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名古屋でリフォーム打合せ

名古屋出張、16時には仕事を終わらせて、現地でリフォーム業者A氏と会った。

初対面。
実は、ロンゲ金髪、ヒゲモジャかよ・・・
声ではやさしい、いい人なのに。

さて、まず200万円の見積りの概要をA氏に説明してもらった。
バス・トイレ別にするには、現状の間取りでは難しく、洋室の面積を少し削るために間仕切壁工事が発生していた。

うーん・・・
バス・トイレ別にするために高い費用をかけて、洋室面積を削るのか・・・

・・・考え中・・・

よし、大胆に方針変更!

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リフォームの見積りが届いたけど・・・

リフォーム業者A氏から見積りが届いた。

???・・・

・・・・・200万円?!

こりゃ予算オーバーだよ。
200万円かけてバリューアップしても、回収に時間がかかる。
賃料をどこまでも上げられるなら別だけど、費用対効果から考えて、150万円が限度だ。

各項目の価格は、非常に良心的な価格のようだ。
悪い業者ではない。

とりあえずフルスペックで見積もってもらったから、現地で見ながら不要なものを削って、150万円位にできるかな。
書面で打合せるのには限界があるな。
一度会って希望を伝えよう。

今週名古屋に出張の予定があるので、さっそくA氏と現地打合せのアポをとった。

地震時のエレベーター「缶詰め」防止義務化へ

昨日、地震時管制運転装置のことを書いたと思ったら、国土交通省が、「地震発生時に自動的に最寄り階に停止する装置の導入を義務付ける方針」だそうです。

なかなか早い対応ですね。
義務化したほうがいいと思います。

ちなみに、私が担当しているビルは、全て対策済でした。

ただ、超高層ビルとかで、高階床用のエレベーターは、1階から20階まで止まらないエレベーターとかもある。
その時の最寄階って遠いんだよ・・・
対策大変だろうなぁ・・・

地震時のエレベーターについて思うこと

23日の地震はすごかったですね。
今まで体感した地震で一番揺れたと思います。

私が運営管理しているビルでも、多くのエレベーターが止まりました。

エレベーターには、地震時管制運転装置が付いていて、地震の初期微動(P波)を感知すると、大きな本震(S波)が来る前に最寄りの階に停止し、乗客を避難させるという機能が付いています。

だから、エレベーターが止まるのは正しい動作です。
最近は、地震が過ぎれば自動復帰するエレベーターもあるようです。

でも、私が運営管理しているビルではなかったのですが、
23日の地震では、エレベーターの緊急停止で46件の閉じ込め事故が発生しました。
これらには、地震時管制運転装置が付いてなかったのでしょう。
地震と同時に火災が発生すれば、閉じ込めは最悪の事態です。

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こくきんに書類提出

リフォーム業者A氏から150万円強の見積りが届いた。
中身は、国民生活金融公庫に提出するためだけに 急いで作ってもらった超概算だ。
不動産売買契約書とあわせて、国民生活金融公庫に持って行った。

先日の担当いわく。
「上司とも融資できる方向で進めています。
 申込金額満額はムリかも知れません。
 審査結果は1週間から10日くらいでお知らせできます。」

頼むよ!

プロパティマネジメントって?

今日は、少し私の仕事について書こうと思います。

私の仕事は、プロパティマネージャーです。

「プロパティ・マネジメント」・・・あまり聞かない言葉ですよね。
ひとことで言うと、「オーナーに代わってビルの運営をする」仕事です。
アメリカ的な思想が日本にも入ってきて、ビルにも「所有」と「経営」を分離する考え方が普及しつつあります。
私は、その「不動産経営のプロ」として、収益が最大化するようにビルを運営するのです。

プロパティマネージャーの仕事は、ビルの収支計画を立案し、テナントを管理するプロ、建物を管理するプロ、テナント募集をするプロを統括し、時には協働して、収益を最大化に導くのが仕事で、単なる管理会社とは違います。

オーナーさんは、白い髪した地主さんから、青い目をした投資家さんまで様々です。
特に最近は、ファンドがビルを買い漁っているせいもあり、新しいお客さんは、青い目の投資家さんが多いかな。
ちなみに、私は、英語は全然できません・・・
日本の不動産業界では、外資でも日本語で通じます・・・
英語できるにこしたことはないんですが・・・

まぁ、REITも発展しつつあり、動きがあって面白い仕事です。

キムタクあたりが主人公でプロパティマネージャーになって、「PM」とかいうドラマやってくれないですかね。
そしたら、イッキに注目されるのに・・・

ま、これからも少しずつ、業界の裏話をしていきたいと思います。

リフォームの図面が完成

リフォーム業者のA氏から、改修図面がFAXで届いた。
A氏も慎重になって、今回は見積る前に図面だけで確認してきた。
今度は、現行を活かしつつ、バス・トイレを分割するプランだ。

私「ありがとうございます。このプランでお願いします。」

A氏「了解しました。ただ、トイレ部分に梁があるために、水勾配を確認して天井高が確保できるか、再度現地で各業者と確認しますので。」

売主さんの理解もあって、鍵は仲介M氏が預ってあり、引渡し前でもいろいろ現地を見てもよいということになっている。
それでA氏は何度も現地に足を運び、業者と相談してるんだ。
本当に親切で、誠意のあるリフォーム屋さんだ。
でも、そんなにゆっくりしてると、勝負の9月までに募集かけれないよ・・・

私「それとは別に、ざっくり150万円の見積書を早急に作ってもらってもいいですか。融資を引っぱるためだけの見積書なんで。」
リフォームの仕様決定と並行して進めないとね。

ついに売買契約

場所は仲介会社の東京にある支店。
東京に来たM氏と合流した。

売主とは予定が合わなかったため、契約書は持ち回りで締結となった。
売主は前日に押印していた。
M氏の話によると、売主は高齢で資産家なので、この物件は別にどうでもいいといった雰囲気だったらしい。
ま、おかげで安くで買えたからいいか。

そして、M氏から重要事項説明を受け、契約書に押印、手付を納めた。
仕事では、担当物件の売買に立ち会ったことがあったが、やはり自分の不動産だと重みが違うもんだ・・・

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リフォーム内容の検討

リフォーム業者A氏に仕様を任せるのに少し不安を感じたので、自分でも検討してみた。

まず現在の賃貸ニーズって、どんなのだろう。

まず、部屋を探す人はインターネットで調べるはずだ。
賃貸物件を検索できるホームページを見てみた。

なるほど、希望の条件をチェックして検索するのか。

エアコン、洗濯機置場、バス・トイレ別、フローリング、浴室乾燥機、追炊き、ウォシュレット、TVモニターホン、システムキッチン、床下収納・・・
いろいろあるもんだ。

全部やってたらキリがない。
会社の女性に、部屋を探すときに絶対条件にするのは何か聞いてみた。
バス・トイレ・洗面所3点別、室内洗濯機置場、エアコンは絶対。
できれば浴室乾燥つき。
という結論が見えてきた。

よし、私の物件に必要なリフォームは、バス・トイレ別エアコンだ。
プラス、差別化にTVモニターホンを付けよう。

私の希望をリフォーム業者A氏にFAXした。
頼むよ、Aさん!

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リフォームの目的が違う!!

M氏に紹介してもらったリフォーム業者A氏から見積りがD-FAXで届いた。
(D-FAX便利!)

どれどれ・・・・

ん・・・・

なんで300万円?!

2DKが勝手に1LDKになってる!!
へーー、けっこう金かければいい部屋になるんやね・・・
って、なんでやねん。
確かにすばらしい提案だけど、予算あってのリフォームじゃないか!
それに、これでは こくきんと話した内容が合わない。

さっそくA氏に連絡した。

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便利なFAXサービス

我が家にはFAXがない。

大家さんになるためには、必要な機器だ。

先週M氏にも「早急に購入する」と伝えたがまだ買っていない。

そこで、束田光陽/著、あっぷる出版社の『20代・自己資金300万円サラリーマン大家さん成功の法則―パソコン1台あればあなたも「お金のなる木」を手にできる!』で紹介されていたD-FAXサービスに登録してみた。

登録は簡単、無料。
すぐに利用できるようになった。

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こくきんの面談をクリア?

準備した資料を持って、約束の時間に国民生活金融公庫に行った。
私と同じ年代か若いくらいの担当が出てきて、ブースで面談した。

資料の準備が功を奏して、自分について、資産状況について、購入物件について、面談はスムーズに進んだ。
実際に仕事で、名古屋の不動産運営をしている点がプラスに効いたと思う。

そして、150万円かけて、風呂・トイレ別その他のリフォームを実施したいと説明した。
担当は、いろいろと質問してきた。
「築25年のマンションをリフォームして採算がとれるのか」
「名古屋の賃貸マーケットは旺盛なのか」
「え、名古屋ってそんなに家賃低いの?」

後半は、審査のための質問じゃなくて、あんたの興味だろ、とも思ったけど、ひとつひとつ答えた。
「お金をかけない方が採算性がいいように感じますが、入居者ニーズにマッチしていなければ空室リスクが大きいままです。
 リフォームすることで賃料アップも望めますが、何よりも空室リスクを小さくすることが最大の狙いです。」

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こくきんの面談準備は周到に!

国民生活金融公庫から連絡があり、明日面談することになっている。

あらかじめ、指示された資料の準備をした。

・源泉徴収票
・不動産の見積書
・預金通帳
・住居の賃貸契約書
・免許証

預金通帳については困った。
私は資産のほとんどをいくつかのネット証券会社で運用していたので、
証券会社に残高証明書を発行してもらい、別途わかりやすいように
エクセルで資産状況の一覧表を作成した。

また、広瀬智也/著、かんき出版の『キャッシュフローを生む不動産投資』を参考に、「物件に関する補足資料」を作成した。

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融資してくれる銀行はないの?

こくきんの感触がとりあえずよかったけど、他の銀行ではどうなのか。
いくつかの銀行を巡ってみた。

まずは、借りやすいと聞く、オリックス信託
名古屋は対象外・・・ガク。

次に、収益不動産への融資に前向きだと噂に聞く、りそな
中古マンションには貸してません。

ならば、愛知の地銀で東京に支店があり、収益不動産に融資してくれそうな・・・

・・・(ホームページで検索中)

あった、名古屋銀行。(アパートローンのメニューが前面に出ている)

東京支店では、新規取引き扱ってません・・・ガク。


嗚呼、面倒臭い!もうやめた。
国民生活金融公庫1本にかけよう。

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物件視察、買付申込、そして業者めぐり

名古屋に行ってきた。
無理やり仕事作って出張で・・・

そして、物件の前でM氏と会った。
駅から徒歩2分。
駅前には、諸官庁、深夜まで開いているスーパー、レンタルビデオ、飲食等の店舗、病院がそろっている。
本当にいい立地だ。

物件の第一印象、外壁塗装が終わっていて「古さを感じない」

管理人に挨拶した。
「いい人」って感じ。

部屋に入った。
こじんまりとまとまって無駄がない効率的な間取り。
物件視察1

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こくきん窓口に飛び込み

国民生活金融公庫の前まで来た。
融資相談の窓口に行くと、女性が応対してくれた。

私 「マンション賃貸業の開業資金の融資の相談なんですが」
女性「不動産賃貸ですね。物件はもう購入されましたか?」
私 「買いたい物件が名古屋のマンションなんですが、融資可能ですか?」
女性は席を立って、奥の上司らしき男性に聞きに行った。

しばらくして、「はい、可能です」と。
おっしゃーー!!

女性「担保・保証人はどうしますか?」
私 「無担保・無保証人がいいです」

「なら・・・」と資料を出してくれた。

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こくきんへの提出資料作成

資金を調達するため、国民生活金融公庫のホームページを見た。

開業したい業種について、同じ業種に6年以上勤めていれば、「新規開業ローン」が利用できるようだ。
果たして、東京に住んでいて、名古屋の不動産で賃貸業を始めようとしている者に融資をしてくれるのだろうか。

ダメもとでいいから、明日窓口に行ってみるか・・・

こくきんのホームページから「借入申込書」と「開業計画書」の書式をダウンロードした。

「借入申込書」と「開業計画書」は、吉川英一/著、新風舎の『そして私は「金持ちサラリーマン」になった―全国4000万人のサラリーマンに贈る、誰もがお金持ちになれる法則』に載っている書き方を参考にした。

まずは、「借入申込書
必要事項を書き込み、申込金額は329万円、希望返済期間は10年とした。

次に、「開業計画書

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回顧録:M氏との出会い編 その2

・・・つづき

夕方、メールに記した携帯番号に不動産業者から電話があった。
それが、M氏との初めての接触だった。

電話の奥で、人当りよさそうな声が聞こえてきた。
M氏「申し訳ありません。お問合せいただいた物件はすでに先客がいまして・・・」
私 「そうですか。仕方ありませんね。」
M氏「お客様のご予算やご要望をお聞かせいただけましたら、他にご案内できるかも知れませんが。」
そんな会話をした。

その夜、
・名古屋で3,000万円未満のアパート1棟ものを狙っている。
・来週、名古屋に出張に行くので挨拶に伺いたい。
とメールを送った。

そして翌週、M氏の事務所に訪問した。

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回顧録:M氏との出会い編 その1

「エリア選定編」で名古屋をターゲットに選んだ。

さて・・・

どうやって物件情報を集めればいいんだろう。

まず思い浮かんだのが、仕事で親密な取引きをしている銀行系大手仲介会社。
ホームページを見てみた。

あるある、投資用物件。

そして、うまい具合に名古屋郊外のアパート1棟ものを発見した。

さっそく、沢孝史氏『「お宝不動産」で金持ちになる!-サラリーマンでもできる不動産投資入門』を真似して、エクセルで判定シートを作りながら、お宝判定してみた。
表面利回り12%。
少し値引き交渉すれば、沢孝史氏のいう「お宝不動産」になりそうだ。

まだ「新規登録物件」だし、問い合わせしてみよう。

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投資判断 「買っちゃうぞ」

M氏と会って、明らかになった情報で再度、事業判断をしてみた。

管理費と修繕積立金は、月額1万円弱だった。
大半の間取りがファミリータイプなので、負担が少なくて済むようだ。
先日の収支計算では1万円で試算したから大丈夫だな。

賃料下落も、金利上昇も見込んだし、利回りは問題なさそうだ。

管理組合の総会議事録を読んだ。
 総会の出席率が高い。
 管理費滞納者がいるので小額訴訟をするようだ。
 修繕積立残高は7,500万円!
 その後、エレベーターのリニューアルをしているから・・・
 改修費を多めに見積もっても5,000万円は残ってる。
 外壁修繕も終わっている。
 積立金は、ペイオフ対策で国債等に分散しているなんてすばらしい!
みんなが主体的に管理しているマンションって感じが読み取れた。

管理状態も良さそうだな。

あとは、地震リスクだけが心配だなぁ・・・

 「今にも地震が起こるかもしれない地域の旧耐震の建物に投資する」

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掘り出し物件の詳細が判明!

名古屋の不動産業者M氏が、仕事で東京に着た。
夕方、物件の情報を聞くために八重洲で待ち合わせした。

まず、なぜこの物件が400万円なのか聞いた。
売主は、古くから取引きのある関東在住の老人。
もう年なので名古屋の資産は整理したい。
この春に入居者が退去したのを機に売却を決断。
資産家であるため売り値にはこだわらない。
「適当に400万くらいで売ってくれ」と言われたのが値段の根拠。
M氏も「え!?400万でいいんですか」てことらしい。

なるほど、これはおもしろい掘り出し物だ・・・

そして、物件のパンフレット、写真、住宅地図、登記簿、公図、を受け取った。

結論として、前向きに買いたいと思った。
でも当初は、自己資金+ローンでレバレッジを効かせてアパート1棟物を考えていた。
でも、今よさげな中古マンションが目の前にある。
これを自己資金で買うと、アパートオーナーは遠のく・・・

1件目は手堅く実績を残すか、
今回はあきらめてアパートを探し続けるか・・・


迷った。

M氏は、買付申込書を差し出した。

その場で申し込みたかったが、
「決断は実際に見てから」ということで、今週中に物件を見に行くことを約束して別れた。

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回顧録:エリア選定編

今日は、不動産投資を始めるにあたり、どのように投資先のエリア選定を行ったかについて振り返ってみます。

まず、自分も生活していて、かつ最もマーケットの大きい「東京」。
・地価が高すぎて私のような小さな資金では買える物件が少ない。
・買いたいと思っているプロが多すぎる。
うーん、漠然と対象外。

てことで、地方都市。
でも、最初から土地勘のない物件を購入するのは不安が大きい・・・

そこで、一番に思いついたのが「名古屋」。
・3年前に1年程勤務(単身赴任)した経験がある。
・今も名古屋で担当しているビルが数棟ある。
てことで、土地勘もマーケットの状況もある程度わかる。
名古屋大学の至近に1棟ものの1Rマンションも担当しており、立地の良さだけで満室になっている。有名大学の存在も魅力的。

もう1ケ所思いついたのが「津田沼」。
・独身時代に会社の独身寮があったので生活した経験がある。
・東京への通勤に便利で、駅前も繁栄していて生活しやすかった。
・同じ職場に「通勤と家賃のバランスから考えて津田沼に引っ越した」というOLが何人かいる。
女性でもいいと思わせる土地柄に魅力を感じた。

そんな、漠然とした理由から「名古屋」か「津田沼」でとりあえず物件を探し始めることとした。

回顧録「M氏との出会い編」へつづく

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事業判定してみた

今日は、昨日入手した物件情報の事業判定をしてみた。

仕事で行っているオフィスビルの長期収支計画の作り方に、今まで読んだ不動産投資本のそれぞれの著者の事業判定の方法を加えて、独自に「こんな感じかな?」といった事業判定シートをエクセルで作ってみた。

物件価格400万円の他に、イニシャルにかかるコストとして、
 ・現在空室なのでクロス等の更新に30万円
 ・購入諸経費 10%
 ・不動産取得税 4%

毎年のランニングにかかるコストとして
 ・保険料 0.1%
 ・固都税 0.7%
 ・管理費と修繕積立金1万円(月曜日まで不明だが、M氏が「1万円くらい」と言ったので)
 ・賃貸管理料は賃料の5%
とざっくり設定。

賃料収入は、インターネットで周辺の2DKの募集賃料を調べて
6~7万円台だったので、堅めに下限の6万円で設定。

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これは有力情報かも!

夕方、名古屋にある大手不動産会社のM氏から「中古マンション物件を持って帰ってきた」とメールが届いた。

M氏からは今まで何件か魅力的な収益物件の案内をもらったけど、今回のは相当おもしろそうだ。

名古屋地下鉄東山線の駅から徒歩2分の2DK、34平米、築25年。
「400万円で案内できます。たぶん買われた方がいいと思います」
おや、今までにない本気モード・・・
詳細のFAXが届いた。
400万円なら、黙っていてもすぐに売れそうな物件だ。

築25年ということは、二度目の外壁修繕が近いかもしれない。
一時金の負担があると困るな。
さっそく修繕計画と修繕積立残高を問い合わせてみた。
外壁修繕は昨年実施済みで、今年はエレベーターのリニューアルも済んでいるとのこと。
お!なかなか管理状態も良いんじゃない?!

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はじめまして

はじめまして。トゥイークといいます。
30代、東京在住のサラリーマンです。
プロパティマネジメントの仕事をしています。
主にオフィスビルを担当しており、不動産の事業計画を立案したり、テナントや修繕の管理をし、収支をマネジメントしています。
私たちのような優良なf(^.^)プロパティマネージャーが担当すると、不動産の収益が極大化するので、オーナー様は驚くくらい配当金を手にします。
いつも決算書の報告をしながら、不動産のオーナーっていいなぁ・・・漠然とそう思ってました。

しかし、昨今の「サラリーマン大家さん」「兼業大家さん」ブームで、書店に関連書籍が多数並びだしたので、私もいくつか読んでみました。
すると、不動産投資というのはお金持ちだけがするものでもないんだな・・・ということがわかりました。

そして、本気でいろんな本を読み始め、ある程度「サラリーマンの不動産投資」についてわかってくると、なんだか「普段仕事でやってることを実践すれば成功できそうだな」そう感じたので、今まで株式投資で小さく儲けてきたお金をタネ銭に、自分も不動産投資にチャレンジする決心をしたのでした。

そんな想いで平成17年春から情報収集を始めましたが、どうせやるならそんな日々を綴っていきたい。
そう思ったのと、最近のブログブームを見て、その可能性に魅力を感じたので、ブログにもチャレンジすることにしました。
おそるおそるブログを立ち上げましたが、まだよく仕組みがわかってないので、当面は内容を非公開にします。ブログのことも勉強し、ある程度ネタもたまって「イケそうだ」と思ったら公開しようと思ってます。

よろしくお願いします。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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