ＤＩＹでリフォーム

昨年、義父が、軽井沢にある築古の別荘を、
●０万円という破格の値段で譲ってもらいました。

ご縁というのはすばらしいものです。

でも、長年、ほとんど手入れがされていない物件なので、
いろいろリフォームしなければなりません。

そこで、トゥイークが、楽しみながらリフォームすることになりました。

他人に貸して家賃をいただく訳ではないので、
ちょうどいい、ＤＩＹでリフォームの練習です。

てことで、ゴールデンウィーク前半は、軽井沢へ。

しかし、なんと軽井沢では、雪が降って積もっていました。
ゴールデンウィークに軽井沢での積雪は、数年ぶりだそうです・・・

２日目は、気持ちよく晴れたので別荘へ。
手始めに、子どもたちとテラスのペンキ塗り。


今年は、軽井沢に行く回数が増えそうです。

ＤＩＹでリフォームのハウツー本て、なかなか本屋でも手に入らないんですね。
アマゾンで何冊か買ってみましたが、この本が一番オススメです。
自分でできる!我が家を簡単リフォーム―住まいのリフォームからメンテナンスまでDIYテクニック満載!

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家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法

入居者の多くが入れ替わる3月が過ぎました。

トゥイークが所有する物件は、退去者がでることなく、
満室のまま4月を迎えることができました。

空室がないので、最近読んだ浦田健氏の
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
のノウハウを実践できなくてウズウズしています。

トィークの空室対策は、同氏の前作
「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法
をバイブルとして実践してきました。

ここにはひと工夫した、ありとあらゆる空室対策が盛りだくさん。
ここに書いてある内容を実践せずに、ただ「空室が埋まらない」とボヤいているだけの大家さんは、体たらくと言わざるを得ません。
逆に空室対策を実践してから仲介業者さんに入居付けを依頼すると、「勉強されてますね。」と言われ、相手の態度も違います。
それくらい内容が具体的で、非常に効果的なんです。

その空室対策の最新版が家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法。

今回も勉強になりました。
古くても、バス・トイレ別でなくても、工夫すれば相場より高い家賃で満室にできるんだなぁ・・・
早く実践したいのに、残念ながら(?)満室が続いています。

それでも最新版を参考にして、次の空室に備え、今は近隣マップの作成を進めています。
作成してみて、物件の周りには生活に必要な施設や店舗が、そろっているのに気づきました。
自分でも初めて気がついたくらいだから、内見者にしてみれば、当物件での生活をイメージしてもらえる良いツールになると思いました。

完成したら、入居者に配るとともに、空室にも配置しておこうと思います。

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不動産が危ない！

今や不動産マーケットを形成しているメインプレイヤーは、不動産ファンドです。
不動産ファンドが不動産を買い上がれば、価格はたちまち高騰しました。
そして、サブプライム問題等で、ファンドが資金調達できなくなると、不動産価格は下がり始めました。

不動産ファンドは、今後どうなるんだろうか・・・

そんなことを考えていたら、書店でこんな本を見つけました。

不動産ファンド当事者の告発 不動産が危ない!

結論からいうと、
この業界に携わっている人なら、目新しい内容ではなかったです。


ただ、不動産ファンドのことを知りたい一般の方には、オススメできるかなと。

個人として不動産に投資する上でも、不動産ファンドの動向は無視できません。

同じ不動産というマーケットで、
個人では到底太刀打ちできない資金量と情報量で
物件を買い漁る不動産ファンドとは、
どういう仕組みで、何を目指しているのか・・・

トゥイークも、不動産投資のセミナーで、
個人投資家向けに、ファンドについて講演してくれないか
と依頼されたことがあります。
ファンドの動向を理解して、個人投資家としてどう動けばよいのかと。

結局、難しく考えすぎて、セミナーは実現しませんでしたが、
なるほど、この本に書いてあるような内容なら、
おもしろいセミナーができたなぁ。

読みやすい内容なので、この本を読んでみてはいかがでしょうか。

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北海道に行ってきました

北海道に行ってきました。
美瑛、富良野エリアを中心にドライブ。北の大地は、秋も爽快でした。
今までの忙し過ぎた日々と対照的に、毎日をのんびり過ごすことができました。


今日は不動産投資とまったく関係がないのですが、ちょっとお奨めしたい物が２つあります。
１つ目は、コンピレーション・アルバム「ビューティフル・ソングス~ココロ デ キク ウタ~」です。
北海道に行く前に、旅行のテーマソング探しをしていて、このアルバムを見つけました。
北海道でドライブ中、このＣＤをかけっぱなしにしてました。
北の大地の美しい雄大な景色と、美しい曲の数々がピッタリ！
私は、旅行にはよくテーマソングを決めて旅に出るのですが、今回は旅行前に選曲するほど時間もなかったので、この美しい曲ばかり選曲されたコンピレーション・アルバムが重宝しました。
今でもこのＣＤを聞くと、北海道の景色が目に浮かびます。



２つ目は、大前研一氏の著書「旅の極意、人生の極意」です。
北海道のガイドブックを探しに書店に行ったとき、経営コンサルタント大前研一氏の本が旅行コーナーに並んでいるのに気づき、思わず手にとって、そして買ってしまいました。
この本は、経営コンサルタントとして世界を又にかけて活躍した大前研一氏が、15本の「極上の旅」を厳選して紹介するというもの。
恐らく世界中の名所は行き尽くしていると思われる大前氏によって、お墨付きで紹介された15のスポットというだけで、どんな所なのか興味が湧きます。
北海道に行く機内や、ホテルの部屋で寝る前にこの本を読んだのですが、掲載されたカラー写真を見ながら、世界中のＶＩＰを説得してきた大前氏の論理でその旅の素晴らしさを解説されると、いま北海道旅行をしているのに、もう次の旅行のことを考えてしまいました。
もちろん、ここで紹介されている旅は、金額もそれなりに必要なものばかりです。
でも、年に１回はこんな旅行がしたいと思いました。
それでも、全部制覇するには15年かかります・・・
この度１億円の借金をし、不動産投資家として大きな１歩を踏み始めましたが、収益不動産で確実にキャッシュフローを積み重ね、この本で紹介された旅を実践し、本物のサービス、本物のホスピタリティを経験して、自分を成長させていくという目標を持つのも悪くないかなと思いました。


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積極的に借金をする理由

今朝、6:30羽田発の飛行機で大阪に戻りました。
機内で、コーヒーを持ってきてくれた客室乗務員が、「いま後ろの窓から綺麗な富士山が見えますよ。見たことがないくらい綺麗です」と言うので、後ろの席に移って窓の景色を見ました。
一面の雲海に富士山だけが頭を出して、雪に覆われた姿が朝日に映えて、それは神々しい景色でした。早起きして得しました。

さて、今日は『直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法』を紹介します。
日銀の量的緩和政策が近いうちに修正されそうな昨今、いよいよ金利の上昇が心配になってきました。
それなのに借金をして不動産投資をするのは、リスクが大きすぎて無謀な行為に思えるときがあります。
そんなときは、自ら積極的に借金をしている人を参考にしたくなります。
銀行からお金を借りられるだけ借りて不動産を買いまくってる人に、伝説のトレーダー藤巻健史氏がいます。

私は、３年前にＲＥＩＴ誕生１周年シンポジウムのパネルディスカッションで壇上にいた藤巻氏の、日本の将来に対する楽観論、円安・インフレ待望論に共感し、その頃書店に並んでいた藤巻氏の『リスク時代の「資産倍増」勉強法』を読み、以来私もずっとインフレ待望論者です。
そんな藤巻氏が、新作『直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法』で「なぜ、いま積極的に借金をするのか」を下記のように解説しています。


藤巻氏は、日本はインフレになると思っています。
理由は、国の借金が800兆円を超え、財政赤字がひどすぎるからです。
もう解決策は、合法的徳政令「インフレ政策」しかありません。
インフレが来なければ財政は破綻、国が破産してしまいます。

インフレは借金している人に味方します。国は日本で最大の借金王です。
一方、個人は資産の大半を預金で運用しています。預金はデフレ時に最適な資産です。
すなわち、国は「インフレ期待型」、個人は「デフレ対応型」であり、国のバランスシートと個人のバランスシートは正反対なのです。

ところで、国と個人がぶつかれば、勝つのは間違いなく国の方です。
政策を決めるのは国であり、国は、国に都合のよい政策を取るからです。
それならばと、藤巻氏は迷わず「強い国サイド」に付くのです。
だから藤巻氏は借金をするのだそうです。

でも、銀行は株を買うためにはお金は貸してくれません。
だから、藤巻氏は不動産投資とセットでどんどん借金をするのだそうです。


なんだか私も、いつかインフレになる気がします。（楽観論者です）
世の中がインフレになるならば、不動産を所有し、長期固定金利で借金しなければ、自分の財産は守れません。
結局は自己責任でその判断をする訳ですが、判断するためには、いろいろ情報が必要です。
そういう意味では、自らがリスクを背負ってポートフォリオを組んでおられる藤巻氏の主張は、参考になると思います。

直伝 藤巻流「私の個人資産」運用法
藤巻 健史



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関連記事：資産インフレは始まっている？！

専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法

　「大家さんになったら必読！」

先日の賃貸住宅フェアで安藤さんのセミナーを聞いて、すばらしい大家さんだと思ったのでこの本を読みました。

主婦の視点でわかりやすく解説された賃貸経営指南本
この本を読んだ後、なんだかとっても すがすがしい気分になりました。
なぜか考えて気がつきました。
著者の安藤さんは、９億の借金を背負って初めてのマンション経営に苦闘しているのに、驚くくらいポジティブなのです。
「どうしたらマイナスをプラスに変えられるか」「どうしたら建物がよくなるか」「何か自分にできることはないか」と常に考えて12年間やってきたら結果的に大成功した。というように感じましたが、その過程が安藤さんの表現で語られているのが気持ちよく読めます。

安藤さんは、知る人ぞ知る「賃貸住宅フェア」にて最も聴講客が集まるカリスマ大家さんです。
安藤さんに会ったことがない方でも、この本を読めば、
・半年に１回の大掃除は「お祭みたいな感覚」
・「家に帰ってきた」という安らぎを感じていただきたい。
・都会で感じることの少なくなった季節感を毎日目にしてもらいたい。
・ポストに名前を入れておくのは、「ようこそ」という私のささやかな歓迎の意思表示
といった文章から人柄をうかがい知ることができると思います。

●見習いたい、大家さんの心得
この本の前半は、安藤さんが実践してきた入居率99％の秘訣が紹介されています。
具体的な方法ももちろん参考になりますが、見習いたいのはその「心得」です。
「東京ディズニーランドの場合、そんな古さをまったく感じさせません。それは清掃が徹底しているからです。」
「建物は「商品」です。八百屋さんがリンゴを磨いておいしそうに演出するのと同じように、オーナーはいつも建物を磨いていなければなりません。」
「魅力的なマンションであるためには、それなりの投資が必要です。何もしないで空室が埋まるなんて、おいしい話はまずありません。」
「私は、オーナーもソフトの一部だと考えています。」
マンションのオーナー業を「サービス業」と捉えて、いかにして入居者に居心地のよいサービスを提供していくかを一番に考えて行動されています。

空室を埋めるために家賃を下げて、どんどんキャッシュフローが悪くなって必要な修繕もできないオーナーさんがいます。
一方で、安藤さんのように継続的な設備の先行投資を行い、入居者の満足度を維持・向上させて常に高水準の家賃で高稼働率を保っていて、お金があるからまた設備投資できるというオーナーさんがいます。
こちらの記事で紹介したビルオーナーさんと基本的な考え方が同じで、成功しているオーナーさんにはプラスのスパイラルが働いているのがわかります。
「いかに空室を埋めるか」ではなく「いかに退去者を出さないか」という考え方は、ぜひとも見習いたいと思います。

●黒字倒産の恐ろしさをここまで解説した本は他にない？！
この本の後半は、キャッシュフローの重要性を「これでもか！」ってくらい解説しています。
オーナー業を始めると、最初の頃はすごくキャッシュフローがいいので羽振りのいい生活をしてしまいます。
しかし、築15年くらいになると稼働率は変わらないのに、なぜかキャッシュフローが減って、支払税額が増える一方。
私がおつきあいしているオーナーさんの中にも、バブルの頃に資産の有効活用や相続対策でビルを建てた方がいますが、最近は所得税を支払うだけで精一杯になり、「どうして？」とお悩みのようです。
これが、知られざる「オーナーさんの黒字倒産の恐怖」です。
安藤さんは、この現象を減価償却費の減少と元金返済額の増加をグラフ化して解説しています。
思わず「うーん、わかりやすい！」と唸ってしまいました。
安藤さんは、10年後にはこのような現象がオーナーに控えていることを挙げながら、キャッシュが潤沢に残る初期の頃から計画的に繰上げ返済をしたり、有利な条件に借換えをすることでキャッシュフローを改善するテクニックを紹介しています。
節税ばかり気にしていると、この本質には気づかないかもしれません。

大家さんになった方も、これからなる方も、この本を読んでキャッシュフローの重要性と黒字倒産の恐怖を認識されることをお奨めします。

あわせて、新春に開催される安藤さんのセミナーもお奨めします。

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1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法

持たざる者が金持ちになるならこの方法！

1年で10億つくる!不動産投資の破壊的成功法
金森 重樹



トゥイークのオススメ度：　「実践しなくても知っていた方がいい」

久しぶりに不動産投資関連で、読むのが面白く、グイグイ引き込まれてイッキに読み切った本でした。

著者は、金持ちになりたいのにリスクを負わない人、不勉強なのに知ったかぶった人には厳しいです。
・あなたは常識の壁に閉じ込められた常識の奴隷です。
・リスクを負う覚悟のない人間は、貧乏人でいることに甘んじて、じっと辛抱してください。
・こんな人間は何度投資をやっても永久に勝てませんから、地道に積立貯金でもやっていればいいのです。
これは実際に実践し成功してきた著者だから言えることで、この自信ありげな口調がむしろ心地よく楽しんで読めました。

本書が他の大家さん関連の本と違うところは、区分投資もアパート投資も完全否定していることです。「完全否定」なんです。

●区分投資の方がよっぽど危険
「まずはワンルームから」という初心者に、次のような理由で反対しています。
・ワンルーム投資は物件の値下り率が大きく、売却後のトータルリターンがマイナスになる危険がある。
・区分所有は担保にならないため、複数取得する場合に多額の自己資金が必要で、レバレッジの力が働かない。
・最大のバカバカしさは手間。１室購入するも20室を１棟買いするも購入時の手間は大して違わない。
・融資担当の手間も同じで、「借りる額が少なければ融資が通りやすい」というのは初心者の大きな勘違い。

●木造アパートは金がある人間が買うもの。
同様に木造のアパートも自己資金の少ない初心者が買うものではないと反対しています。
・同じ築年数、同じ利回りの物件で比較すると、ＲＣ造に比べて木造の物件は自己資金がたくさん必要。
・木造アパートは、金持ちが短期間で償却して減価償却のメリットを享受するために建物割合を思いっきり引き上げて購入するもの。

●持たざる者が金持ちになるにはＲＣマンション１棟物
著者は、持たざる者が金持ちへの一発逆転を狙うならＲＣ(鉄筋コンクリート)造マンション１棟物を買うしかないと断言します。
ＲＣは法定耐用年数が長く、融資を長期で組めるために少ない自己資金で物件をどんどん買っていけます。
そして本書の肝は、「収益還元法で融資判断する銀行を利用する」ということです。
収益還元法によれば、収益力がある物件に投資する場合、自己資金も土地も必要ありません。
本書には収益還元法による融資可能額を大まかに判断できる計算方法が書いてあり、とても参考になります。

●億単位の借金をすることが「破壊的成功法」
リスクを分散させる「資産三分法」は資産家が安全性を高めるための手法であって、持たざる者が資産を急拡大するには、勝機に賭けて億単位の借金を背負い「一点突破全面展開」しかない。というのが著者の論理です。
覚悟決めてダメだったら、自己破産して一から出直せばいいというスタンスです。

借金について、著者は下記のように主張しています。
借金自体は、その調達コストを上回る収益を上げられる限りにおいては、何の問題もない。
返済可能額ではなく融資可能額上限で住宅ローンを組む方が破綻する可能性が高い。
コントロールされた10億円の不動産投資よりも、5000万円の住宅ローンの方がよっぽど危険。
「借金それ自体は、善でもなく悪でもなくニュートラルな存在」。
投資のための借金を恐れてはならない。

著者の主張は、いつも白か黒かはっきりしています。
そして、説明には根拠があって非のうちどころがなく、納得できることばかりです。
でも、それがすべてだとは思えません。著者も「これが正しい」とは言ってません。
リスクを許容できない人は、この道を選ぶ必要はありません。
でも、億単位の資産を不動産で形成したければ、負わなければならないリスクだと思いました。
いずれにしても、それを理解するために一読する価値がある１冊だと思います。

◆通販大家さん
私は、著者の金森重樹氏が運営する「通販大家さん」にも会員登録しています。
金森氏が「いい」と判断した物件が出るとメールで知らせてくれます。
予め銀行の融資にあたりをつけて、必要自己資金額が提示してあるのがかわっているところです。
特に１〜３億円の収益物件の情報が流れてくるので、資産家しか相手にしていないのかと思いましたが、この本を読んで、そうではなかったことが理解できました。
「破壊的成功法」を実践するためには、心強いサイトなのであわせてオススメします。

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金森重樹氏のウェブサイト「通販大家さん」はコチラから↓　（著者のセミナーＤＶＤも販売中）

究極のエレベーターメンテナンスコスト削減策

今日は大阪日帰り出張でした。移動時間を使って、前から気になっていた本を読みました。

エレベーター革命


この本は、メーカー系エレベーターメンテナンス会社の出身者が書いた本です。

建物の管理コストを削減したい場合、まっ先に目につくのがエレベーターメンテナンス費の高さではないでしょうか。
そして、フルメンテナンスとＰＯＧ（パーツ・オイル・グリース）契約のどちらがいいのかという議論になります。
しかし、この本では、究極のメンテナンスコスト削減策「自主メンテナンス」を薦めているのです。
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東京・首都圏未来地図

8月24日、いよいよつくばエクスプレスが開通します。
沿線での投資物件を探している人も多いのではないでしょうか。

ところで、今後どこに新しく鉄道が通るのか、わかっていれば投資エリアの選択に有効な材料になると思うのですが、どうすれば調べられるでしょうか。
googleで「高速鉄道網、整備計画」と検索しても、どうも最新の情報がうまくヒットしません。
そう思っていたら、書店でちょうどいい本を発見しました。

最新東京・首都圏未来地図―超拡大版
成美堂出版編集部

この本の中半に、「首都圏交通インフラの未来」道路編と鉄道編が特集されています。
これはありがたいです。新線や延線の計画がひと目でわかります。
　「この新駅を見通して物件を探すか」
という作戦 ありだと思います。

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収益不動産の買い方・儲け方

これを読めば、不動産購入までの全体像がつかめる

収益不動産の買い方・儲け方―給料以上の「家賃収入」を得る
橘 一樹


トゥイークのオススメ度：　「いろいろ読むならこれ1冊で十分」


不動産投資を始める前には、いろいろ情報収集が必要です。
で、不動産投資関連の書籍を買って読むと思うのですが、入門書の類はどれも似たような内容のものばかり。
終身雇用の終焉、年金制度の崩壊⇒だから不動産投資をしよう⇒でもこんなリスクがある⇒関連法令の説明⇒収益不動産にも種類があって⇒物件の探し方はこうで⇒こうして買おう⇒そうしたらこんな税金がかかる
みたいな。
だいたい、こんな構成のものばかりです。
面倒なので、入門書はどれか１冊にしぼって読みましょう。

私がどれか１冊を選ぶとするなら、この本をオススメします。
私が読んだ中で最も広い範囲をカバーしており、でも説明は専門的すぎず、単純化した図解があって分かりやすいと思います。

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