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生き残るAM会社はどこだ?

読者の方から質問をいただきました。
「ビルの設備管理を10年やってきたが、PMに憧れて転職した。しかし、担当物件は短期転売が目的なのでPMの基本が学べない。AM会社には、短期転売が目的の会社はよくあるのか?」という内容でした。

結論から言いますと、短期転売を目的とするファンドは、「よくあります」
まずは、過去に書いた「不動産ファンドの短期転売について」という記事をご参照ください。

不動産ファンドには、REITのようにピカピカの物件を長期保有目的でしっかり運用するファンドと、多くのプライベートファンドのように短期でバリューアップして転売することで高IRRを追求するファンドに分かれます。
2つのファンドは何が違うのかというと、投資家のお金の種類が違うのです。
REITに投資されるお金というのは、「定期に預けるくらいなら」「国債を買うくらいなら」というミドルリスク・ミドルリターンを狙うお金です。

プライベートファンドに投資されるお金というのは、いわゆるハイリスク・ハイリターンを狙うお金です。
これは、BRICs市場に投資されるのと同じ種類のお金です。
すなわち、世界から見た日本の不動産市場は、とても不透明で、運用方法も確立しておらず、とてもリスクが高い。故にハイリターンが見込める市場だったのです。
今までは、売り物件もたくさんあり、価格も高騰し始めておらず、資金の調達も容易だったので、新興のAM会社でもプライベートファンドを組成すれば急成長してこれました。
極端な言い方をすれば、失敗する方が難しい環境でした。

しかし、最近マーケットの様子が変化しているのを感じます。
我々の会話の中でも、「生き残るAM会社はどこだ?」という話題になることがあります。
不動産が簡単に買えない。買えても、そう簡単にキャピタルゲインを狙えない。
さらに、日本の不動産市場が成熟してきたことで、投資家のお金の種類が変わり始めようとしています。
金融庁の監視が厳しくなり、市場の透明性が高まり、運用方法が確立してくると、やがて世界の投資家は、ミドルリスク・ミドルリターン狙いのお金を日本に供給してきます。
AM会社は、これに対応するため、中長期的に安定したインカムゲインを重視する必要が出てきます。

そうなった時、真剣にAM業務をやってなかった会社は生き残れない時代になるでしょう。
不動産の運営とは、本来長期的な視野で建物の修繕を行い、テナントと良好な関係を構築していくものです。
短期勝負で不動産を回してきたAM会社には、そのような体制を整えていない会社が少なくないように感じます。
短期でのIRRを高さを重視するあまり、フィーを極限まで抑えられたBM会社、PM会社とも、あまり良好な関係になれていないAM会社もあると思います。
投資家の変化を理解し、それに合わせた体制を築けるAM会社が、将来生き残れる会社だと思います。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

2棟を追う者1棟も得ず(後編)

大阪出張最後の休日は、夏らしい京都の風景を求めて、貴船、鞍馬を散策してきました。
貴船神社で引いた水占みくじは、大吉「願望 望みのままなり。人の言葉に迷うなかれ」
鞍馬山を歩いた後、くらま温泉で疲れを癒して、叡山電車で下界に下りてくると、京都の街は38度でした・・・

さて、前回の続きです。

面白いことになってきました。
3月に物件Bの買い付けを入れたときは、信金から融資を受けて自己資金1000万円で買う予定した。
もし今回物件Bが買えたら、自己資金は予定よりかなり少なくて済みます。
「物件Aも買っちゃう?」そんな考えが頭をよぎりました。
ただ、無理して買う必要はありません。
物件Aの売主は、値交渉しても1円も引いてくれず、かなり強気だったのが気に入らなかったので、一度買い付けを撤回して、5500万円で逆襲してみようか、などと良からぬ事を想像しては夢を膨らませていました。

しかし、結果は、物件Bの融資が希望に遠く及ばず、買えないことに・・・
仲介業者に「他にも提携銀行があるので持ち込んでみるが」と言われたのですが、もう物件Aの売主が出張から戻ってくるまで日がありません。
それに、不動産の融資に積極的なM銀行がダメでは、他もあまり期待できません。
ということで、事情を正直に話し、残念ながら断りを入れました。

仕方がない、従来の買い付け価格で物件Aを買うか・・・
そう思っていたら、出張から戻ってきた物件Aの売主が、突然「やはりこの値段では売らない」と言い出したのです。
その後の交渉は、もう話になりませんでした。

潔くあきらめて、物件Bの仲介業者に「やはり他の銀行に持ち込んでもらえますか」と事情を話したのですが、なんと物件Bには、二番手の買い付けが入っていたのです・・・

2兎を追う者1兎も得ずならぬ、「2棟を追う者1棟も得ず」です。

今回の反省点は、
・決済するまで、物件が手に入ると決まった訳ではない。
・買い付けは、自分のあとに二番手がいる。
この二点が頭になかったため、大きな波が「やっと」来たのに乗れませんでした。
ビッグウェーブが過ぎ去った後は、本当にさびしいです・・・

次回は、この7ヶ月間の関西での活動を振り返ります。
結果的に買えませんでしたが、かなりアイデアふりしぼったんですよ。

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2棟を追う者1棟も得ず

前回の予告通り、2棟同時に買おうとしてどちらも買えなかった失敗談を紹介します。

7月16日の記事で、やっと1棟物マンションが買えそうだと書きました。
融資をひっぱるため、銀行まわりを繰り返し、いいかげんあきらめそうになった頃、やっと満額融資をしてくれる銀行に出会いました。(かなり力入れてプレゼンしました!)
買い付けも通り、念願の1棟物オーナーか!と思った頃でした。

その後、契約日の調整をしたのですが、売主に出張の予定が入ったため、「急がずに出張から戻ってからでよい」と回答しました。
今思えば、契約を急ぎ、そこで手付けを打っておけば、この物件を買えたと思うのですが、この時、実はもう1件の優良な物件情報を得てしまったのです。

先に買い付けを入れた物件をA、その後知った物件をBとします。

物件A: S造3階建、6000万円、利回り9.2%、借入金額5500万円
物件B:RC造3階建、9000万円、利回り9.6%、フルローン可

どうみても、物件Bの方が資金効率が高く魅力的です。
それに、なんと物件Bは、4月20日の記事で書いた、転売業者に先に買われてしまった物件だったのです。
その後も売れていないのは知っており、今からでも買えないか、いくつかの銀行に持ち込んでみたのですが、やはり転売の利益が乗った価格では希望通りの融資が引っぱれませんでした。
その物件を、他の仲介業者が提携銀行のフルローン付で紹介をしてきたのです。不動産の融資に積極的なM銀行です。
融資の課題さえクリアできれば買いたいと思っていた物件なので、今さら物件を見る必要もありません。即答で買い付けを入れました。

物件Aの売主が出張から帰ってくるまで1週間。
さっそく、資料をそろえて物件Bの融資の審査を受けます。

面白いことになってきました・・・続きは明日書きます

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燃え尽き症候群?

今日はPLの花火大会に行ってきました。
先週は天神祭。残り僅かな大阪の夏を満喫しています。
「教祖祭PL花火芸術」は、花火は凄いが、帰りの近鉄電車の渋滞が最悪と聞きますが、堺市在住の同僚に、南海電鉄「狭山駅」からの穴場ビューポイントを教えてもらったので、帰りも楽々でした。
花火マニアの私が、今までに見た花火大会を感動した順にランクすると、1位 長岡(新潟県)、2位 大曲(秋田県)、3位 片貝(新潟県)、残念ながら、PLは4位ですね。
ただ、最後の8000発を一気に打ち上げ、轟音とともに夜空を赤く染め上げたクライマックスは圧巻でした。

さて、実は今日、非常に残念なことが起こりました。
やっとの思いで購入直前まで至った物件が買えなくなったのです。
理由は、売主の心変わりです。信じられません・・・

本日、国税庁が公表した平成18年分路線価でも、「全国平均が14年ぶりに上昇」とありますが、不動産市況の好転を感じた売主が、「今の値段では安い」と感じたのだと想像しています。
早く手付けを打っておけばよかった と後悔しています。
実は、先週まで、2物件に買い付けを通して、同時に取得することを目論んで調整をしていたのですが、結果的にどちらも買えない結果となってしまったのです。
この1ヶ月、寝る間も惜しんで頑張ってきただけに、脱力感でいっぱいです・・・
大阪出張もあと2週間で終了が決まり、実質タイムオーバー。

反省の念をこめて、次回は私の失敗をご紹介したいと思います。

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大阪出張終了!

やっと梅雨が明けましたね!
週末は、外房にある友人の別荘に6家族で(!)お邪魔し、海水浴やバーベキュー等で夏の海を満喫し、夜は大人だけの歓談を楽しみました。リゾーティな別荘、羨ましいです・・・

さて、半年以上にわたる大阪出張の終了が決まりました。
お盆明けには、東京本社に出社します。
業務の引継ぎは順調に進んでいます。

あと、残っているのは、個人で購入する不動産の契約手続きです。
このために、今まで出張が長引いてきたと思えば、まぁ結果オーライですね・・・

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銀行へのプレゼン資料

GW中は、家族と貴重な時間(単身赴任していると当たり前のことが貴重に思える)を過ごしましたが、深夜・早朝は不動産投資のための時間も割きました。

取り引き金融機関を増やしたかったので、金融機関向けに、プレゼンテーション資料を作成しました。
参考にしたのは、「3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・2」というお宝不動産セミナーDVDです。


私自身、プロパティマネージャーとして、収益不動産の事業計画や収支シミュレーションは仕事でやっていることなので、資料作成は慣れているつもりだったのですが、講師のMatsumura氏のやり方を聞いて、自分はまだまだ甘かったことを知りました。
Matsumura氏のプレゼンテーション資料は、力の入れようが違いすぎます。
そうかぁ、取り引きも資産もない普通のサラリーマンが、金融機関に新規取り引きをお願いするときは、ここまで周到に資料を準備する必要があるのかー・・・

Matsumura氏は、ロンドンから帰国してすぐ、コネなし、カネなし、信頼なしだけど、建築の知識と不動産投資に対する情熱はある、という状況から、不動産屋と銀行をまわり始められ、実際に成功したという事例を紹介されています。
プロパティマネージャーとしての経験と不動産投資に対する情熱は普通の人には負けないと思っていましたので、Matsumura氏の境遇に近く、自分がどのようなプレゼンテーションをすれば効果的なのか、よーくわかりました。
そこで、Matsumura氏のプレゼン方法を参考に、資料を作成してみたのです。
これを持って、金融機関まわりをしてみようと思ってます。

「3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・2」には、銀行へのプレゼンの仕方の他に、物件情報を得るためのコツ、不動産業者との付き合い方等の講義があります。


融資稟議を通させるコツ、買主と価格交渉する際のコツ、敷金0円で募集する方法など、このセミナーから得られるアイデアの数は少なくありません。
コネなし、カネなし、信頼なしで不動産投資を始めたのに、3年で10億円もの不動産を買える人は、やはりものの考え方と行動力が違うんだなぁと、とても参考になりました。

Matsumura氏のような発想力と行動力、そして、先日も紹介した「3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・1」で学んだように、物件チェック、マーケット調査、資料準備、融資条件交渉、金額交渉を物件購入に向けて時間管理していく「タイミング・マネジメント」手法を実践すれば、少なくとも普通の投資家には負けないな・・・と思いました。


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  関連記事:忙しくてもタイミング・マネジメント!

10億円の資金を集め、毎年1億円の収入を得る方法が学べます。
「3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ・2」




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もう買えない世の中なのか?!

東京の自宅に所得税の還付通知が届いたようです。
11万円が戻ってきます。
あぁ、苦労して確定申告した甲斐がありました。

さて、この週末もいくつかの不動産屋と情報交換をしました。
最近、一見よさげな物件、しかしシミュレーションしたら買えなかった物件が3つありましたが、そのどれもが成約したことを知らされました。
「えっ、あの値段で買った人がいるの?!」そんな驚きでした。

また、転売業者について、つい最近まで大阪で良い物件が出るとほとんど転売業者が先に買い付けていたそうですが、その傾向が関西一円に広がってきているようです。
日銀の量的緩和解除があってから、ますます不動産が買えない状況になっているようです。

なんだか焦りを感じてきました。よくないです。
買うことが目的ではないのに、買えないことに焦りを感じるなんて。
冷静にならないと・・・

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相手は転売業者だったのか!

今日は、ビル管理業で起業した友人と飲みました。
バイタリティあふれる人と話していると力が湧いてきます。

さて、自宅に不動産屋さんから物件情報が届いていました。
しかし、見たことがある物件・・・

「あっ、先月買い付けを入れたけど買えなかった物件だ!」

先月、物件情報を見た瞬間に「これは!」と感じて、その日の夜に物件を見に行って、すぐに戻ってシミュレーションして、そして買い付けを入れたけど、数時間の差で二番手だったのです。

その買えなかった物件が、1,000万円以上高くなって売りに出されているのです。
一番手の買主は、転売業者だったんです。

 人が真剣にマンション運営を考えているのに邪魔するなよなー!!!

1,000万円以上高くなっても9%で回っています。
でも今さらこの値段で買いたくはありません。
たぶん転売業者は、値引きには応じてくれないでしょう。
それなりの利回りになる物件でしたから、売れるまではインカムゲインを享受しようという魂胆でしょう。

関西で物件を探し始めて、いくつか魅力的な物件に出会いましたが、「これは!」と感じて買い付けを入れたのはこの物件だけです。
その物件は、転売業者も目を付けて、すぐに1,000万円以上利ザヤが稼げる物件だった。
「私の目利き力も捨てたものではないな」と、少し自信がつきました。(と、前向きな私・・・)

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忙しくてもタイミング・マネジメント!

不動産投資を始めるには、物件情報を集めなければなりません。
物件情報を集め始めると、いろいろ情報が届きます。
不動産屋さんは、買ってくれると期待して送ってくるわけですから、「仕事が忙しいから」と無視するわけにはいきません。
いい物件と悪い物件を判断して、悪い物件は「こういう理由で投資できない」、いい物件には「融資の事前審査を依頼するから銀行と連携してくれ」と、反応を示さないといけません。
先日書いたように、仕事が忙しい中、物件探しを再開しましたので、夜自宅に戻ると、FAXやメールで物件情報が届いています。
昨日も銀行に提出するための収支計画作成でAM3:00まで頑張ったので、一日寝不足で辛かったです。

物件情報を獲得したら、物件のチェック、マーケットの調査、資料の準備、融資条件の交渉、金額の交渉とそれぞれ同時に進めていかないと、いい物件は他人に買われてしまいます。
このDVDで学んだ「タイミング・マネジメント」が役に立ています。
頭を使って、体を動かさないと、不動産投資はできないんですね。

ところで、今日はちょっとしたきっかけで、レジデンシャル系ファンド会社のアクイジション担当の方と、プライベートな場で交流する機会がありました。
やっぱり、プロの方は川上の優良な情報をつかんでますね。
その中の一部でも個人的にまわしていただければ、いい物件買えるかなぁと期待しちゃいます。
人脈は宝ですね。

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不動産投資のためのタイミング・マネージメント術が学べるDVDです。
「3年で10億円の不動産を買った普通のサラリーマンに学べ!」



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物件探し再開

大阪ドームに阪神vs横浜戦を見に行ってきました。
一度は阪神戦をホームで観戦したいと思っていたので、いい記念になりました。
そして、金本兄貴、904試合連続フルイニング出場おめでとう!
   tigers.jpg

さて、ここ2週間、不動産屋さんからいくつか物件情報をいただいていたのですが、まったく反応できてなかったので、店舗に赴いての情報収集、物件視察をし、部屋に戻ってシミュレーションをしました。
2物件、融資条件によっては投資できそうな物件があったので、融資の事前審査の依頼をかけました。
2月に、情報をもらったその日に買付証明を入れたのですが、二番手で買えなかったため、めげずにその後も新規に不動産屋まわりをして、情報収集を拡げてきました。
不動産屋さん、金融機関とパイプができてくると、情報収集から融資の審査までがスムーズになってきました。
焦らずに、いい物件を探したいと思っています。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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