっくり読むヒマがなかったので、今日まとめて読みました。

まとめて読んで気がついたのですが、「不動産ファンド」や「ＲＥＩＴ」の記事って最近は毎日のように掲載されていますね。

気になったので日経四誌の記事検索をしてみました。
「不動産ファンド」で検索すると、10月に入ってから８件、過去３ヶ月で116件記事が見つかりました。
「ＲＥＩＴ」で検索すると、10月に入ってから29件、過去３ヶ月で291件でした。
「不動産ファンド」は１日１件、「ＲＥＩＴ」は１日３件の割り合いで記事が掲載されているんですね。
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賃料上昇の遅行性

いろんなところで景気のいい話が聞えるご時世になってきました。
すると「ゼロ金利時代もついに終わるのか」という話になります。
不動産投資は、一般的に借り入れをしてレバレッジを効かせているので、金利が上昇した場合、収支に与える影響は大きいですよね。

でも世の中、金利だけが上昇するってことはありませんので、金利が上昇するくらい景気が良ければ、賃料収入だって上昇するはずです。
ただ、賃料上昇の遅行性はありますが・・・
ちょうど、Precious Worksさんやきんさんがこの「賃料上昇の遅行性」について書かれていましたので関連記事を。

実際に賃上げ交渉をするのは我々プロパティマネージャーです。
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アスベスト問題の波及

サカタさんの「不動産コンサルタントのつぶやき」というブログで、「アスベスト問題の波及」について書かれていたので関連記事を。

今までアスベストの使用について、テナントからの質問に個別に対応していたのですが、今週になってＡＭ会社から管理受託ビルについてまとめてアスベストの使用状況を回答するよう指示を受けました。
サカタさんのログにある国土交通省が不動産業者に通知した「不動産業における石綿（アスベスト）問題への対応について」と関係している気がします。

ところで、世の中には新手のリフォーム詐欺が高級住宅街で「アスベスト除去リフォーム」の訪問営業をしているそうです。
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順調なスタート・・・

物件を引き渡して１週間が経ちました。
今のところ特にクレームも出ていません。
実は物件購入から一度もガスを通したことがなかったので、ガス給湯器とガスコンロの不具合がないかだけは賭けだったのですが、まずはひと安心です。
大家さん業は、やっと順調にスタートしたと言えそうです。

そろそろ２物件目を探そうかと思ってます。
今は株式投資の方が順調なので、年内は別に買えなくていいです。
来年には金利が上がりそうな雰囲気なので、「それまでにいい物件が見つかればいい」くらいの気持ちでボチボチいきたいと思います。

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マンション賃料上昇してます

アットホーム、ケン・コーポレーション、不動産経済研究所がまとめた05年上期の「住宅マーケットインデックス」によると、23区内の新築マンションの賃料が40平米以上80平米未満で前年同期比3.6％上昇の平米当り3,286円、中古マンションの賃料が3.2％上昇の2,992円だそうです。

供給過剰で空室続出、賃下げ合戦なんて一部で騒がれている割には、賃料水準は上昇しているんですね。
マンションの大量供給で2005年問題と騒がれたマンション市場ですが、やはりオフィスを含め不動産全体の市況が好転し始めているのでしょうか。

もちろん、平均値が実態を表しているとは思いません。
賃料を上げられる物件といつまでも下落する物件の二極化が明確になっていくのは収益不動産に共通していえることでしょう。
将来どちらになるかは、潮目が変わりつつある「いま」どう対応するかにかかっていると思います。

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敷金が返せない！（後編）

前編のつづきです。
足りない敷金返還資金は１億1000万円。残された期間は７ヶ月。

まず、私は最悪の場合を考えて、このビルを売ったらいくらになるのか、鑑定評価を依頼しました。
幸いにも鑑定価格は、敷金と借入の残額を上回ったので、最悪売却すればこの事態を乗り切れることが分かりました。（売却しても債務解消できない地主さんは最悪の結末を迎えています・・・）

すると、私に与えられた最大の使命は、今のテナントが退去するまでに次のテナントを見つけて敷金を預ることです。
これも市況の好転、各業種の出店攻勢を捉えたので、複数の入居申込みが入りました。
私は駅前からの人の往来を昼も夜も観察し、このビルの１階は絶対コンビニがいいと判断しました。
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トゥイーク

Author:トゥイーク
居住：東京都
年齢：３０代
妻子：あり
職業：流動化不動産のカストディ業務
特技：スノーボード
資格：
・ビル経営管理士
・宅地建物取引主任者
・管理業務主任者
・マンション管理士
・フィナンシャルプランナー
・建築設備検査資格者
・特殊建築物調査資格者
・昇降機検査資格者
・消防設備検査資格者
・証券外務員(1種,2種)
・損害保険募集人資格
・生命保険販売資格
・変額保険販売資格
・ライフコンサルタント
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