敷金が返せない！（前編）

先日、築40年でも満室稼動のビルオーナーを紹介しましたが、今回はビル存続の危機にさらされたオーナー様の話です。

バブル末期に竣工した地上６階地下１階のオフィスビル。
ＪＲ主要駅から徒歩１分の好立地で今のところ満室稼動。
毎年の借入返済後のキャッシュフローは4,000万円以上。
このビルのオーナーは、一人のおばあちゃんです。

おばあちゃんは、ビル経営のことは我々にまかせっきりで、もらった収支差額は旅行に使ってしまう方だったので（もちろん相当な所得税を支払っていますが）、健全な修繕積立と敷金返還準備金の積立てを啓蒙し続けてました。

１,２階に入居の大手証券会社が店舗統廃合の計画を発表しました。
当該テナントが解約通知してくるのも時間の問題となりました。
おばあちゃんに資金計画について相談されます。
この証券会社は竣工当初から入っているテナントで、なんと預り敷金は賃料の100ヶ月分、およそ１億7000万円です！
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建替えも視野に入れた中古マンション購入

今年の３月に「マンション建替え円滑法」に基づく施行再建マンション「イトーピア桜新町グランピークス」が竣工しました。
これは、全国初の個人施行によるマンション建て替え事業として、伊藤忠都市開発が行ったものです。
10月には、第２弾として川崎の「ベルエール多摩川」の建替えに着工するようです。
築25年のメゾネットタイプ34戸のタウンハウスをＲＣ造７階建て85戸に建替えるプロジェクトで、容積率は70％から200％に拡大し、既存住民の負担はゼロだそうです。

　※個人施工方式とは、区分所有者の同意を得たデベロッパーが施工者となれる方式のこと。

魅力的なプロジェクトですよね。

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ラブホファンド

不動産投資マネーが地方に向かっていると書きましたが、建物の用途も広がっているようです。

物流施設に投資するＲＥＩＴも現れましたが、なんと、最近はラブホテルも投資対象になり、世の中にはラブホテルファンドもあるようです。（運用会社はレジャーホテルファンドといっていますが）

説明を読んでみると・・・なるほど、ラブホって高収益不動産なんですね。
ファッションホテルは、信託が受けてくれない、借り入れができないと、あまりいいことないと聞いているのですが、投資適格不動産の在庫不足で、ファンドもあの手この手で対応しているのでしょうか？

信用格付けが低くて利回りが高い債券に投資する投資信託をハイイールドボンドといいますが（ジャンクボンドともいう）、単体ではリスクが高くてもポートフォリオを組めばリスクを分散しながら高いパフォーマンスが狙えるように、不動産のポートフォリオに組み入れると面白いかもしれません。

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熱狂！不動産ファンド

今日発売の週刊東洋経済(10月1日号)の特集は「熱狂！不動産ファンド」です。
「バブル崩壊か、絶好の買い場か!?」なんて書かれてますが、最近「バブル」という言葉をテレビ、雑誌、新聞等でよく目にします。
７月に上場したプロスペクト・レジデンシャル投資法人の初値が公募価格を割ってから、好調だったＲＥＩＴに変化が現れ、続いて基準地価の上昇を確認して一斉に「バブル」とメディアが騒ぎ出したように感じます。

東洋経済の特集については、きんさんのブログ「目指せ経済的自由人！ [蓄財道場］」によくまとめられているのでご参照ください。

感想は、過去に日経ビジネスの特集について書いた私の意見とほぼ同じ内容が書かれていると感じました。 過去の記事「マンションバブル？」をご参照ください。

特集の中に空室ビルの取引きについて書いてあったので、そちらについて書きます。

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試験終了！！

ビル経営管理士の試験が終了しました。
今は開放感。
久しぶりに勉強したなぁ。

結果は・・・

自信をもって「できた」とは言えない。
ブログにハマってしまったので、勉強に真剣みが足りなかったかなぁ。

試験問題で「J-REITや不動産ファンドの最近の動向」が穴埋め問題で出題され、
『ファンド間の物件取得競争は過熱してきており、東京都心部では、不動産価格の高騰（＝【カ】の低下）を招きつつあり、稼動中物件、開発型物件の別を問わず、優良物件の取得は困難となってきている。』
という問題を見て、「おぉ、試験問題にまでファンドバブルの話題が！今夜ブログで書こう・・・って、おいっ試験中だろ！」とひとりツッコミ。

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住宅投資減税の導入

日本経済団体連合会が「来年度税制改正に関する提言」を決定しました。

住宅税制では、住宅取得への支出を社会インフラへの投資と捉える視点から、住宅ローンのみを支援の対象とするのではなく、自己資金をも含めた住宅投資額から一定割合を税額控除する「住宅投資減税の導入」を求めていくそうです。

そうなれば嬉しいですね。

しかし、住宅取得への支出を社会インフラへの投資と捉えるのならば、アパマンへの投資も同じではないでしょうか。
大家さんは、棲家を求める人に住環境を提供しているのです。
これも社会インフラへの投資です。
私のように、ライフプラン達成のために自宅購入ではなく収益不動産に自己資金とローンを組んだサラリーマン兼業大家さんもいることを考慮してほしいですね。

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保有期間と管理の方法

先日、ファンドが共存する分譲マンションは、個人と利害が一致せず管理が難しいという話を書きました。今回は、短期保有と長期保有の違いによる管理の考え方について書きます。

最近、不動産ファンドが所有する建物は、転売を目的に取得されているものが少なくありません。
いずれ転売するので、管理は保有期間のみ不具合が生じなければいいというファンド会社がいます。
いま問題がなくて見た目も悪くなければ、長期的な視点で予防保全にお金はかける必要はないという考え方です。

オーナー様の方針通りにビルを運営するのが、プロパティマネージャーの仕事ですが、できることなら、そのビルが最大のパフォーマンスをするように運営をしたいものです。

私が知っているビルには、築40年でも常に満室稼動のビルがあります。

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地価は今後も上がるのか

国土交通省が発表した基準地価は、地価公示に引き続き地価の下げ止まり傾向が鮮明になりました。
都市部では「15年ぶりに上昇」と騒がれています。

地価上昇を先導しているのが、リートや私募ファンドであることは何度か書きました。
今後も地価が上昇するかは、当のファンド運用会社が今の地価をどのように考えているかが参考になると思います。
不動産経済研究所が基準地価の発表に合わせて、ファンド運用会社43社に緊急アンケートをしたそうです。
その結果は、市場が過熱しているとの回答は約８割に達しているものの、キャップレートの許容範囲については、渦中のプレーヤーたちは以外に冷静。収益不動産の価格については、「上がる」回答が多かったようです。

一番不動産を買ってるファンド会社が今後も「上がる」と思って買ってるんだから、地価は上がるんでしょうね。

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酒販免許の活用法

先日契約したドクターへの１階引渡しが済み、今日から内装工事が始まりました。

いままであったコンビニがなくなるのは寂しいものです。
コンビニは閉店しましたが、酒販免許だけは継続し、今まで倉庫だった所に移して、なじみのお客様への配達だけは続けています。
妻が自宅で電話番をしています。
妻はコンビニの発注係長（カッコよく言うとマーチャンダイザー？）だったのですが、今月から無職(主婦)です。
うちの家計が急に苦しくなりました・・・

せっかくの酒販免許、なにかいい活用法はないものでしょうか？
立派な店舗はなくても、アイデア次第ではネットで成功できると思うのですが・・・

いいアイデアある方、連絡ください。
いいアイデアない場合は、とりあえずクリックしてください。⇒このブログに投票

自己資本利回りを計算してみた

ビル経営管理士試験まで１週間を切りました。
今日解いた過去問に、ビル投資のレバレッジ効果を確認する問題がありましたので、理解を深めるために、昨日入居者が決まった自分のマンションについて計算してみました。

問題を自分のマンションに当てはめてみると・・・

　　物件価格　：４，０００，０００円
　　購入諸経費：１０％
　　リフォーム：１，０００，０００円
　　家賃収入：８１６，０００円
　　経費　　：２６４，１２８円
　　５年後にネットキャッシュフローに対してキャップレート１０％で売却を目論む。

上記条件の物件について、全額自己資金で買った場合と、２００万円を2.75％、元本均等７年返済で借入をした場合と、どちらが対自己資本利回りがよいか？

対自己資本利回りは、次の式で求めます。

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入居者が決まりました

入居申込がありました。
名古屋市内の大学の職員さんからです。
９月末入居。
家賃は68,000円。

入居者の属性にも、家賃にも満足です。

家賃を物件価格で単純に割った利回りは20.4％。
まずまずの出だしではないでしょうか。

さっそく、賃貸借契約を締結することとなりました。

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賃料増額の時代到来！？

先日、満室になっても更なる収入アップ策の提案を求められると書きましたが、今までは「賃料というのは下がることはあっても上がることはない」と暗黙の了解がオーナー様との間でありました。

でも、ここにきて潮目が変わりつつあります。
来月竣工の東京ビルはすでに満室。2007年竣工の新丸ビルや東京ミッドタウン(防衛庁跡地)でさえほとんど内定と景気の良い話が飛び交っています。
優良なビルの賃料水準は明らかに上昇しており、新規賃料が継続賃料を上回るケースも出てきています。

いよいよ、オーナー様から
　「テナントに賃料の増額交渉をせよ。拒んだら退去してもらってよい」
とのご指示が。

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隣人は投資ファンド

先日書いた日経ビジネスのマンションバブル特集についてのつづき。
この特集のサブタイトルは「隣人は投資ファンド」となっていて、後半は、投資ファンドが１棟丸ごとではなく、分譲マンションの一部を購入した場合の問題を取り上げています。

投資ファンドが大口所有者になると、過半数の議決権を占めるため、終の棲家と考える個人の意見が棄却され、カネ儲けのための管理をされてしまうというのです。

最近話題になった企業のＭ＆Ａ対策を例に挙げて、「まず狙われるのは修繕積立金」として「マンション版焦土作戦が展開されないとも限らない」とか、「あなたのマンションの隣室を英領ケイマン諸島にあるペーパーカンパニーが所有する日はそう遠くない」とか、面白おかしく書きすぎでちょっと不愉快になったけど・・・（注：最近は国内の中間法人ＳＰＣ(ペーパーカンパニー)を利用するファンドがほとんどで、ケイマンＳＰＣはテマ・ヒマ・カネがかかるので利用されない）

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重要度を増すキャップレート

ビル経営管理士試験まで２週間を切りました。
今回も解いた過去問からネタをひとつ。

「企画・立案」という科目で、こういう問題がありました。

乙社が保有するビルにいて、下記のどちらの案を選択すべきかコンサルするという設定。
（Ａ案）ＰＭ(プロパティマネジメント)を改善することで稼働率と収支を改善し、後に売却する。
（Ｂ案）大規模修繕を施し、ＰＭも改善し、Ａ案より低いキャップレートで売却を目論む。

まず（Ａ案）について、ＰＭの改善によって稼働率が１年目８０％、２年目９０％、３年目より満室稼動し、４年目にキャップレート６％で売却するというシナリオで収支表を作ります。
次に（Ｂ案）について、２年目まで３億円かけて大規模修繕を行い稼働率は７０％のままだが、３年目から新規賃料が２５％上がり稼働率８０％、４年目に満室稼動してキャップレート５．５％で売却する収支表を作ります。

Ａ案とＢ案の収支表を比較すると、３年目までのキャッシュフロー累計は、明らかにＡ案が上回っている（というかＢ案は収支トントン）のに、４年目の売却後ではＢ案の方が約２億円上回るのです。

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募集状況が知りたいのに・・・

入居者の募集を開始して１週間が過ぎました。
募集は数社に依頼しているのですが、各社どのような宣伝をしているのか気になります。
ホームページで確認してみると、物件掲載の早い会社、いつまでたっても掲載しない会社、特選物件として取り上げてくれる会社と様々です。
週末には、何件か空室確認の電話が入り、「気に入っていただいてます」「会社に確認してから決めるそうです」と引き合いの連絡があったので、これはすぐに決まるかも・・・と思ったのですが、週が明けてから報告がありません。
なぜ報告がないのか、どうなったのか気になります。

その時ふと気がつきました。
そういえば仕事で、ビルオーナー様から「新しい引き合いはあるか？」「その後どうだった？」「なぜダメだった？」と電話でフォローを受けます。
私としては、「一生懸命やってんだけど、１週間じゃ何も変わらないよ」という気持ちだったんですが、いま大家さんになって、なぜ報告がないのかとヤキモキしています。

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マンションバブル？

日経ビジネス9/5号のマンションバブル特集について、コメントをいただきましたので、今となっては先週号ですが、遅ればせながら私の意見を書こうと思います。

この特集は大家さんにも反響が大きかったようで、多くの大家さんブロガーがログを残されています。

さて、私の意見ですが、「不動産市場はファンドバブルなのか」という問題と「賃貸マンションの空室が埋まらない」という問題は、分ける必要があると思います。

●不動産市場はファンドバブルなのか
先日も書きましたが、不動産市場は、ファンドの拡大とともに急成長しています。
帝国データバンクがまとめた不動産業景気ＤＩも高水準で推移し、今後の見通しも相当明るいようです。
背景はこんな感じだと思います。
・機関投資家が積極的に不動産ファンドに投資している。
・まとまったお金があるので、ファンドはまとまった不動産を買わなければならない。
・投資適格中古物件が減ってきたので、ファンドは新築マンションを１棟買いする。
・不動産会社は販売リスクをとらなくてすむので、ファンド卸しを前提にどんどん用地取得する。
・不動産の価格はますます上昇していく。
・不動産価格が上がるので、銀行はノンリコース融資を積極化する・・・
確かに「バブル」のような気がします。
かつてのデフレスパイラルはなんだったのかと言いたくなります。
でも、これが「バブル」なのかと問われると、私は「そうじゃないかも」と考えます。（注意：断言するほど自信があるわけではない）

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大家さんに必要な法律知識

最近、空いた時間はビル経営管理士の試験勉強にあてているのでブログを更新するヒマが・・・

ということで、試験範囲からネタをひとつ。
試験科目のひとつに賃貸営業というのがあります。
借主が賃料増額に応じなかった場合契約更新を拒絶できるかとか、借主が使用用途を無断で変更していた場合、借主が破産宣告を受けた場合、転貸について、敷金返還請求権について・・・
様々なケースを想定して貸主の対応を問われます。
似たような勉強を宅建主任者の試験勉強でしたことがありますが、当時は業務経験がなかったのでひたすらテキストを暗記しました。
いまは問題と似たケースを仕事で経験しているのでなんとなく回答できますが、自分がとっていた行動は、民法や借地借家法に基づいていたんだなぁと再確認しています。


大家さんは借主さんと賃貸借契約を結びますが、契約書の根拠となっているのは民法です。

でも、契約関係は賃貸仲介会社に頼んで「おまかせ」なのが一般なので、普段は民法の知識はなくても問題ないのかも知れません。
しかし、借主と何かトラブルが起こったとき、最終的な判断をするのは当事者である大家さんであり、何をもとに解決していくかというと「お互いが合意したはず」の契約書です。
したがって、大家さんは、契約書の根拠になっている民法の知識はあった方がいいと思います。

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水害に対する備え

昨夜の大雨による住宅浸水のニュースを見て考えさせられました。

ほんと、すごい雨でしたよね。
妻は急に降り出した大雨にぬれながら、自転車で自宅まで急いでいたのですが、曲がり角で自転車がスリップし、ドハデに転んで流血して帰ってきて大騒ぎでした。
しかし、今朝ニュースを見て、杉並区や中野区ではもっと大騒ぎになっていたことを知ってビックリです。

せっかく購入した不動産が洪水で浸水してしまっては、資産価値に大打撃です。
事前にこのような事態は予測できないのでしょうか。
中野区や杉並区のホームページを見てみると・・・
ありました
　中野区洪水ハザードマップ
　杉並区洪水ハザードマップ
中野区の妙正寺川流域や杉並区の善福寺川流域は、昔から洪水の被害が多いようです。

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募集開始！

リフォームの完了検査を終えたその足で、賃貸仲介会社めぐりをしました。
いよいよ募集活動の開始です。

購入前に相場を調べるために飛び込んだ店舗の中で、比較的強気だった店に入った。
店長は私を覚えていてくれた。
募集賃料を相談した。
「築２６年、この間取りでユニットバス・・・いま競合が多いので６万円くらいでしょうか」
うーんやっぱそれくらいかなー・・・
実際に物件を見てもらった。
「全部キレイにしたんですね。思ったより明るくて広く感じます。ハマればすぐに決まりそうですね。８万円でもイケるかも知れません。」
え、え、そうなのー？！
６万円でいいかと思っていたのに、そう言われると欲が出てくるぢゃないか・・・

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リフォーム完了

完了確認に名古屋に行ってきました。
出張の予定ができるのを待ってるといつまでたっても募集ができないので、またしても自腹です。（普通は当たり前か・・・）

部屋に入って、その仕上がりに満足。
イメージ通りの部屋になっていました。

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ビル経営管理士試験

気分一新、ブログのデザインを替えてみました。
最近、ブログが楽しくてハマってます。

９月になり、ビル経営管理士資格審査まで１ヶ月を切りました。
ビル経営管理士とは、賃貸ビルの企画・立案、賃貸営業、管理・運営の知識を問う試験です。
そろそろ本気で勉強しないと、と過去問を解き始めたのですが、思ってたより試験範囲が広い・・・(^_^;)
ちょっとナメすぎてた、ヤバいかも・・・

落ちたら、受験料31,500円が自腹負担になってしまう・・・

今月は、ブログ更新よりも試験勉強に力を注ぐ必要がありそうです。

頑張れ！でもブログも更新しろ！という方、応援してください。⇒人気blogランキング←おひつとクリック

既存不適格になって建て替えできないリスク

今日も、不動産を長期所有するリスクについて書きます。
先日、「不動産投資とアスベスト」で、アスベストが重説事項になったら資産価値が減少する不動産も出てくるかもと書きましたが、今回は、法改正で既存不適格になるリスクです。

東京都新宿区は、オフィス、マンションを問わず、概ね敷地１ha以下の全ての建築物の高さを制限するという、建築物の「絶対高さ」規制導入を検討していましたが、あまりにも反対意見が多かったため、このほど修正案を公表しました。
修正案は、既存建築物の立替えに際し、従前の「高さ」の確保を容認していて、既存不適格建築物が大量発生する事態はなんとか回避されそうです。

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