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最悪期は、脱した
昨日は、第4回ARESマスターコンベンションに参加。
テーマは「不動産投資市場の再生に向けて」
講演された先生や、
マスターの方々の話を聞いていると、
「最悪期を脱した」
という言葉が、何度も聞かれた。
2010年、マーケットは回復に向かうと。
欧米のリート市場では、
「ローン」に頼らず、
「増資」で攻勢をかけ始めているようだ。
日本は、まだか？
回復し始めてからでは遅い。
回復を見込んで、いま、どう動くか。
そんな内容が主だった。
日本の市場は、もはや世界の中で動いている。
アンテナを高く張っていないと、
世界の動きは見えないなと痛感した。
さて、プロがそう出るなら、
個人として、どう動く？
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不動産証券化マスター認定！
不動産証券化マスターの認定証が届いた。
１年間頑張った成果だ。
よかった、よかった。
さて、これからは、マスター資格を更新するために、
毎年規定以上の継続教育を受講しなければならない。
トゥイークは、
ファイナンシャルプランナーの資格を更新するため、
日本ＦＰ協会の継続教育も毎年受講しなければならない。
けっこうキツイなぁ・・・
ますます資格貧乏である。
過去記事参照 >> 「資格貧乏」（2008.9.8）
しかし、
これに懲りずに、次は、国家資格の
１級フィナンシャルプランニング技能士を目指す。
受験資格を得るためのＣＦＰ試験まで、あと１ヶ月。
そろそろ試験勉強モードに入らねば・・・
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マスター講座 修了
気分転換に赤坂のバーチャルゴルフバーに行った。
意外と本格的なシミュレーションでビックリ。
気の合う仲間とゴルフをしながら酒を飲む。
これは、あり！です。
さて、
不動産証券化マスター養成講座の
修了者発表があった。
無事、修了できた。
今年の修了者は、1,104名。
自宅に帰ってくると、
修了通知が届いていた。
仕事をしながら、カリキュラムをこなすのは
なかなか厳しいスケジュールだったが、
得るものも多かった。
あとは、資格認定の申請をすれば、
マスター資格が得られる。
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ＲＥＩＴの疑問にお答えします！超実践入門
ＲＥＩＴアナリストのトゥイークです。(笑）
今日は、２月だというのに
異常な暖かさ（暑さ？）だった。
花粉もそうとう飛んでいるらしく、
朝から鼻水が止まらない・・・
今日は、
不動産証券化マスター養成講座の
最後の講義と修了試験があった。
内容は、不動産証券化商品分析。
いわゆるＲＥＩＴの分析である。
日本の企業の多くが、
赤字転落や無配を発表しているなか、
必ず黒字で配当を続けているＲＥＩＴは、
今こそ、注目されるべきではないか！
と思っていたので、
タイムリーな内容であった。
ＲＥＩＴは、情報開示が進んでおり、
物件の稼働率も高く、
ＬＴＶが50％程度で財務状態も悪くない。
ＲＥＩＴが破たんするときは、
国の経済が破たんするということ。
ＲＥＩＴは、そういう商品なのだ。
と、川口教授がおっしゃっていた。
ＲＥＩＴの利益の原資は、
保有している不動産からの賃料収入。
そして、その利益のほぼ100％を配当にまわす。
そのＲＥＩＴの銘柄分析。
ＲＥＩＴには、株式とは違った
特有の指標がある。
「ＮＡＶ」や「ＦＦＯ」や「ＮＯＩ利回り」
これらを活用するのである。
花粉症の薬が効いて、
すごく眠かったが、頑張った。
これで、９ヶ月に渡ったマスター養成講座の
カリキュラムがすべて終了した。
仕事と両立するのは楽ではなかったが、
多くのことが学べた。
合格発表は、来月。
個人でＲＥＩＴ分析を学びたい方へ ⇒ おすすめの教材
夜は、渋谷でインターネットビジネスの勉強会と
キャッシュフロー101ゲーム会に参加。
長くなったので、こちらは次回に書こう。
充実した一日だった。
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Ｊ−ＲＥＩＴの分析
浅間山の噴火の影響が心配・・・
今年は、軽井沢のお気楽ハウスを
本気でリフォームするのが目標なのに・・・
さて、大詰めに迫った
不動産証券化マスター養成講座。
最後のレポート
「不動産証券化商品分析」
を提出した。
ひとことで言えば、
ＲＥＩＴのファンダメンタル分析。
ウォーレン・バフェットを崇拝し、
数年前は、株式銘柄の分析にハマっていたので、
今回のレポートは楽しかった。
オススメ本：「億万長者をめざすバフェットの銘柄選択術
銘柄を分析するための指標は、
一般企業の分析と似たようなものだが、
負債の部に敷金がある。
利益は全て分配するので内部成長がない。
といった、ＲＥＩＴ独特の特徴を
捉えた分析が勉強になった。
これは、なかなかおもしろい。
このネタだけで、
ブログが一つ立ちあげれそうだ。
これからは、
ＲＥＩＴアナリストのトゥイーク
と呼んでください。
なんちって。
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東京を買おう！
今日は、霞が関で
不動産証券化マスター養成講座の
スクーリングを受講した。
不動産投資分析と
不動産ファイナンスの
テストを受けて、
これでコース２のカリキュラムも
３分の２が終了した。
講師が言っていた。
厳しい時代だが、私たちは
「東京」というマーケットを持っている。
2009年、海外の投資家が
アジアの中で最も投資したい不動産は、
「東京」なのだそうだ。
ちなみに、
2008年は「上海」
2007年は「大阪」
確かに、仕事をしていても感じる。
2000年代初めに
日本の不動産に投資して
ひと儲けした外資が、
新興国で痛い目にあって、
日本に戻ってきている。
市況が回復し始めたら、
真っ先に上昇するのは、
「東京」だろうなぁ。
やはり、今年買うなら、
「東京」かなぁ。
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ＤＳＣＲの考え方
もとやんさんから、
DSCR設定の考え方について
ご質問をいただいた。
今回は、このことを書こうと思う。
なるべく、やさしい言葉で。
まず、ＤＳＣＲとは、
Debt Service Coverage Ratioの略で、
年間のフリーキャッシュフローを元利金返済額で割ったもの。
すなわち、キャッシュフローの余力を示す。
単年度のDCSRが1.0を下回ると、
元利金の返済に支障が発生する。
不動産からのキャッシュフロー以外に
他の返済原資を持たないノンリコースローンでは、
金貸し（レンダー）が注目する指標のひとつである。
ノンリコースローンでは、
レンダーの債権を保全（貸し金を確実に回収）するために、
決算の都度、DSCRを計算し、
その値が規定値を下回ると、
口座から資金流出をストップさせる
「キャッシュ・トラップ」が規定される。
これをDSCRテストという。
では、DSCRをどのように設定するのか。
（やっと本題だ）
不動産の評価額 100
純収益（NOI） 6
の不動産を考える。
不動産の利回りは、6÷100＝6％
この不動産に
3％の金利で、70を融資する。
（ただし、元本は期限一括弁済とする。）
この場合のDSCRは、
DSCR＝NOI(6)÷金利支払い額(70×3％)＝2.86倍
ここで、金貸しの側に立って、
債権が保全できる最低値を計算する。
不動産の評価額100に対して、
融資金額が70なので、
掛け目は70％。
すなわち、
評価額が30％下落しても
なんとか元本が回収できる。
評価が30％下落した場合、
利回りが同じなら、NOIは、
NOI＝評価額(70)×利回り(6％)＝4.2
この時のDSCRは、
DSCR＝NOI(4.2)÷金利支払い額(70×3％)＝2.0倍
となる。
よって、金貸し側は、
金利回収に懸念が生じるDSCR＝2.0で
キャッシュ・トラップをかけたがる
ということになる。
ただし、私は金貸しの経験はないので、
あくまで、これは一般論であって、
実際は個別の事情により異なることは
ご留意いただきたい。
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不動産ファイナンス
宿題は、早めに終わらせなさい。
冬休みが始まった頃から、娘に言っていた。
そんな私が、
不動産証券化マスター講座の
「不動産ファイナンス」のレポート提出期限が
ギリギリに迫って、焦ってしまった。
まったく・・・
なんで、正月にやらないと
間に合わないスケジュールなんだ・・・
今回の課題は、
収益不動産に融資する側の立場から。
なぜ、ストラクチャードファイナンスでは、倒産隔離が必要なのか。
変動金利のベースレートには、どのようなものがあるか。
担保不動産が複数の場合、どのような期限前弁済の条件を設定するか。
現物不動産と信託受益権では、担保の考え方の違いは何か。
不動産の評価額、NOI、融資条件が与えられた場合、
どのようなDSCR（debt service coverage ratio：元利返済額に対する純収益の割合）の数値を設定するか。
今回の課題は、信託受益権化された不動産を
ノンリコースローンで購入することが前提。
現物不動産をアパートローンで購入する場合とは、
少し考え方が違うので、詳細は割愛。
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投資分析ツールの販売？
メリークリスマス！
素敵な夜をお過ごしですか？
さて、不動産証券化マスターの実務演習
不動産投資分析のレポート課題の提出期限が明日に迫り、
やっと提出ができた。
やってみて、なかなか楽しい課題だった。
レントロールを分析し、現時点の空室率を計算する。
空室部分の入居を予測し、1年間の空室率を計算する。
条件を仮定して年間費用を計算する。
収益還元法（直接還元法及びDCF法）を用いて対象不動産の市場価格を求める。
上記市場価格より５％低い金額で購入した場合の投資家の期待利回り（ＩＲＲ）を求める。
６％の期待利回りを求める場合、いくらで購入するか計算する。
上記購入価格で、借入金を考慮したDCF表を作成する。
また、税引前の自己資本投資利回り（BTIRR）も求める。
さらに税金を考慮して、DCF表を作成する。
また、税引き後の自己資本IRR（ATIRR）を求める。
トゥイークは、今まで投資判断は、
仕事で収益不動産の事業計画を作成している知識を活かして、
独自に作成したエクセルで投資分析をしていた。
それで充分だったが、今回のレポート課題は、
その一連の分析がプロっぽくって楽しかった。
個人投資家として、ここまで必要ないな
というところと、
これは個人投資家でも分析するとよいな
というところの気づきがあった。
世の中には、
お宝不動産鑑定ツール
みたいな個人向けの分析ツールが売ってるけど、
トゥイークのノウハウも販売できそうだな。
ＩＴ業界で働く友人に、使い勝手をよくするための
ヒューマンインターフェースについて相談してみるかな。
さて、そろそろ、娘の枕もとに
サンタのプレゼントを置きに行きます。
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不動産マーケットの分析
前回、投資分析で、木を見て森を見ないのは危険と書いた。
それは、その不動産は、決して個別に存在するのではなく、
存するマーケットの要因に左右されるから。
では、市場の分析とは、何をするのか？
ひとことでいうと、
需要面と需給面の予測を行い、
需給のギャップを分析すること。
そして、マーケットには、サイクルがあることを知る。
一般にマーケットは、
拡大→需給過剰→後退→回復
の４局面を繰り返す。
投資対象のマーケットが、どの局面にあって、
今後どうなるのかを予測する。
東京のオフィスと、札幌のマンションの
マーケットはそれぞれ違う。
では、どのように市場分析をするのか？
まずは、不動産マーケットの範囲を特定する。
「札幌」の「住宅」市場とする。
すると、
需要面の予測は、住宅需要の源泉である「人口」の増減に着目する。
供給面の予測は、今後供給される住宅計画を把握する。
これらの予測から、需給ギャップを分析し、
結果、「空室率」の予測ができる。
オフィスも同じような感じで分析可能。
商業施設は、もっと複雑で難しそうだ。
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