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続・自分で賃貸借契約をするのは大変!

自分で賃貸借契約をするのは大変!のつづき

このままでは決着できないと思ったので、ちょっと仲介会社のような振舞いをしてみました。
交渉で会う前の日に、私からドクターあてにFAXをしました。

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自分で賃貸借契約をするのは大変!の話

今回は、「賃貸仲介会社の存在は大きい」と実感した出来事を書きます。

義父がビル(自宅兼店舗)の1階でコンビニを経営していたのですが、この度閉店することになりました。
私が勤務する会社でテナントを探していたのですが、メインの信金から義父に 近くで開業したいドクターの紹介があり、テナントが決まりました。
紹介してくれた信金は、「契約は義父とドクターの間でどうぞまとめてください」というスタンス。
おそらく、義父から融資を回収するためにテナントを紹介しただけで、自ら仲介はしないのでしょう。
義父が取引きしている近所の仲介会社にお願いすることもできたのですが、相手は近所で、医者で、変な人ではなさそうだから、今回は仲介を通さず「直付け」のかたちで契約することとし、私がボランティアで契約のお手伝いをすることになりました。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産投資とアスベスト

最近、まわりではアスベストをめぐってパニック状態です。
テナントからもアスベストの有無の報告を求められることが多くなりました。

先日までは、テナントからの耐震性能の問いが多くて、「今年は空調更新やめて耐震改修か」とヒヤヒヤしながら、天に祈る気持ちで耐震診断を済ませ、結果にホッと胸をなでおろしたところなのに・・・

次はアスベストです。
アメリカでは、アスベストのあるビルは、賃料が下がる、テナントが出ていく、価格が下がると恐くなる事例がたくさんあるようです。
アスベストを除去するには、巨額の負担が発生します。
不動産投資には、次から次とリスクが顕在化するんですね。

私が買った中古マンションは大丈夫なんでしょうか?

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

リフォーム着工

リフォーム業者A氏から届いた工程表によると、明日から大工工事が入り、来週の土曜日にリフォーム完了のスケジュールです。

管理組合への工事申請も、近隣への挨拶もA氏が済ませてくれました。
各種手配もスムーズに進めていただいたおかげで、目標だった9月には募集開始ができることとなりました。
順調、快調・・・

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テーマ : 不動産投資
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「人口減少」が大家に与える影響とは?

厚生労働省が公表した人口動態統計によると、今年にも日本の人口が減少する可能性が出てきたそうです。

オフィスビルマーケットでは、団塊の世代が大量に定年退職する「2007年問題」やオフィス需要が大きく減少する「2010年問題」等が話題にあがりますが、この話は日本の人口が減少するんです。
それも、政府の予想よりも2年早い今年から。
日本の最大人口は、昨年の1億2,700万人でした」ということになるんです。
拡大路線をひた走ってきた国家が、縮小路線への転換を迫られる訳です。

不動産価格の上昇が一方でニュースになっていますが、人口が減り始めているということは、不動産投資家にしてみれば、
 「仕入れ価格は上昇するのに、貸す相手が減っている」
という、とても厳しい状況が起こり始めていることになります。

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テーマ : 不動産投資
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エレベーター閉じ込め、真の原因は?

7月23日の関東の地震、8月16日の宮城沖地震、8月21日の中越の地震でエレベーターの閉じ込め事故が多発しました。
今朝の日経新聞の記事にもありましたが、業界・政府が地震対策の見直しを検討し始めているようです。

先日、メーカー系エレベーターメンテナンス会社に勤務する知人と雑談をしました。
「この前の地震、復旧作業たいへんだった?」
なんて話をしていたのですが、そこで、閉じ込め事故の真の原因が明らかになりました。

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東京・首都圏未来地図

8月24日、いよいよつくばエクスプレスが開通します。
沿線での投資物件を探している人も多いのではないでしょうか。

ところで、今後どこに新しく鉄道が通るのか、わかっていれば投資エリアの選択に有効な材料になると思うのですが、どうすれば調べられるでしょうか。
googleで「高速鉄道網、整備計画」と検索しても、どうも最新の情報がうまくヒットしません。
そう思っていたら、書店でちょうどいい本を発見しました。

最新東京・首都圏未来地図―超拡大版
成美堂出版編集部
4415101852
この本の中半に、「首都圏交通インフラの未来道路編鉄道編が特集されています。
これはありがたいです。新線や延線の計画がひと目でわかります。
 「この新駅を見通して物件を探すか」
という作戦 ありだと思います。

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サブリーサーとの賃料交渉

今日はサブリーサーの賃料減額請求を据置きで対抗した話を書きます。

よく投資用マンションの広告で、「一括借り上げサブリース方式で、長期安定した家賃収入を保証」なんていうセールスを目にします。
まるで10年も20年も家賃保証してくれるので、リスクが全くないように感じますが、その家賃が10年後も継続している保証なんてありません。

私が担当している1棟もの1Rマンションでもサブリースを採用しているのですが、2年の更新ごとに保証賃料の値下げを要求してきます。

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リフォームの有無で売却価格に格差?!

東京カンテイの調査によると、中古マンションを売却する際に、リフォームをしている場合としてない場合では、坪当たりの売却額に大きな格差が生じるそうです。

売却額の格差は、築20年頃から徐々に広がる傾向にあり、築20年では5万円程度の差が、築30年では15万円程度に広がり、築40年では30~50万円もの格差が生じるとのこと。

建物は未来永劫存続するものではありません。
だから、不動産投資は始めるときから出口戦略を考えなければならないと思います。
数年後に売却するのか、新しく建て直すのか、更地にして売却するのか、いろいろな選択肢があります。

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ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産ファンド市場が6兆円に

住信基礎研究所のニュースリリースによると、2005年6月末時点の不動産プライベートファンドの市場規模を3.3兆円と推計したようです。
今年に入ってからも昨年を上回る月平均1,700億円のペースで資産が積み上がっていて市場が拡大中とのことです。

上記私募(プライベート)ファンド市場にJ-REIT市場の2.6兆円を加えると、不動産ファンド市場は5.9兆円。
私募が毎月1,700億円ずつ増えているなら、恐らくもう6兆円を突破しているのだろう。

先日も書いたけど、ファンドが不動産を買い漁っているので、投資適格不動産の価格が高騰している。
どのアセットマネージャーと話しても「入札しても買えない」と言っている。
ひと昔、不良債権に群がり安く買いたたいていた青い目の投資家も今は「ハゲタカ」になれずにいる。

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決済、引渡し

暑い。汗だくになってM氏が勤務する会社の東京の支店まで来た。
今日はいよいよ残金決済・引渡しの日だ。

同席したのは、名古屋からやってきた司法書士とM氏。
結局最後まで売主に会うことはなかった。

・残金と仲介手数料の半金を支払った。
・管理費・修繕積立金、固・都税を売主と日割りで精算した。
・司法書士に委任状を提出した。
・不動産受渡確認書にサインした。

司法書士は、さっそく登記所に行くと名古屋に戻った。

こうしてマンションは私のものになった。
早くリフォームを済ませて、入居者を探そう!
不動産投資〔第2章〕につづく・・・

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満室でも更に収入アップ

オリックス・リアルエステートが、秋葉原再開発地区で建設中の「オリックス秋葉原ビル」の命名件を株式会社インテージに譲渡し、「インテージ秋葉原ビル」に名称を変更するようです。

西武ドームがインボイスドームに、宮城球場がフルキャストスタジアムに、スタジアムでは命名権(ネーミングライツ)の売却が流行ってますが、ビルでもあるんです。

どん欲な投資家さんは、満室稼動になってもそれで満足することはなく、自販機設置、看板設置、そして命名権の貸出等、更なる収益向上の提案を求めてきます。

自分もいつかマンション1棟のオーナーになって実践してやる・・・今はそう思いながら、投資家さんのためにビルの収益向上に努めています。

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お宝不動産認定ブロガーになりました

沢孝史さんの「お宝不動産」公式HPにて、「お宝不動産認定ブロガー」に認めていただけました。
とても光栄です。
認定ブロガーの名に恥じぬよう、今後も頑張って記事の更新を積み重ねようと思います。

実は「お宝不動産認定ブロガー」は、バナーを表示するためにソースコードを貼り付けるのですが、HTMLがよくわかってないので、やばいよ、やばいよ・・・
どこに貼り付けるんだ???
えい!やー!でコピーペースト。
何回かチャレンジして、とりあえず一番上にバナーが表示されました。

ブログ、HTML、トラックバック?ああ、もっと勉強しなければ・・・

テーマ : 不動産投資
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やっとリフォーム仕様決定

早くしないと9月中に募集が開始できない!
私のそんな焦りが伝わったのか、リフォーム業者A氏はお盆の最中なのに見積書を作ってくれた。ありがとう。

12日に打合せた内容を反映し、エアコンとTVモニタ付インターホンを設置して99万円という見積りだった。

「この内容でお願いします。」

A氏に電話で伝え、手配の準備をお願いした。

19日に残金決済して、いよいよ引渡しだ。
順調に進んでいるぞ。いい感じだ。

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入居中のビルが売却されていた

現在会社が入居しているビルが、投資用としてある企業に買われた
という情報が入ってきた。

こういう情報って、テナントにとっては「寝耳に水」状態で伝わるんだな。

新所有者の買ったビルは、必ずビル名を変更してるので、うちのビル名も変えられちゃうんだろう。

先日ブログで書いたばかりだけど、テナントとして、初めて当事者になった。

なじみのあるビル名がオーナーの都合で変えられるのは、やっぱちょっと複雑な気分だ。

  関連記事:半年で売却しちゃうの?!

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住みたい街は「自由が丘」

大手デベロッパー8社で運営する新築マンションサイト メジャーセブンの「第3回住んでみたい街アンケート」によると、首都圏で住んでみたい街トップ3は、

1位 おしゃれな街「自由が丘」
2位 海が近い「横浜」
3位 生活利便、商業施設・公園充実の「吉祥寺」

だそうです。

こういう街に、ニーズの高い設備を備えたマンションを持っていたら、空室の心配なんてないんでしょうねぇ。

立地と設備のトレンドには、常に気にしたいと思います。

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都心ビル空室率4%台に改善

三鬼商事が10日発表した東京都心5区のオフィスビル市況によると、7月末時点の平均空室率は4.76%で、3年5ヶ月ぶりに5%を切ったそうです。

確かに、都心で良好なビルは、空室在庫が激減していると実感できます。
100坪以上のビルであれば、相当強気で交渉できる環境になってきています。
私が担当しているビルでも、一括借りテナントが本社移転で8フロアごっそり空いてしまいましたが、半年もしない間に満室が内定しました。
最後の2フロアになったとき、1フロアに入居申込を受けたのですが、「2フロア検討していただいてる方を優先したい」とお断りしようとしたら、賃料条件を吊り上げて「どうしても入居したい」と言ってきたのです。
他にいいビルが見つからなくて、これを逃すと移転計画が間に合わないとのことでした。

ビルオーナーにとって、環境は改善されつつありますが、中小ビルにとっては、全てが良いわけではなく、二極化が明確になってきています。
立地が悪くても値ごろ感のある賃料を設定したり、古くてもリニューアルを施せばテナントは決まりますが、その逆のビルは、いつまでたっても空室が解消しません。

賃料の設定とリニューアルの大切さは、大家さんをしていても同じことがいえると思います。

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リフォーム仕様最終打合せ

会社を休んで名古屋に行ってきた。
現地でリフォーム業者のA氏と会った。

まずA氏が「交換をお奨めする」という畳とふすまを見た。
うーん、確かに気づかなかったが、そうとう劣化している。
聞くと、交換より張替えの方が劇的に安くなるというわけでもなさそうだ。
交換しよう。

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テーマ : 不動産投資
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本日公開!!

ブログを立ち上げて約1ヶ月。

ブログのことを勉強しながら、ネタを貯めてきました。

なんとかいけそうだなとメドが立ちましたので、本日ブログを公開します。

不動産投資の方も順調です。

いろんな方と交流できたらと思いますので、よろしくお願いします。

テーマ : 不動産投資
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借用証書を提出

借用証書を提出しに、国民生活金融公庫の契約係窓口に行った。

こくきんからの指示通り、
・借用証書
・印鑑証明
・収入印紙
・送金口座の預金通帳写し
・預金口座振替利用届
をそろえた。

窓口の女性は書類を確認した後 席を立ち、しばらくして、
「融資実行予定日は今週の金曜日です」
とのこと。

人生で初めての借金です。
これでまた、大家さんに1歩進んだよ。

仲介業者のM氏にも連絡し、決済・引渡しの準備を進めてもらうようお願いした。

省エネ法改正成立、マンションも省エネ義務化

先週、省エネルギー法改正案が参院本会議で可決、成立しました。
今回の改正で、マンションも省エネ措置を届け出ることが義務付けられたようです。
2000平米以上の建物が対象ですから、中規模マンションでも大規模修繕する場合には、管理組合が届け出るわけですね。

こんな法案可決してる暇あるなら、郵政民営化を可決させろよまったく・・・

これからは、新築マンションも省エネに配慮して、外断熱のマンションとかが増えるんでしょうか。
既存マンションの大家さんには、厳しいですねぇ・・・

リフォームの見積り 3案目

リフォーム業者A氏から3度目の見積りが届いた。
希望通り、間取り等はいじらず、前の入居者の後を残さないように古くなっている物を全て交換するというプランになっていた。

金額は100万円。

うーん、もっと安くなると思ったんだが・・・

A氏に説明を聞いた。

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テーマ : 不動産投資
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秋葉原再開発とオタク

今年の夏は、秋葉原とオタクが熱いですね。

ここ最近、つくばエキスプレス(TX)関連のニュースを目にします。
もうすぐ開通ですね。
沿線住民と開発業者の期待は相当大きいようです。

そのTXの始発駅、秋葉原。
最近の再開発で「秋葉原」の風景はイッキに変わりましたね。

そして、萌える都市「アキバ」といえば「オタク」。
「電車男」のおかげで、完全に市民権を得て、今では時の人ですね。
私も毎週、ドラマを楽しみにしています。

早稲田大学理工学総合研究センターでは、今後の秋葉原とオタクの関係について、次の可能性を挙げています。

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2020年度には住宅着工80万戸に減少

建設経済研究所が発表した「建設投資等の中長期予測」によると、新設住宅着工戸数は、03年度の117万戸から、10年度は109万戸、20年度は80万戸に減少する見通しのようです。

マンションの新築ラッシュで「2005年問題」と騒がれる今よりは、新築物件の競合が減るので、大家さんとしては、環境が良くなるのかも知れません。

でも、今の時期に中長期の見通しを計算しても、あまりあてにならないんですよね。

先日、「オフィスマーケットの今後の展望」というテーマのセミナーに参加して感じたのですが・・・

こういう中長期予測は、往々にしてGDPの予測推移を変数に使っています。
GDP成長率は、消費税率が上がる年度に急激に落ち込むと予測しています。
だから、どれだけ景気や個別の環境が好転しても、計算ではじく中長期予測は停滞するという結果になるようです。

今は、ミクロ的にいろんな予測を気にするよりは、消費税率がいつ上がるのかを気にした方がいいような気がします。

融資決定の通知が届いた

国民生活金融公庫から融資決定の通知が届いた。

融資額:200万円
利率:2.65%
返済方法:80回の元金均等返済

結局200万円だった・・・
物件価格の半分。
諸経費とリフォーム代も乗せて融資を申込んだのに、あんまり意味なかったのかなぁ。

ま、初めてだし仕方ないというか、これでもありがたいと思うべきか。

きっちり返して、信用を積み重ねていきますか。

国交省、不動産賃貸管理業法を検討

国土交通省が、賃貸業や賃貸管理業を法律によって規制する「業法」制定を検討しているようです。

4年前の「マン管法」みたいに、業者の登録制度とかできるのかなぁ。
面倒なことになるなぁ。
その方が、大家や借主とのトラブルも減っていいのかも知れないけど。
そしたら、法対応できないテキトーな業者は排除されて、きちんとした業者は業績拡大のビジネスチャンスだな。

賃貸住宅管理士資格が国家資格になったりするのかなぁ。

ちなみに、私は、今年の9月に、ビル経営管理士資格試験を受験します。
いろんな資格、あるもんでしょ。

半年で売却しちゃうの?!

あるAM会社が購入したビルのPMを受託したのは半年前だった。

ビルの売買に伴う手続き業務ってけっこう面倒なんですよ。

官公庁への届出、各種名義変更、テナントへの説明等々。
ビル名が変わる場合なんてテナントの反対も強く、同意を得るのはたいへん。
過去の修繕履歴を調べて、今年のバリューアッププランを提案。
順調に空室が埋まり始めて・・・ さあこれから!
ってときに、AM会社から

「売却が決まりました。」

・・・・

PM契約、解約です。

「買うとき、長期保有方針って言ってやーん!
 まだ半年やでーーー」

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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