プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦　プロパティマネジメント

不動産証券化協会認定マスター

本日から、平成20年度不動産証券化協会認定マスター養成講座が始まりました。

半年間のコース１の講義を受けて、11月に試験を受けて、
合格者のみ進めるコース２の講義を受けて、
来年の３月に合格者発表。
資格の認定を受けるのは来年の５月。

という１年に渡る長い養成講座です。

この仕事をしている以上、取らなきゃならん資格だと思ってました。

人生、日々、勉強！

頑張るか！

72,000円払っちゃったし。。。

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お盆は特に予定も入れず、のんびり過ごしました。
昨日、小田原の実家が活魚料理店をしている家族に誘われてＢＢＱをしました。
サザエや伊勢エビを提供してもらい、豪快に浜辺で焼いて食べました。最高でした！

さて、本日からまた本社勤務です。
しばらくはボケッとしていられるかと思ったのですが、来月クロージング物件の受託準備でいきなり急がしいです。

既存テナントの賃貸借契約を精査して、レントロール（賃貸借契約一覧）に落とし込み、ビジネスプラン（年度の事業計画）を作成するという作業をしました。
そこで、あるテナントの賃貸借面積が、実際の面積よりも過大に契約されていることに気づいてしまったのです。

たぶん、今の貸主もテナントも、違いに気づかずに契約して現在に至っているのでしょう。普通は気づきません。
私がこのまま何も言わなければ、恐らく何もなかったかのように、貸主が新所有者に変更するだけでしょう。

しかし先週、オリックス・アセットマネジメントがこれと同じ内容で、国土交通省から処分されたばかりです。
現所有者に対して、決済までに賃貸借契約を訂正するようお願いしました。
もう少しで委託者に迷惑をかけるところでした。
プロパティマネージャーの調査・確認義務は重要です。

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それでも景気がいい不動産ファンド

仕事で金曜日から東京に来ています。(戻ってます。)

今日は比較的時間が空いていたので、しばらく訪問していない不動産ファンド会社をいくつか訪問し、仕事というよりも個人的に情報収集をしました。f(^^;)

・東京ではほとんど買えなくなっている。
・でもお金は集まっているので買わなきゃいけない。
・これからは、地方、他用途、海外だ。
・東京は開発型の証券化物件に注力。
・今年が過渡期のつもりで、人員も積極的に採用をしている。
・市場は、経済指標や金利動向に一喜一憂して、株価は軟調な局面にあるが、社内はいたって強気、あるいは楽観的だ。
といった話が聞けました。
他にもいろいろ話をしましたが、本当に景気がいいなぁと感じました。

また、レジデンシャル系ファンド会社の方に、投資判断のコツを教えてもらいました。
普段から多くの物件が持ち込まれる中で、投資に値するものを瞬時で判断するノウハウがあるんですね。参考になりました。

水曜日には大阪に戻る予定です。
仕事で成果を出しつつ、多くの情報を吸収して帰ろうと思ってます。

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深夜の緊急対応

残業中の出来事。
夜の10時、「あと１件ＡＭさんに報告を書いたら今日は帰ろう」そう思ったとき電話が鳴りました。
電話はテナントさんからで、「駐車場から車を出そうと思ったら、シャッターの前に誰かの車が止まっていて出せない。」とのことでした。
なぜ管理会社でなく、ＰＭ会社に電話がかかってきたのだろうと思いながらも緊急対応です。

管理会社の事務所と夜間連絡先に電話しましたが、誰も出ません。ありえないことです・・・
なんとか手を尽くして、管理会社の営業担当を携帯でつかまえました。
しかし、現場に急行できる人が近くにいないことがわかりました。
どうにかして、非番の保安員が現場に向かうことになりました。
すでにテナントさんの電話から45分が経過しています。
「で、どうなった？」と、電話の先でテナントさんはどんどん機嫌が悪くなっています。

状況を聞いたところ、ビルの敷地内の出来事ですので、警察に連絡しても解決しなさそうです。
テナントさんに、タクシーで帰っていただこうとしましたが、車は早朝から営業で使うから乗って帰るのだと言います。
車のナンバーから、シャッターの前に止まっている車もこのビルのテナントさんであることが判明しました。
さっそく、そのテナントさんに連絡をとってみますが、そちらも連絡がとれません。
いよいよ、レッカー出動か。でも内部テナントさんの車なら手荒なこともできない・・・
ちょっとズラすだけならいいかな・・・
民間のレッカー会社に連絡だ。
レッカー会社は他の現場にいてすぐに来れない？！

かけつけた保安員とそんなやりとりをしている間に、問題はあっけなく解決してしまいました。
保安員が部屋で緊急連絡先等を確認をしている最中に、おそらく近くで食事をしていた（飲んでいた？）不法駐車のテナントさんが駐車場に戻ってきて車に乗って帰ったのです。
最初の電話から２時間が経っていました。
やっと車を出せたテナントさんは、えらくご立腹で帰られました。

翌朝、当社の責任者と管理会社の担当を連れて、テナントさんに謝罪に行きました。
その方は言いました。「こんなことがあるようでは解約も考えさせていただきますわ」
ちょっとカチンときました。冗談じゃない！
管理会社に連絡が入らなかったという問題はありますが、私はＰＭなのにＰＭの責任範囲を越えて、テナントさんのため深夜に精一杯頑張ったんです。
怒るなら不法駐車した方に向けてくれ！
だいたい、解約をチラつかせたら貸主は恐縮すると思ったら大間違いです。
いま市況は強くて、たぶん出て行ってくれたら、すぐに今より高い賃料で決まるハズです
。
もしかしたら、テナントさんの前でニヤリとしてしまったかも知れません。

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承継同意してもらうには

東洋経済の今週号の表紙をめくってビックリしました。
大学時代に研究していた装置の写真が一面掲載されており、母校の記事があったのです。
写真は「大強度パルスパワー発生装置」で、学生の頃は、１兆ワットのパルスイオンビームを発生させて、慣性核融合に関する基礎研究をしていたんです。
ああ、懐かしきエンジニア時代・・・

さて、今週も新規受託物件の承継同意に忙しい毎日です。
今担当しているビルは、本当に様々な業種のテナントが入っています。
弁護士事務所、会計事務所、県庁の大阪事務所、独立行政法人、同業他社(!)といった強敵もたくさん。
多くのテナントさんは、証券化スキームなんて知らない方ばかりです。
簡単に承諾を得られるテナントさんもあれば、証券化スキームについて、トコトン聞いてくるテナントさんもいます。
「なぜ、売主は証券化したの？」「なぜ、信託銀行はＳＰＣに貸すの？」「なぜ、貸主ではなく信託銀行に賃料を払うの？」「信託銀行はメリットあるの？」「有限会社に敷金預けて大丈夫なの？」「信託銀行とおたく(ＰＭ)の関係は？」
こちらは同じ説明を何十件も繰り返しているので、「Precious Worksさんのブログを読んでください。詳しく説明してありますから・・・」なんて省略したくなります・・・
説明すればするほどドツボにはまっていく場合もあります。
ただ、作業をこなすだけだったら、簡単な説明でごまかして「なんやようわからん仕組みやけど、今までと変わらんのやな」と言わせて印鑑をもらうという手もあります。
でも、ここで誠心誠意説明して、理解してから承継に了解してもらうと、時間はかかりますが、その後のテナントさんとの付き合いは断然しやすくなります。承継の説明と同時に今後の運営の方針も説明すると、我々の働きに期待もしてくれます。
これが、以前にも書きましたが、ＡＭに向かってする仕事ではなく、テナントに向かって仕事する私のやり方です。
そんな感じで、今週もアッという間に過ぎていくのでしょう。

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　関連記事：ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？

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新規物件の立ち上げで大忙し

４月になり新年度に入りましたが、先月から引き続き忙しい毎日が続いています。
３月末に３物件受託したので、その立ち上げに追われています。
そのうちの１件は、売買時にヒモ付きで他のＰＭ会社に決まっていたのですが、ＡＭ会社からＰＭ契約の案文を見るなり「我々にこんな対応はできません」とケツ割って逃げてしまったらしく、慌てたＡＭ会社から特命で持ち込まれた案件で、何の準備もできてなかったため、てんてこ舞いです。
この１週間は、ろくに昼食をとる時間もありませんでした・・・

今私が担当しているビルには、都道府県の大阪事務所がテナントとしていくつか入っているのですが、県というのは本当に融通がききません。
「この契約にはあの書類が必要」、「この確認にはあれを出せ」、「この印鑑でないと支払えない」。
一方で、要求された書類に印鑑を押すのは、信託不動産の所有者である信託銀行です。
信託銀行も印鑑を押す際のチェックには、過剰なくらいに時間がかかります。
県からは「いついつまでに書類をもらわないと電子決裁に間に合わない」と言われ、信託銀行からは「押印には４日かかる」と言われ、それだけでも「たのむよー」という気持ちだったのに、やっとできた書類を急いで県に持っていくと、もう時間外で早々と事務所は閉まっていた・・・という出来事がありました。こんなことがあると、ドッと疲れが出ます。

新規受託した物件の承継同意でテナントをまわった際には、今回の証券化スキームを説明したわけですが、テナントも「証券化」なんて聞きなれない言葉が出てきたので独自に調べます。そうしたら、タイミング悪くＪＰモルガン信託銀行が金融庁から処分を受けたニュースが出ていたので、「信託銀行も信頼できないようだね」予想外の展開にタジタジ・・・

あぁ、疲れました。
大阪は、そろそろ桜が満開になりそうですが、ゆっくり花見をする時間はしばらくなさそうです・・・

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春物の服が必要だ

予想通り、忙殺されそうな毎日が続いています。
そして、また１件ビルを受託してしまいました。
今回も大きなビルです。
今年に入ってからは、東京より大阪の方が新規受託物件が増えています。
売買が東京から地方に広がっている証拠でしょう。

当初、年末に受託したプロジェクトの立ち上げで大阪に来たのですが、その間に想定外の物件数が大阪でとれてしまったため、「聞いてないよ」状態でひたすら働いてます。
そして、当初のプロジェクトは軌道に乗り始めたので、タイミング的には引継ぎをして東京に戻れる頃なのですが、これまた想定外、「しばらく大阪が落ち着くまで延長」と言われました。
家族には申し訳ないけど、頑張るしかありません。

この２ヶ月、忙しかったけど、夜や休日を使って不動産屋、銀行とのパイプ作りにも時間と力と注いできました。
関西でいい物件と出会うためにも、もうしばらく大阪で頑張ります。

明日の夜から東京に帰って久しぶりに家族と会い、春物の服を持って22日に戻ってきます。

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新規案件

今月から新規物件の受託がスタートしました。
今回は大きなビルです。
３月１日からテナントに挨拶回りをしていますが、３日間でまわったテナント数、ざっと１００テナント！
承継同意書を持って、テナントに繰り返し繰り返し今回の証券化スキームの説明。
朝から晩までテナントを訪問してひたすら説明。
今週はさすがに疲れました。
明日も予定が入ってます。
嗚呼ゆっくり休みたい・・・
確定申告はいつできるんだろう・・・

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大阪でも床がない！

昨日、大阪支店で管理しているビルが、すべて満室になりました。
大阪のビル市況も回復してきました。
昨年の今頃、「このビル、果たして空室埋められるのか」と社内で疑問の声がありながら受託したビルも、気がつけば満室稼動です。

オフィス仲介会社から「どこか空いてませんか？」と電話がかかってきて、
「今どこも空いてないんですわー。また新規に受託しますんで、そん時はお願いしますー。」と同僚が回答しています。
バブル時代に戻ったのかと錯覚しそうな電話対応・・・

今月からスタートする物件に、リーシング部隊を総動員できますので、こちらも早期高稼働が期待でき、いい循環です。
来月以降の新規受託も複数決まって、忙しい毎日です。

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ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？(後編)

昨日の記事の続きです。

ところで、「今のところ」ＡＭに転職したいとは思わない理由は・・・
まぁいろいろありますが、ＡＭさんの話を聞いていると、あまりにも大変そうというか、体力がもたなそうというか。
結果ですべて評価される仕事なので、プレッシャーがすごそうです。
やり甲斐はありそうですが、家族との時間も大切にしたいので、そこまでバリバリ稼がなくてもいいかなという考えです。

これは②の質問「PM業務は、AMからの要望事項が多く、またレポートなどの事務処理が多く、非常にプレッシャーを受ける大変な仕事だと聞いているが、どうなのか」に関係してくると思いますが、
ＢＭはＰＭからプレッシャーを受けます。
ＰＭはＡＭからプレッシャーを受けます。
ＡＭは投資家からプレッシャーを受けます。（投資家のプレッシャーすごいです。）

プレッシャーを受けない業種はないと思います。
役務を提供して報酬をいただくのですから当然です。
大事なのは、その仕事を好きになれるか、なれないかではないでしょうか。
プレッシャーをプラスに受け止められるかマイナスに受けるかだと思います。

レポートなどの事務処理は確かに多いです。決算処理が苦手で、決算時期になると机の上に決算書が山積みになる人がいます。
彼は結局逃げ出して、ＡＭに転職しましたが、たぶん結果は同じなのではないでしょうか。
ＡＭになる前に、とりあえずＰＭという考えでは、キャリアアップは難しいと思います。

これは持論ですが、いいＰＭはＡＭに向かって仕事をするのではなく、テナントに向かって仕事をすると思います。
テナントの満足度、ビルの資産価値を常に気にしていると、自然に仕事は前向きなものになります。
それを、ＡＭのことを気にして仕事をしていると、どうしても目の前にある作業をこなしているだけになるからです。

すいません、ツラツラと優等生ぶったことを書きましたが、要は、
・私はビルが好きで、ＰＭが好きなので、「今のところ」ＡＭへの転職は考えていない。
・ＢＭ、ＰＭが泥臭い仕事で、ＡＭがカッコいい仕事だとは思わない。（ＡＭは相当キツイぞ！）
ということが言いたいのでした。

最後に、Precious WorksさんがＡＭの醍醐味を「様々な役割を持った専門家のベストパフォーマンスを引き出し、かつ全体の調和を図ること」と書かれていましたが、これはＰＭも同じだと思いました。
フィールドはビルに限定されますが、ある問題に直面したとき、それぞれのプロフェッショナルをコーディネートして見事に問題を解決させること、そしてＡＭや投資家から感謝されることが一番報われる瞬間です。

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関連記事：ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？

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