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木密地域不燃化10年プロジェクト

東京都が、都内の木造密集地域を不燃化特区に指定し不燃化を推進するらしい。

前々から、
自宅の近所に木造密集地域があり、
ここが火災になったら怖いなと感じていた。

見ると、そこが先行実施地区に指定されていた。

財政力のある行政区の場合、
不燃化の補助金や区による買い取りも期待できるという。

もともとポテンシャルの高い土地なので、
興味深い都の取り組みだと思った。

昨日は、三崎の朝市に行ってマグロの漬け丼を食べた。
写真
今日は買ってきたカマをオーブンでカマ焼にした。
IMG_3723.jpg
まるでローストチキンのようにうまかった!


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

暴力団とつきあってます?

島田紳助さんの引退が
大きな騒ぎになっている。

でも、やっぱり
暴力団と付き合っちゃいけない。
それが世の中の流れだ。

最近結んだ賃貸借契約には、
暴力団排除条項を入れている。
それが今の常識だ。

*国土交通省のホームページ参照
http://www.mlit.go.jp/report/press/sogo16_hh_000056.html

暴力団は、
不動産を借りれないようにし、
銀行口座を作れないようにし、
そうして活動できないようにして、
世の中から排除する。
これが大きな流れだ。

島田紳助さんの記者会見で

こんな事くらいでも
芸能界辞めなあかんのです。
そのくらい重い事なんやってこと
他の芸能人も気づいて欲しい。

というコメントが印象的だった。
よく言ってくれた。

でも、まぁ、
真相はこんな程度ではないんやろ・・・
もっと深い付き合いあるんちゃうの?
みたいな。。。

今月、不動産仲間でバーで飲んでたら、
店のオーナーが話しかけてきた。

私も投資用マンションを1室持っている。
ヤクザが借りたいと言ってきたから、
相場より高い家賃で貸した。
けっこう儲かっている。
と。

笑って話すからドン引きした。
隣の不動産仲間と目を見合わせた。
嫌悪感を感じたので、
それ以上オーナーとは話さなかった。

この話に食いついてくると思ったオーナーは、
我々の反応が意外だったのか、
向こうに行ってしまった。

暴力団と付き合っちゃいけない。


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グーグル不動産 撤退の衝撃

1月27日、ジアースから1通のメールが届いた。

Googleの不動産検索サービスが本年2月11日をもって停止すると。

グーグルのHP
  ↓
http://googlejapan.blogspot.com/2011/01/google_27.html

昨年8月に始まった頃は、
これはエライことになった!と、
何度か記事に書いた。

 ※過去記事参照:
  ・グーグルマップ(2010.8.23)
  ・Google Mapに物件情報が出た!(2010.9.15)

iPhoneを使い始めた頃で、
これが画期的なサービスであることは
容易に理解できた。

なのに、半年で撤退?!

もう少し浸透するのを待ってから
決断しても遅くないのでは?

と思うけど、
ビジネスのプロフェッショナル Google が
判断したのだから、
そんなに浸透しないのだろう。。。

やはり、日本のお部屋探しは、
不動産屋さんがオススメして、案内して、
実際に見て決める。

どれだけ、ITが進化して、便利になっても、
このスタイルは、変わらないんだな。

ということは、
大家さんとして重要なのも、
やはり、管理会社や仲介会社と
いかに密な関係を築けるか
ということか。


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最近のマーケット感

先月、部署が異動になった。
より市況を肌で感じられる仕事に就いた。

いろいろ書きたいこともあったが、
引継ぎやら何やらで超忙しかった。

ちょっとだけ書こっと。

今年は、あまり明るいニュースがなかったけど、

先日の表参道ラルフローレンビルの売買はスゴイ。

310億円という金額もスゴイが、
その70%が借り入れというのがスゴイ。

融資が付くようになったら、
物件は動き始めるから。。。

もうすぐ、日銀のJ-REIT購入も始まるし、
来年は明るいニュースが増えるかなぁー

むなしい少子化対策はやめて・・・

2030年、出産適齢期の女性は、
2000年に比べて4割減る。

子どもが減っているので、
20年後の母体の数はもう変わらない。

だから、出生率を上げても、
人口減少は変わらない。

現行の少子化対策では、
今の人口を維持できない。

不動産協会の広報誌上で
政策研究大学院大学の松谷教授が
述べていた。

人口減少と高齢化は止まらない。

その流れの中で、
どうのような社会を築くのか、
という発想の転換が必要である
と。

その施策の1つとして、
大都市にヒト、モノ、カネを
集中させよう
という考えがある。
※過去記事参照:「新・日本列島改造計画」(2010.5.27)

その流れに乗って、
大都市に賃貸不動産を所有する
という考えはアリだと思う。

しかし、人口が集中すると、
高齢化率も高くなる。

今後、東京圏の高齢者の増加率は、
全国平均の2倍近くになるらしい。

やはり、高齢化の問題は避けられない。

不動産投資においても
意識しなければならない。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

プロっぽい不動産投資

一番最初の物件
名古屋マンション1を取得して
4年が経った。

トゥイークの不動産投資歴も
5年目に突入した。

同じ時期に不動産投資を始めた
投資家の中には、物件を処分して、
ポートフォリオを組み替えている人も
出てきた。

今は東京がお買い時だから
地方を売って、

とか、

住居を売却して商業ビルを買って、

とか。

でも、それって、けっこうたいへん。

時間もコストもかかる。

しかし、世の中には、実は、
便利な商品がある。

不動産デリバティブである。

不動産デリバティブで
スワップ取引をすると、
実際に不動産を売買しなくても、
資産を入れ替えた効果が得られる。

例えば、
大阪/住宅の不動産インデックスの
リターンを売って、
東京/住宅の不動産インデックスの
リターンを購入すれば、

実際には、大阪のマンションを
売却しなくても、
東京のマンションを購入した
効果が得られる。

また、例えば、
2億円のマンションを持っているが、
1億円のマンションと、1億円の商業ビルに
リスク分散したい場合、
1億円分の住宅インデックスと
1億円分の商業ビルインデックスの
リターンを交換すれば、
2億円のマンションは
売却しなくてもよい。

世界中のプロ投資家は、
そんな風にして不動産投資の
リスクコントロールをしている。

しかし、残念ながら、
先進国の中で日本だけが、
不動産デリバティブのマーケットが
存在しない。

そんな日本も、
やっと不動産インデックスの整備に
動き出した、という話を次回書きたい。

つづく


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更新料無効←家主の提言

7月の京都地裁、8月の大阪高裁の更新料訴訟につづき、
9月25日の京都地裁でも3件の無効判決が出た。

大阪高裁の結果が出たときは、

1年更新で2ヶ月分の更新料なんて、
えげつない契約をする大家がいるから・・・

まともな家主にしてみれば、
チョー迷惑!
というのが、まわりの反応だった。

しかし、今回出た判決。

更新料そのものが否定され始めている。

京都、滋賀では、
借主の集団訴訟の準備が始まっているらしい。。。

更新料の返還命令・・・

過払い金の請求に追われ、
ついに事業再生ADRを申請したアイフル。
業績が急速に悪化している消費者金融業界と
家主の将来の姿がダブる・・・

しかし、このまま事態を見守ってもしかたがない。

9月21日発行の全国賃貸住宅新聞の1面に
掲載されていた安藤泉オーナーの
「家主からの提言」を引用する。

====

大の大人がきちんと説明を受け契約をしたにも関わらず退去後返金を迫る、そんな理不尽でぎすぎすした社会、そんな日本にして良いのでしょうか。

(略)

約束は守らなくてもよいという負をこじつけで正当化しているに過ぎないのではないでしょうか。

(略)

例えばレストランで納得して注文したにも関わらず、食事後、説明が足らなかったから払わないと言うに等しいではないですか。
 まず今の家主の実情を知ってもらいたい。
賃貸経営は金持ちの不労所得と思っていたら、あまりにも固定観念に縛られ実態を知らないと言っても過言ではありません。
 何と言っても金銭的に多くのリスクを抱えています。
多くの借金、空室問題、滞納、夜逃げ、不良入居者、事故、地震等々、その中で入居者への快適な住環境の提供、街への美観への貢献、社会への配慮としてさらにエコ対策も取り組んでいくことが求められています。

(略)

個人家主たちは本当に皆、努力しています。

(略)

更新料や礼金は、不定期の出金の一部に充当されることが多い。

(略)

もちろん更新料等で不定期の出金が賄える訳ではありませんが、

(略)

 私たち家主は入居者の方と良好なつながりを切に望んでいます。
どうしたら良い住環境を提供できるか日夜努力していますが、そのためにはしかるべき収入がなければ無理なことは経済活動の当然の理でしょう。
広い見地から良識ある判断が示されることを期待します。

家主の皆さん、いざ立ちあがりましょう!


====

はい! 立ち上がります!


しかし、この流れ。
将来、最悪の事態も想定しないと。

これからは、更新のない
定期借家契約が主流になる気がする。

借主の権利が厚く保護されている普通賃貸借契約と違い、
定期借家契約は家主側を保護する契約だ。

再契約型にすることで、期間満了後も継続は可能。

当然、更新料に代わる「再契約料」が発生するが、
こちらは法的根拠がある。


家主側が、進んで自分たちに不利な
定期借家契約の普及を促進し始めた感じ。


仕方がないと思う。

てことで、
定期借家実務マスター講座DVD
を入手し、定期借家契約に切り替えるべく、その方法を勉強中。


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更新料で訴訟されないために

今週、いたるところで、
更新料無効判決の話が話題にあがった。

今後どうなるのか・・・

いろいろ議論した結果をまとめるとこんな感じ。

大阪高裁の判例は、個別性の高い特殊な事案。

これだけで、全ての更新料が否定されては困る。
というか迷惑。

今回の判決は、「消費者契約法10条に反する」

消費者契約法 第10条は、
消費者の利益を一方的に損ねる契約を無効とする条項。

更新料は、「更新拒絶権放棄の対価」とし、
そのことを「説明しなかった」ことが「無効」と判断された。

すなわち、「対価」については認めているが、
「説明しなかった」ことが決め手のようだ。

ここから、大家として考えられる今後の対策は・・・

契約時に、説明をするのは、仲介業者。

仲介業者に、

「重要事項説明時に、更新料のことをきっちり説明してね」

っていうこと?

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更新料は無効?

急用ができて京都に帰郷中。

更新料訴訟の逆転判決。
大阪高裁で家主側が敗訴したニュース。

京都新聞では1面記事になっていた。

訴訟に関心のない入居者でも、
さすがに目にとまったのではないか。

そっか、更新料って払わなくていいんだ。

そんな風潮が蔓延してしまうのだろうか。

今回のケースは、
家賃45,000円で、1年ごとに更新料が10万円
という少し特殊な契約。

トゥイークの物件は、
2年ごとに家賃1ヶ月分弱の更新料。
契約書にも明記しているし、契約時には、
複数の家賃・敷・礼メニューから選択してもらっている。

これが同じように、消費者契約法違反になるとは
思えない。思いたくない。

まずは、最高裁の判断に期待したい。

しかし、7月の京都地裁の敗訴といい、
最近、家主側に不利な流れになっている。

商習慣の変化を意識して、対策を考えなければ。。。

=====

京都に帰る途中、
名古屋マンション2に寄って、
空室にカラーモニタ付インターホンを設置。
IMG_3765.jpg

昨日は、両親と湯の花温泉に行って親孝行。
yunohana0830.jpg

今日は投票日。
京都に投票権はないが、投票所まで両親と行って、
子どもの頃に通った学校を懐かしむ。

東京はここ数年で景色が一変したが、
この辺りは、何も変わっていない。

そして、墓参り。
ご先祖様の供養もできてよかった。

2009年の夏が終わろうとしている。
kyoto0830.jpg


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東京オリンピックが決まったら

投資だけでなく、
ビジネスでも、人生でも、
先を予測して、戦略を立てた人が勝つ。

不動産市況の回復を見込んで、
世界の投資家は動き始めていると昨日書いた。

さて、東京の不動産はどうなるのか・・・

もし、2016年のオリンピック開催都市に
東京が選ばれたら・・・

インパクトは、でかい。

何をした人が得をするんだろう・・・

羽田空港が拡充される。

東急線が京急羽田線に接続される。

首都高の地下化、環状線の整備が進む。

有明地区に選手村が建設される。

ゆりかもめが延伸される。

晴海・豊洲地区の開発が進む。

うーん・・・

晴海や豊洲の不動産が狙い目か?


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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