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最悪期は、脱した

昨日は、第4回ARESマスターコンベンションに参加。

テーマは「不動産投資市場の再生に向けて」

講演された先生や、
マスターの方々の話を聞いていると、
「最悪期を脱した」
という言葉が、何度も聞かれた。

2010年、マーケットは回復に向かうと。

欧米のリート市場では、
「ローン」に頼らず、
「増資」で攻勢をかけ始めているようだ。

日本は、まだか?

回復し始めてからでは遅い。

回復を見込んで、いま、どう動くか。

そんな内容が主だった。

日本の市場は、もはや世界の中で動いている。
アンテナを高く張っていないと、
世界の動きは見えないなと痛感した。

さて、プロがそう出るなら、
個人として、どう動く?


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

不動産証券化マスター認定!

不動産証券化マスターの認定証が届いた。
マスター養成テキスト

1年間頑張った成果だ。

よかった、よかった。

さて、これからは、マスター資格を更新するために、
毎年規定以上の継続教育を受講しなければならない。

トゥイークは、
ファイナンシャルプランナーの資格を更新するため、
日本FP協会の継続教育も毎年受講しなければならない。

けっこうキツイなぁ・・・

ますます資格貧乏である。
過去記事参照 >> 「資格貧乏」(2008.9.8)

しかし、

これに懲りずに、次は、国家資格の
1級フィナンシャルプランニング技能士を目指す。

受験資格を得るためのCFP試験まで、あと1ヶ月。

そろそろ試験勉強モードに入らねば・・・


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

マスター講座 修了

気分転換に赤坂のバーチャルゴルフバーに行った。
意外と本格的なシミュレーションでビックリ。
気の合う仲間とゴルフをしながら酒を飲む。
これは、あり!です。

さて、
不動産証券化マスター養成講座の
修了者発表があった。

無事、修了できた。

今年の修了者は、1,104名。

自宅に帰ってくると、
修了通知が届いていた。

仕事をしながら、カリキュラムをこなすのは
なかなか厳しいスケジュールだったが、
得るものも多かった。

あとは、資格認定の申請をすれば、
マスター資格が得られる。



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REITの疑問にお答えします!超実践入門

REITアナリストのトゥイークです。(笑)

今日は、2月だというのに
異常な暖かさ(暑さ?)だった。
花粉もそうとう飛んでいるらしく、
朝から鼻水が止まらない・・・

今日は、
不動産証券化マスター養成講座の
最後の講義と修了試験があった。

内容は、不動産証券化商品分析。
いわゆるREITの分析である。

日本の企業の多くが、
赤字転落や無配を発表しているなか、
必ず黒字で配当を続けているREITは、
今こそ、注目されるべきではないか!
と思っていたので、
タイムリーな内容であった。

REITは、情報開示が進んでおり、
物件の稼働率も高く、
LTVが50%程度で財務状態も悪くない。

REITが破たんするときは、
国の経済が破たんするということ。

REITは、そういう商品なのだ。

と、川口教授がおっしゃっていた。


REITの利益の原資は、
保有している不動産からの賃料収入。
そして、その利益のほぼ100%を配当にまわす。

そのREITの銘柄分析。

REITには、株式とは違った
特有の指標がある。

「NAV」や「FFO」や「NOI利回り」

これらを活用するのである。

花粉症の薬が効いて、
すごく眠かったが、頑張った。

これで、9ヶ月に渡ったマスター養成講座の
カリキュラムがすべて終了した。

仕事と両立するのは楽ではなかったが、
多くのことが学べた。

合格発表は、来月。


個人でREIT分析を学びたい方へ ⇒ おすすめの教材


夜は、渋谷でインターネットビジネスの勉強会と
キャッシュフロー101ゲーム会に参加。
長くなったので、こちらは次回に書こう。

充実した一日だった。




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テーマ : 不動産投資
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J-REITの分析

浅間山の噴火の影響が心配・・・

今年は、軽井沢のお気楽ハウスを
本気でリフォームするのが目標なのに・・・

さて、大詰めに迫った
不動産証券化マスター養成講座。

最後のレポート
「不動産証券化商品分析」
を提出した。

ひとことで言えば、
REITのファンダメンタル分析。

ウォーレン・バフェットを崇拝し、
数年前は、株式銘柄の分析にハマっていたので、
今回のレポートは楽しかった。
オススメ本:「億万長者をめざすバフェットの銘柄選択術

銘柄を分析するための指標は、
一般企業の分析と似たようなものだが、
負債の部に敷金がある。
利益は全て分配するので内部成長がない。
といった、REIT独特の特徴を
捉えた分析が勉強になった。

これは、なかなかおもしろい。

このネタだけで、
ブログが一つ立ちあげれそうだ。

これからは、
REITアナリストのトゥイーク
と呼んでください。


なんちって。


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テーマ : 不動産投資
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東京を買おう!

今日は、霞が関で
不動産証券化マスター養成講座の
スクーリングを受講した。

不動産投資分析と
不動産ファイナンスの
テストを受けて、
これでコース2のカリキュラムも
3分の2が終了した。

講師が言っていた。

厳しい時代だが、私たちは
「東京」というマーケットを持っている。

2009年、海外の投資家が
アジアの中で最も投資したい不動産は、
「東京」なのだそうだ。

ちなみに、
2008年は「上海」
2007年は「大阪」

確かに、仕事をしていても感じる。

2000年代初めに
日本の不動産に投資して
ひと儲けした外資が、
新興国で痛い目にあって、
日本に戻ってきている。

市況が回復し始めたら、
真っ先に上昇するのは、
「東京」だろうなぁ。

やはり、今年買うなら、
「東京」かなぁ。


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DSCRの考え方

もとやんさんから、
DSCR設定の考え方について
ご質問をいただいた。

今回は、このことを書こうと思う。
なるべく、やさしい言葉で。

まず、DSCRとは、

Debt Service Coverage Ratioの略で、

年間のフリーキャッシュフローを元利金返済額で割ったもの。
すなわち、キャッシュフローの余力を示す。

単年度のDCSRが1.0を下回ると、
元利金の返済に支障が発生する。

不動産からのキャッシュフロー以外に
他の返済原資を持たないノンリコースローンでは、
金貸し(レンダー)が注目する指標のひとつである。

ノンリコースローンでは、
レンダーの債権を保全(貸し金を確実に回収)するために、
決算の都度、DSCRを計算し、
その値が規定値を下回ると、
口座から資金流出をストップさせる
「キャッシュ・トラップ」が規定される。

これをDSCRテストという。

では、DSCRをどのように設定するのか。
(やっと本題だ)

不動産の評価額 100
純収益(NOI) 6

の不動産を考える。

不動産の利回りは、6÷100=6%

この不動産に
3%の金利で、70を融資する。
(ただし、元本は期限一括弁済とする。)

この場合のDSCRは、

DSCR=NOI(6)÷金利支払い額(70×3%)=2.86倍

ここで、金貸しの側に立って、
債権が保全できる最低値を計算する。

不動産の評価額100に対して、
融資金額が70なので、
掛け目は70%。

すなわち、
評価額が30%下落しても
なんとか元本が回収できる。

評価が30%下落した場合、
利回りが同じなら、NOIは、

NOI=評価額(70)×利回り(6%)=4.2

この時のDSCRは、

DSCR=NOI(4.2)÷金利支払い額(70×3%)=2.0倍

となる。

よって、金貸し側は、
金利回収に懸念が生じるDSCR=2.0で
キャッシュ・トラップをかけたがる
ということになる。

ただし、私は金貸しの経験はないので、
あくまで、これは一般論であって、
実際は個別の事情により異なることは
ご留意いただきたい。


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不動産ファイナンス

宿題は、早めに終わらせなさい。

冬休みが始まった頃から、娘に言っていた。

そんな私が、
不動産証券化マスター講座の
「不動産ファイナンス」のレポート提出期限が
ギリギリに迫って、焦ってしまった。

まったく・・・
なんで、正月にやらないと
間に合わないスケジュールなんだ・・・


今回の課題は、
収益不動産に融資する側の立場から。

なぜ、ストラクチャードファイナンスでは、倒産隔離が必要なのか。

変動金利のベースレートには、どのようなものがあるか。

担保不動産が複数の場合、どのような期限前弁済の条件を設定するか。

現物不動産と信託受益権では、担保の考え方の違いは何か。

不動産の評価額、NOI、融資条件が与えられた場合、
どのようなDSCR(debt service coverage ratio:元利返済額に対する純収益の割合)の数値を設定するか。

今回の課題は、信託受益権化された不動産を
ノンリコースローンで購入することが前提。

現物不動産をアパートローンで購入する場合とは、
少し考え方が違うので、詳細は割愛。

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投資分析ツールの販売?

メリークリスマス!
素敵な夜をお過ごしですか?

さて、不動産証券化マスターの実務演習

不動産投資分析のレポート課題の提出期限が明日に迫り、
やっと提出ができた。

やってみて、なかなか楽しい課題だった。

レントロールを分析し、現時点の空室率を計算する。

空室部分の入居を予測し、1年間の空室率を計算する。

条件を仮定して年間費用を計算する。

収益還元法(直接還元法及びDCF法)を用いて対象不動産の市場価格を求める。

上記市場価格より5%低い金額で購入した場合の投資家の期待利回り(IRR)を求める。

6%の期待利回りを求める場合、いくらで購入するか計算する。

上記購入価格で、借入金を考慮したDCF表を作成する。
また、税引前の自己資本投資利回り(BTIRR)も求める。

さらに税金を考慮して、DCF表を作成する。
また、税引き後の自己資本IRR(ATIRR)を求める。

トゥイークは、今まで投資判断は、
仕事で収益不動産の事業計画を作成している知識を活かして、
独自に作成したエクセルで投資分析をしていた。

それで充分だったが、今回のレポート課題は、
その一連の分析がプロっぽくって楽しかった。

個人投資家として、ここまで必要ないな
というところと、
これは個人投資家でも分析するとよいな
というところの気づきがあった。

世の中には、
お宝不動産鑑定ツール
みたいな個人向けの分析ツールが売ってるけど、

トゥイークのノウハウも販売できそうだな。

IT業界で働く友人に、使い勝手をよくするための
ヒューマンインターフェースについて相談してみるかな。

さて、そろそろ、娘の枕もとに
サンタのプレゼントを置きに行きます。



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不動産マーケットの分析

前回、投資分析で、木を見て森を見ないのは危険と書いた。

それは、その不動産は、決して個別に存在するのではなく、
存するマーケットの要因に左右されるから。

では、市場の分析とは、何をするのか?

ひとことでいうと、
需要面と需給面の予測を行い、
需給のギャップを分析すること。

そして、マーケットには、サイクルがあることを知る。

一般にマーケットは、

拡大→需給過剰→後退→回復

の4局面を繰り返す。

投資対象のマーケットが、どの局面にあって、
今後どうなるのかを予測する。

東京のオフィスと、札幌のマンションの
マーケットはそれぞれ違う。

では、どのように市場分析をするのか?

まずは、不動産マーケットの範囲を特定する。

「札幌」の「住宅」市場とする。

すると、

需要面の予測は、住宅需要の源泉である「人口」の増減に着目する。

供給面の予測は、今後供給される住宅計画を把握する。

これらの予測から、需給ギャップを分析し、

結果、「空室率」の予測ができる。

オフィスも同じような感じで分析可能。

商業施設は、もっと複雑で難しそうだ。


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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