 |
トップページ > 時事ニュースから思うこと | |||
更新料無効←家主の提言
７月の京都地裁、８月の大阪高裁の更新料訴訟につづき、
9月25日の京都地裁でも３件の無効判決が出た。
大阪高裁の結果が出たときは、
１年更新で２ヶ月分の更新料なんて、
えげつない契約をする大家がいるから・・・
まともな家主にしてみれば、
チョー迷惑！
というのが、まわりの反応だった。
しかし、今回出た判決。
更新料そのものが否定され始めている。
京都、滋賀では、
借主の集団訴訟の準備が始まっているらしい。。。
更新料の返還命令・・・
過払い金の請求に追われ、
ついに事業再生ＡＤＲを申請したアイフル。
業績が急速に悪化している消費者金融業界と
家主の将来の姿がダブる・・・
しかし、このまま事態を見守ってもしかたがない。
9月21日発行の全国賃貸住宅新聞の１面に
掲載されていた安藤泉オーナーの
「家主からの提言」を引用する。
＝＝＝＝
大の大人がきちんと説明を受け契約をしたにも関わらず退去後返金を迫る、そんな理不尽でぎすぎすした社会、そんな日本にして良いのでしょうか。
（略）
約束は守らなくてもよいという負をこじつけで正当化しているに過ぎないのではないでしょうか。
（略）
例えばレストランで納得して注文したにも関わらず、食事後、説明が足らなかったから払わないと言うに等しいではないですか。
まず今の家主の実情を知ってもらいたい。
賃貸経営は金持ちの不労所得と思っていたら、あまりにも固定観念に縛られ実態を知らないと言っても過言ではありません。
何と言っても金銭的に多くのリスクを抱えています。
多くの借金、空室問題、滞納、夜逃げ、不良入居者、事故、地震等々、その中で入居者への快適な住環境の提供、街への美観への貢献、社会への配慮としてさらにエコ対策も取り組んでいくことが求められています。
（略）
個人家主たちは本当に皆、努力しています。
（略）
更新料や礼金は、不定期の出金の一部に充当されることが多い。
（略）
もちろん更新料等で不定期の出金が賄える訳ではありませんが、
（略）
私たち家主は入居者の方と良好なつながりを切に望んでいます。
どうしたら良い住環境を提供できるか日夜努力していますが、そのためにはしかるべき収入がなければ無理なことは経済活動の当然の理でしょう。
広い見地から良識ある判断が示されることを期待します。
家主の皆さん、いざ立ちあがりましょう！
＝＝＝＝
はい！ 立ち上がります！
しかし、この流れ。
将来、最悪の事態も想定しないと。
これからは、更新のない
定期借家契約が主流になる気がする。
借主の権利が厚く保護されている普通賃貸借契約と違い、
定期借家契約は家主側を保護する契約だ。
再契約型にすることで、期間満了後も継続は可能。
当然、更新料に代わる「再契約料」が発生するが、
こちらは法的根拠がある。
家主側が、進んで自分たちに不利な
定期借家契約の普及を促進し始めた感じ。
仕方がないと思う。
てことで、
定期借家実務マスター講座DVD
を入手し、定期借家契約に切り替えるべく、その方法を勉強中。
続きが読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】
更新料で訴訟されないために
今週、いたるところで、
更新料無効判決の話が話題にあがった。
今後どうなるのか・・・
いろいろ議論した結果をまとめるとこんな感じ。
大阪高裁の判例は、個別性の高い特殊な事案。
これだけで、全ての更新料が否定されては困る。
というか迷惑。
今回の判決は、「消費者契約法10条に反する」
消費者契約法 第10条は、
消費者の利益を一方的に損ねる契約を無効とする条項。
更新料は、「更新拒絶権放棄の対価」とし、
そのことを「説明しなかった」ことが「無効」と判断された。
すなわち、「対価」については認めているが、
「説明しなかった」ことが決め手のようだ。
ここから、大家として考えられる今後の対策は・・・
契約時に、説明をするのは、仲介業者。
仲介業者に、
「重要事項説明時に、更新料のことをきっちり説明してね」
っていうこと？
続きが読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】
更新料は無効？
急用ができて京都に帰郷中。
更新料訴訟の逆転判決。
大阪高裁で家主側が敗訴したニュース。
京都新聞では１面記事になっていた。
訴訟に関心のない入居者でも、
さすがに目にとまったのではないか。
そっか、更新料って払わなくていいんだ。
そんな風潮が蔓延してしまうのだろうか。
今回のケースは、
家賃45,000円で、１年ごとに更新料が10万円
という少し特殊な契約。
トゥイークの物件は、
２年ごとに家賃１ヶ月分弱の更新料。
契約書にも明記しているし、契約時には、
複数の家賃・敷・礼メニューから選択してもらっている。
これが同じように、消費者契約法違反になるとは
思えない。思いたくない。
まずは、最高裁の判断に期待したい。
しかし、７月の京都地裁の敗訴といい、
最近、家主側に不利な流れになっている。
商習慣の変化を意識して、対策を考えなければ。。。
＝＝＝＝＝
京都に帰る途中、
名古屋マンション２に寄って、
空室にカラーモニタ付インターホンを設置。
昨日は、両親と湯の花温泉に行って親孝行。
今日は投票日。
京都に投票権はないが、投票所まで両親と行って、
子どもの頃に通った学校を懐かしむ。
東京はここ数年で景色が一変したが、
この辺りは、何も変わっていない。
そして、墓参り。
ご先祖様の供養もできてよかった。
2009年の夏が終わろうとしている。
応援お願いします！
↓
【不動産投資ブログランキング】へ
東京オリンピックが決まったら
投資だけでなく、
ビジネスでも、人生でも、
先を予測して、戦略を立てた人が勝つ。
不動産市況の回復を見込んで、
世界の投資家は動き始めていると昨日書いた。
さて、東京の不動産はどうなるのか・・・
もし、2016年のオリンピック開催都市に
東京が選ばれたら・・・
インパクトは、でかい。
何をした人が得をするんだろう・・・
羽田空港が拡充される。
東急線が京急羽田線に接続される。
首都高の地下化、環状線の整備が進む。
有明地区に選手村が建設される。
ゆりかもめが延伸される。
晴海・豊洲地区の開発が進む。
うーん・・・
晴海や豊洲の不動産が狙い目か？
続きを読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】へ
路線価下落で ゆらぐ戦略
平成21年分の路線価が発表された。
さっそく国税庁の路線価図を閲覧した。
ずいぶん下がったなぁ。
路線価相当額で検討していた物件が、
軒並み路線価「以上」になてしまった・・・
続きを読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】へ
中古市場が発展するには？
築古物件に興味がある。
でも、
立地と利回りだけ見て購入して、
後でよく見たら、
土台が腐っていたらどうしよう・・・
雨漏りがあったらどうしよう・・・
シロアリに喰われていたらどうしよう・・・
瑕疵（かし）が恐い。
これでは、中古住宅なんて流通しない。
「だから、これからはインスペクションの時代が来るんですよ」
さくら事務所 長嶋会長のセミナーを思い出した。
過去記事参照 >>「建物調査のチェックポイント」 2009.4.22
ん？なになに？
今年の10月から住宅瑕疵担保履行法が施行される？
購入した住宅に瑕疵があって補修にかかった費用を、
売主が倒産した等で請求できない場合でも、
売買時に売主が保険に加入していれば、
買主は保険金を請求できる制度。
保険て？
国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」。
へぇ、いい制度だね。
え？ 新築住宅の制度？
ダメじゃん・・・
え？ 中古住宅の瑕疵担保制度が検討段階？
でも、中古住宅の売主って資力のない個人だよ。
瑕疵担保責任なんて、負えないよ。
え？
検査機関が売主と瑕疵担保特約を結んで保証を付けて、
その保証に対して保険会社が保険金を支払う仕組み？
いいじゃん。
そしたら中古住宅、安心して買えます。
国土交通省さま、早く導入してください！
続きが読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】
持ち家志向 vs 賃貸派
物件を買うとき、新築するとき、
エリアのマーケティングは重要だ。
どの間取りを、いくらで貸すか。
できるなら、持ち家志向の人と
バッティングするような物件での勝負は避けたい。
いくら管理を頑張っても、退去理由が
「マイホーム買いました」では 悲しい。
70平米超の３ＬＤＫなんて、まさにそれ。
しかし、
住宅金融支援機構が発表した
「フラット35利用者調査報告」によると、
マンションを購入した世帯のうち、
単身世帯が全体の25％を超えた。
取得した住宅の床面積は60平米未満である。
マイホーム取得に適した環境が整ったな
と思ったら、賃貸住宅の主要ターゲットである
単身世帯までマイホーム取得に動いているというデータ。
大家さんにととっては、厳しい時代だ・・・
続きを読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】へ
大家さん向け追加経済対策
気持ちよく晴れ渡った休日。
結婚記念日を祝うため、妻とウェスティン東京で食事。♪
さて、
政府は、過去最大の追加経済対策を決定した。
具体策の中に、
地デジテレビの買い替え促進がある。
省エネ家電の普及促進を目的に導入する「エコポイント」制度。
通常の省エネ家電は、購入価格の５％を還元するが、
地デジテレビは特別措置として13％を還元。
購入者に最大39,000円分のポイントを還元するという。
あまーーーい！！
そんな制度つくったって、
地デジテレビの買い替えは進まない！
たぶん、みんな言っている。
「だって、大家さんが地デジ対応してくれないから、
うちのアパートじゃ買い替えても地デジ映らないもん！」
だから、政府は、アパ・マンの大家にも
地デジ対応の支援をしてほしい。
政府は、気付くはずだ。
だから、地デジ対応工事の見積りとったけど、
もう少し様子を見ることにしよう。
名古屋マンション２の入居者の皆さん、
ごめん・・・
続きを読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】へ
新年度、新しい動き
新年度に入った。
不動産マーケットは、どうなるんだろう。
新しい動きも出始めている。
大手町のＡＩＧビルが売却される。
４月中旬には入札予定。
リーマンの不動産担保付きローン債券も
売却先が決まりつつある。
破綻したＪリート、ニューシティ・レジデンスの
スポンサーも決まりそう。
これらの処理が着実に進めば、
マーケットが底を打ちそうな予感。
いや、既に３月が底だったりして・・・
金融機関が、
ノンリコースローンの流動化を進めれば、
不動産マーケットは変わり始めると思う。
しかし、３月末で融資損失を確定したからといって、
金融機関が、新たに不動産融資に着手するかというと
そうも考えにくい。
理由は、新しい自己資本比率規制「バーゼル�供廖�
バーゼルII は、
金融機関が、抱えるリスクを細かく測定したうえで、
リスクに見合った自己資本戦略を構築し、
リスク管理の状況を開示しなければならないという規制。
このせいで、金融機関は、
リスクの大きい不動産への融資に積極的になれない。
今後の制度や仕組みの整備に期待したい。
とはいえ、昨年度後半のような、
マーケットが停滞することはないと思う。
たぶん、少しずつ動き出している。
そんな感じ。
続きを読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】へ
ビル管理を輸出しよう！
ビル経営管理士の会誌「いしずえ」の特集。
昨年竣工した
上海環球金融中心（ワールドフィナンシャルセンター）で
森ビルが、最高水準のビル管理技術を
中国に持ち込んで運営している
という記事があった。
先日、日本経済は、
内需の柱「不動産業」が要と書いた。
過去記事参照 >> 「内需拡大⇒日本経済復活」(2009.3.17)
そうだ。日本には何も製造業だけでなく、
水準の高いビル管理ノウハウがある。
３年前に上海の不動産を視察に行った。
市況は活況だった。
オーナーは、短期で売却して投資を回収。
誰も管理のことなど考えていなかった。
いつか、真のマネジメントが求められる時代が来る
とまじめな記事を書いた。
過去記事参照 >> 「上海の不動産管理事情」(2005.10.31)
いよいよ、その時代が到来かな？
日本も中国も、市況は大きく変わった。
誰でも不動産で儲かる時代は終わった。
これからは、真のプロパティマネジメントが求められる時代だ。
政府は、内需の柱、「不動産」をマネジメントする
プロパティマネージャーに着目してほしい。
プロパティマネジメントが脚光を浴びれば、
日本の不動産は、リスクが少ないと評価され、
海外から再び投資マネーが集まるのでは？
また、マーケットが成熟していない新興国へ、
日本のプロパティマネジメントを輸出することも
できるのでは？
プロ中のプロのみが活躍できる時代になった。
と考えれば、面白い時代になったなと思う。
続きが読みたい？こちらをポチッと！
↓
【不動産投資ブログランキング】
