バブルが弾けた頃のようだ

先週、多くのビジネスマンがお盆休みの間に
今年最大の倒産があった。

昨日、休み明けの上司が、
1週間分たまったメールを開きながらつぶやいた。

「バブルが弾けた頃のようだ」

トゥイークは、その頃は社会人でなかったので知らないが、
上司が言っている雰囲気はわかる。

資金の調達が簡単な頃は、市場の拡大とともに会社も
ものすごい勢いで成長していった。

市況が良すぎて、まわりに失敗する会社なんていないのに、
「我が社の急成長は私の経営手腕のたまものだ！」
なんて勘違いした経営者が、
身の丈に合わない事業拡大をし続けた。

それが一変して、資金の借り入れができなくなると、
資金繰りが急速に悪化・・・

おそらく、バブルの頃も、そうして多くの会社が倒産したんだろう。

最近倒産した会社は、急成長時代に、
ＡＭ会社、ＰＭ会社、マンション管理会社、販売会社など
多くの子会社を設立しているので、親会社倒産の被害が
どこまで波及するのか読めない。

ＰＭ会社が機能しなくなると、不動産の運営そのものに支障をきたす。
マスターリ−ス（一括借上げ）している管理会社が倒産すると、
入居者は預けた敷金が全額戻ってこない。

最近は、後ろ向きな仕事で、弁護士に相談する回数が増えた。
物件の譲渡件数が減っても、ぜんぜん楽にならない・・・

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金利上昇！

今日は、会社の仲間でチームを作り、ＥＫＩＤＥＮカーニバル2008東東京大会に出場しました。
雨になったのが残念でしたが、楽しめました。
駅伝で深まる絆、プライスレス！

さて、長期プライムレートが来週から、0.4％上昇します。

トゥイークは、変動金利で融資を受けているので、
金利上昇のニュースは、本当にドキリとします。

実際には、短プラ連動のローンなので、今回の影響はないですが、
昨年春に一度金利が上昇してから、二度目の上昇はいつだろうと思ってました。

昨年の夏以降、サブプライムローン問題の影響で、
金利が上げにくい経済情勢に助けられ、少し油断してました。

過去記事にも書いた金利上昇対策を、改めて講じなければ・・・

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　　関連記事：　これが私の金利上昇対策

第二のレイコフはどこだ？！

今夜のワールドビジネスサテライトは、
公示価格は上昇したが、不動産市況は急速に悪化しているという内容でした。

仕事関係では、レイコフの民事再生適用が衝撃的なニュースです。

トゥイークが、担当しているお客様も今月は綱渡りでした。

先月、予定していた物件の売買が、買主事情でコケました。
このままでは、先月末に竣工した開発型案件の工事請負代金が払えない。
匿名組合の追加出資も見込めず、さぁどうなるのか・・・
と思っていたら、なんとか新たなレンダーが現れて、
無事、リファイナンスにこぎつけたのでした。

3月のクソ忙しい時期に、急なリファイナンスの要請に応えるのはキツかったですが、事情が事情だけに応えざるを得ません。
一歩間違えれば、第二のレイコフになるところでした。

不動産ファンド当事者の告発 不動産が危ない!
ここには、不動産ファンドの超いいかげんな投資判断の様子が書かれていました。

おそらく、第二のレイコフは、すぐに現れるでしょう。
レイコフに物件を売る予定だった不動産ファンドは、いま大きく資金計画が狂っているのではないでしょうか。

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ＲＥＩＴ再編の時代か?!

米国のラサールインベストメントマネージメントが、ＲＥＩＴの運用会社であるアセット・リアルティ・マネジャーズを買収すると発表しました。
Ｊ-ＲＥＩＴのＭ＆Ａの幕開けですね。

２年前、「やがてＲＥＩＴの買収が始まるよ。」という話をしても、
「え、ＲＥＩＴのＭ＆Ａなんてあるの？」と言われたものです。

米国では、当たり前のようにありました。

サブプライム問題による経済への悪影響。
金商法の施行による、金融庁のファンドへの締め付け。

最近、担当案件で、受益権譲渡を予定していたうちの何件かがコケました。
（せっかく準備してきたのに・・・）
誰がやってもボロ儲けできた時代が終わろうとしています。
そして、不動産ファンドの再編の時代がはじまるのでしょうか・・・

市場の行方を占いたい・・・
そう思っていたら、日経新聞に不動産ファイナンスフェア2007開催の広告が！
J-REIT各社の出展があり、お偉い先生の講演も聞けそうです。
12月3日、東京国際フォーラムで開催です。(入場無料)

さっそく、参加と講演会を申し込みました。
が、応募多数の場合は抽選だそうです・・・
皆さん、応募しないでね。（ウソ）

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お気に入りの大学内レストラン

今日の日経新聞に「キャンパスに外食が進出・地価上昇、立地に魅力」という記事がありました。

地価上昇で都市部の出店余地が狭まる中、外食企業が大学構内への出店を増やしているようです。

大学内への出店は、福利厚生を充実したい大学側と、賃料の減免を受けて浮いた分をサービスにまわして顧客満足度を高められる外食企業の利害が一致する絶好の立地です。
やっと一般企業も気がついたようですね。

(株)円居（まどい）のように、ずいぶん前からそこに着目して事業展開をしてきた企業もあります。

京都大学の吉田キャンパス内にある「ラ・トゥール」や、桂キャンパスにある「ラ・コリーヌ」は、一般客にも解放されたリーズナブルなフレンチレストランで、トゥイークもお気に入りでたまに行ってます。
オススメですよ！

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新法について思うこと

11月になりました。
早いもので、今年も残り２ヶ月です。

10月は、業務に関連する２つの法律が施行したために、その対応でたいへんでした。

１つは、金融商品取引法、いわゆる金商法です。
不動産ファンドの金商法対応で、ＡＭ業務を子会社に移管して投資運用業の登録をする会社への対応に追われました。
金融庁の信託銀行への締め付けも一巡したようですので、いよいよ不動産ファンドへの締め付けが本格化しますね。
この業界の、淘汰の始まりを感じています。

そして、もう１つは、新信託法です。
今回の改正によって、いずれは信託の利用形態が多様化することが期待できます。
過去記事で、2006年1月22日に「自己信託」の、2月20日に「マンション管理の信託」のそれぞれの可能性を書きましたが、いよいよそれらが現実に可能となる日がやってきました。
「信託」を利用して、マンションを建て替える事例も出てくるのでしょう。

「信託」を活用した新規事業の可能性を夢想していると、本当にワクワクしてきます。
その日のために、今は地道に「信託」の世界で修行をしている・・・ そう考えると、毎日が有意義に思えるのでした。

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夜のささやかな楽しみ

アッという間に2月も終わりました。
2月は権利関係の複雑な案件の譲渡を何件かこなしました。
いろんなケースの受益権譲渡に対応できるようになりましたが、期限に追われる毎日に変わりはありません。
2007年も6分の1が過ぎました。
こんな感じを6回繰り返せば2007年が終わってしまうんですね。
最近、本当に月日の流れの早さを感じます。

2月の深夜残業は原則禁止されていましたが、月末が近づくと、結局深夜残業せざるを得ない状況に追い込まれてしまいました。

家に帰るのは午前様でしたが、
「ただ帰宅して寝るだけでは何のために生きてるのかわからない！」
そう思ったトゥイークにとって、「寝る前に梅酒を飲むこと」が毎晩の楽しみになりました。

寝る前に何か飲みたい。
でも深夜のお酒は次の日が心配・・・
そんな時に思い出したのが、「酔うためではなく、明日のために」という黒木瞳のテレビＣＭ。
そうだ、梅酒を飲もう！
帰宅して、梅酒をロックで飲んでから眠ることにしました。

そうすると、「どうせなら、うまい梅酒が飲みたい」と思うようになりました。

調べると、梅酒の銘柄ってすごく多いんですね。
ホワイトリカーベースの他に、焼酎ベース、ブランデーベース、日本酒ベース・・・
数ある種類の中から、評判のよさそうなものを取り寄せては、飲み比べる毎日。
夜のささやかな楽しみでした。

現在のマイベストは、ブランデーベースの「星舎無添加 上等梅酒」という銘柄です。

ブランデーとハチミツの濃厚な味わい、なのに後味はすっきりといった感じが、私だけでなく妻もお気に入りのようです。
よかったらお試しください。

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木更津で超大型ショッピングモール

不動産デベロッパーが、たて続けに超大型ショッピングモールをオープンしています。
先月オープンの「ラゾーナ川崎プラザ」に続き、「アーバンドックららぽーと豊洲」が今月オープンして話題になっています。
今日、豊洲に寄ったついでに、ららぽーと豊洲を見てきました。
豊洲なんて、8年前にレゲエ・ジャパンスプラッシュで行った以来でした。
あの頃は、どうにもならない空き地だと思っていたのですが、景色は一変していました。
ハコを作って物を売る総合スーパーと違い、街づくりが本業の不動産デベロッパーは、人が集まる街を作って、そこで物を売ろうとしているなと感じました。
今後オープンする「ららぽーと柏の葉」や「ららぽーと横浜」が楽しみです。

超大型ショッピングモール計画といえば、カナダの商業施設デベロッパー（トリプルファイブカナダグループ）による木更津での開発計画が再浮上しています。
1990年にアクアライン開通を見越して計画を構想したものの、一度は頓挫し、今回改めて計画を申請とのことです。
木更津といえば、近年、地価の値下り率日本一だった場所です。
割安だけど収益性も低く、どうしようもない不動産が放置されています。
もし、この超大型ショッピングモールの開発が実現すれば、木更津の不動産価格は・・・
昨年は、つくばエキスプレス新駅の地価の値上り率が凄かったですが、同じ観点で不動産投資をするなら、木更津は今が狙い目でしょうか。

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ゼロ金利解除でどうなる、私の人生・・・

１ヶ月近くブログを更新できませんでした。

・半年続いた大阪出張に終止符を打つべく、仕上げにかかった１ヶ月。
・投資に値する収益物件に出会い、不動産屋と金融機関の対応に追われた１ヶ月。
・思わぬ家族のトラブルで、対応に追われた１ヶ月。
とにかく公私ともに忙しい１ヶ月で、空いた時間がとれませんでした。

不動産投資については、また落ち着いてから改めて記事を書きたいと思いますが、なんとか念願の１棟物マンションが購入できそうです。
融資を引っぱるのが想像以上にたいへんな物件でしたが、なんとか融資決定の回答がもらえました。
その条件が、21年返済の変動金利なのです・・・

ゼロ金利が解除された今、変動金利でローンを組むのは、最もリスクの高い行動に感じます。
大丈夫なのでしょうか・・・
一応、金利が6.0％に上昇しても、収支が赤字にならないシミュレーションはしています。
あとは、過去にも書いたように、資産インフレで借金の価値がどんどん小さくなっていくことを期待しています。（だから早く大きな借金がしたかった。）

また、ここ最近、複数の不動産ファンド会社から転職のお声をかけていただいています。
この業界も今年が正念場と見て、物件の数に比例して、どこも積極採用しています。
中田ヒデじゃないけど、私もそろそろ「自分探しの旅」に出ようか思い始めました。

不動産ファンドも、金利が上がり始めると、今まで通りにはいかなくなるでしょう。
運用成績が芳しくなくなると、時価総額の低い銘柄はＭ＆Ａの対象になるでしょうし、投資家保護のために金融庁も動き始め、見過ごされてきた利益相反等の問題も浮き彫りになってくると思います。

低金利のうちは、個人大家さんも不動産ファンドも比較的うまくいきました。
ゼロ金利が解除されたタイミングで、この両方に身を投じようとしているのですが、果たして、私の人生はどうなるんでしょうか・・・
情報をできる限り収集し、慎重に慎重を重ねて判断したいと思っています。

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関連記事：積極的に借金をする理由

海外の不動産投資はどうだ？

連日熱戦が繰り広げられているサッカーワールドカップ。
会場はご存知のとおり、ドイツです。
ドイツといえば、先月、不動産ファンドのクリードが、ドイツに進出し、現地法人「クリード・ドイチェランド」を設立しました。
ドイツの不動産投資環境が、1990年代後半の日本に似た買い手市場となっていて、ビジネスチャンスと判断したようです。

昨年から不動産ファンドは、買える物件を求めて、地方物件や様々な用途に投資を始めていることは過去にも書きましたが、いよいよ海外にも本格進出のようです。
クリードの他にも、アーバンコーポレイションがシンガポールに駐在員事務所を開設したり、ダヴィンチ・アドバイザーズがハワイのコンドミニアム開発に出資したり、ケネディクスがアメリカの住宅やイギリスのオフィスファンドに投資を始めています。

不動産経済通信のクリード吉宗社長の取材記事では、ドイツ以外の投資先として、
「経済の規模や成長性、市場成熟度、法制度、アクセスのしやすさなどの観点から、中国や韓国が候補」とあります。

中国といえば、先日、アセット・マネジャーズが中国不動産ファンド事業を始めました。
不良債権となった金融機関の担保不動産を安く取得し、短期転売で高い運用利回りを狙うようです。
数年前、不良債権にあえいでいた日本で、外資に不動産を買いまくられた経験を活かして(？)、それを海外で展開するのでしょう。

昨年、『中国には、まだプロパティマネジメントのニーズはなかった』と書きました。
それは、まだ変わっていないと思います。
ＡＭ会社は海外に進出しているのに、ＰＭ会社は国内で競争し続けているのは厳しいですね。
早く、中国等海外で、不動産を長期所有するために、良質なプロパティマネージャーが求められる環境にならないでしょうか・・・

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関連記事：中国の不動産管理事情
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