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電気料値上げのせいで今までの努力も・・・

本業では、
電気料金の値上げが
騒ぎになっている。

東電が言っている通りに
電気料金が値上げされると、

担当しているビルの場合、
年間1000万円以上も
電気料負担が増える。

せっかく、

テナントとの賃料交渉や
修繕工事の是非を判断をして
なんとか収益を維持しようと
日々頑張ってきたのに。。。

他の電気事業者に切り替えようと
思っても、どこのPPSも手一杯の様子。

困った。


とか言いながら、週末は、
コールマンの新作展示会に行ってきた。
これ欲しい・・・
coleman.jpg

アウトドアの本格シーズンは近い!



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

使用電力制限

今週は、本業物件の節電計画に追われた。

『昨夏より15%節電すべし』

6月1日、経済産業大臣より
500kW以上受電している大口需要家に対して
通知書が届いた。

6月10日まで弁明の機会が与えられた。

この説明会が開催されたが、
数百人入れる会場が、
連日、立ち見の超満員。

今まで見たどんなセミナーよりも大盛況。

質疑応答の時間、
質問は止むことなく大幅時間超過。

深刻な質問から、
えっ?今その質問?大丈夫?まで、
悩みやレベル感は様々・・・

頑張ってやっと空室を埋めたのに、
稼働率が低かった昨年を基準にしないでくださいよ。

高い意識を持って、
ずっと前から省エネに取り組んできたのに、
何もしてこなかった建物と同じ基準で制限しないでくださいよ。


弁明書に書いて提出してください。

じゃ、とりあえず、出すだけ出しとこか。

たぶん、そんな弁明書が
山のように届いたのだろう。

後半は、

そのような内容では弁明に値しません。

という対応に変わったらしい。。。

入居率が上がったのなら、
契約電力を変更してください。

変更後の契約電力を基準電力にします。


えっ?契約電力を上げれば、制限が緩和されるんですか?

それって、契約で電力制限緩和を買うってことですか?


契約電力の変更が適正かどうかは東京電力が判断します。

政府が法律を使って行う電力制限の是非を一企業に判断させるの?

なんだか、政府の対応はぶれぶれだし、

それに振り回されて、混乱は続きそう・・・


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

排水管破裂の原因

昨年末、京都マンションの排水管が破裂した。

復旧したが、原因がわからなかった。

先日、本業で担当している物件でも
同じように排水管が破裂した。

こちらは原因が判明。

排水管の内部に錆コブができ、
物が突っかかって、
排水管が詰まり、
そこに排水が溜まって、
圧力に負けて排水管が破裂。

たぶん、京都マンションも
同じような原因なのだろう。

復旧には、時間とお金がかかる。

日頃のメンテナンスは、
ほんと大事。。。

排水管洗浄は、定期的に実施したい。

防火管理者は責任重大!

ご質問を頂戴しました。

トゥイークさんは、防火管理者の資格を実務で活用されていますか?

ご回答いたします。

トゥイークは、防火管理者の資格は持っていません。

これだけいろんな資格を持っているんだから、
当然、防火管理者くらい持っているんだろうと
思われると思います。

が、トゥイークは
意図的にこの資格は取りません。

防火管理者資格は、
1~2日の講習を受ければ
取ることができます。

資格を取ると
担当物件の防火管理者にさせられます。

ところが、この防火管理者というのが
想像以上に責任が重いのです。


防火管理者は、
消防計画の作成や提出、
消防訓練の企画等、
防火に関する作業を所有者に代わって
行う義務を負います。

万一、火災が発生して死傷者が出た場合、
まっ先に警察に呼び出されて
責任を追及されます。

例の歌舞伎町ビル火災では、
防火管理者が逮捕されました。

こんな割に合わない仕事はゴメンです。

だから、資格講習の日は、
いつも譲れない予定が入ったとかいって
資格は取らずにきました。

参考にしないでください。^^


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消防の査察は突然に

不動産を所有していると、何かと出費がかかる。

家賃に反映する出費は歓迎。

でも、お金をかけても家賃に反映しないものは
決断に勇気がいる。

物件を50万円かけてリノベーションすると、
その後の家賃アップが見込める。

耐用年数の過ぎた消防設備の交換に
50万円かけても、家賃は変わらない。

予算が50万円しかなければ、
リノベーションを選んでしまう。

法で定められた状態に設備が維持されてない。

ま、いますぐ困るわけじゃないしね。。。

もし、本業で担当している物件がそうなら、

万一、火災が起きて、設備の不具合が原因で
入居者に被害を与えたとき、責任とれますか?

お金がないから設備を違法の状態で放置した
では、社会的に許されるご時世ではありませんよ。


と、オーナーさんを説得する。

なのに、自分の物件となると、
ついついリノベーションに力が入ってしまう。

先月、京都マンションに
消防の査察がやってきた。

査察は突然やってくる
と聞くが、本当に突然やってきた。

消火器の耐用年数と
非常照明のバッテリーが切れているのは
知っていた。

やばいなぁ・・・

指摘されるかなぁ・・・

幸い、特に今のところ、
何の指摘もきていない。

気持ち悪いので、
業者にバッテリー交換を発注し、
ホームセンターで消火器を買って交換した。

消火器は、1台4,800円。
新品を買えば、古い消火器を無料で引き取ってくれた。

これで、ひと安心。

些細なことで指摘をうけ、
一事が万事、
遵法意識の低い大家だなんて思われたくない!



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不動産投資は必然?

大阪時代に、プロパティマネージャーとして
いっしょに仕事したK氏と再会して食事した。

K氏も京都に収益マンションを買ったと。

築20年のRCを土地値で。スゴイ・・・

プロパティマネージャーの仕事は、
事業収支の計画を立て、
テナント対応し、
建物の維持管理、バリューアップをする仕事。

最近は、不動産投資関連の情報が溢れている。

書籍やセミナーも増えた。

お金を出せば、サラリーマンでも
ノウハウを得られる時代になった。

我々は、そんなノウハウを給料をもらいながら実践している。

給料以外に収入ができると、気持ちに余裕ができる。

不動産投資を始めるのは必然だよね。

という話をした。

K氏の長期的な外部成長計画は魅力的だった。

でも、K氏は、セルフリフォームに興味はないらしい。

「子どもの頃から不器用だから」と。

そこでハッと思い出した。

幼少時代にガンプラが大流行した。

トゥイークも、思いっきりハマッた。

ガンプラコンテストで入選したことがある。

「宇宙要塞の格納庫で改造したザクが整備中」という風景をジオラマにした。

トゥイークにとって、リフォームは、
大人のプラモデルなんだな。


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最近のファンド業界は

たまには、業界ネタを書こっと。

ファンド業界は、相変わらず、

売りたいのに、売れない。

借り替えたいのに、借りれない。

といった状況。

ダラダラとローン期限が迫っている。。。

詳しくは、過去記事参照。
「2010年問題」(2009.10.28)

官民ファンドの設立以来、
借り換えの安心感が広がり、
増資ができるようになったREITたちも
「買いますよ」と言っていたのに、、、

なんだかトーンダウンの雰囲気。

あまり明るい話題を聞かない・・・

そんな中、
昨年末のPCP丸の内の売買。

1400億円強。

久々の大きな出来事だった。

買ったのは、
セキュアードのオポチュニティファンド。

オポチュニティファンドは利益追求型のお金。
それが買うということは、
「今が底値」ということか。

オポチュニティファンドの説明は、過去記事参照。
「不動産ファンドの短期転売について」(2005.12.26)

でも、買えなかった他社にとっては、
「まだ高すぎる」ということか。。。

その他、いま日本には、次々と
海外のコアファンドのお金が入ってきている。

新たな動きが始まるかな。

ミドルリスクミドルリターンを狙うお金が
入り始めたとき、日本の不動産は、
長期的な視点で、適正な状態に運営管理される。

そんな日を待ちわびていた。


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リフォームの予算どり

今週は、仕事の方で、
物件を見ながら、管理会社と
来年度の修繕費の予算決めをした。

屋上防水

鉄部塗装

エアコン交換

ポンプ交換

築17年経っているので、
計画的な修繕や設備更新を
実施していく必要がある。

トゥイークの京都マンションも同じく築17年。

こちらは、計画的な修繕なんて実施していない。

仕事なら、人のお金なら、
計画的な修繕ができるのに。。。

いかん、いかん。

昨日は、リフォームプラン策定の勉強会に参加した。

欲しいキャッシュフローの増額分を決めて、

見込める家賃の増額分を想定して、

リフォーム費用の借り入れ条件を想定して、

リフォームに投じる予算を逆算するというもの。

リフォーム費用は、
多すぎても、少なすぎても、効果的でない
ことが数値で確認できた。

しかし、この勉強会の肝は、
リフォームすることで、家賃が上がり、
キャッシュフローが増加するということ。

家賃に反映しない修繕
例えば、屋上防水とかは、やはり勇気がいる・・・


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長期修繕vs出口戦略

京都での3連休。

天気がよかったので、
小学生の頃に遊びまわった場所を
ウォーキングしてみた。

小学生時代。
もう30年近く前のことであるが、
その場所に行くと記憶は甦るもんだな。

新しい建物も建ったが、
基本的に辺りは昔と変わっていない。

改めて街を歩くと、
当時は気づかなかったことを発見。

習い事で通ったT先生は、自宅を一部鉄骨で増築して教室にしていたんだ。。。

友人Sの自宅の敷地は、接道義務の関係で変な形だったんだ。。。

友人Yの家は、隣地でマンションを経営していたんだ。。。

そこで、ふと気づく。

あの頃にあったアパ・マンって、
もう築30年経ってるんだよな。。。

あの頃と変わらないなぁ、なんて思ったけど、
アパ・マンは、確実にあの頃より競争力を失っている。

でも、よく見ると、
入居者は入っている。

30年経っても、
それなりの管理と、適正な家賃を設定すれば、
入居者はつくのだ。

最近、所有物件が築30年になることを
想像したことがなかったな。

なるべく、物件が築20年になるまでに売り抜けて、
投資を回収することだけを考えていた。

出口戦略が重要だ。

そんな知識がついてから、
売りやすい物件にするための管理をしていた。

自分は、プロパティマネージャーだと言いながら、
プロパティマネージャーとして一番嫌いな
物件の寿命を軽視する「投資家」の
思想になってしまっていたことに気づき、
ハッとした。

いかん、いかん。。。

築30年経つまで所有してもいいかな。

築30年経っても入居者が付く物件にしよう。

改めて、
自分は建物管理のプロなんだ。
と自分に言い聞かせた。


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仕事納め

クリスマスの夜は、
家族で赤坂actシアターへ。
赤坂actシアター

熊川哲也/Kバレエカンパニーの
「くるみ割り人形」を観に行った。
くるみ割り人形

子どもでも単純に楽しめる公演だった。
舞台装置の演出も素晴らしかった。
くるみ割り人形は、
英国ロイヤルバレエ団のDVDを見たことがあるが、
赤坂Sacasバージョンにアレンジされていて、
クリスマス気分を満喫できてよかった。

子どもたちは、来年バレエの発表会で
くるみ割り人形を踊る。
よい刺激になったかな?

さて、今日は、多くの企業が仕事納め。
年末の挨拶等で一日を過ごそうと思っていた。

取引先が急なアポで訪問してきた。

てっきり年末の挨拶だと思っていたら、

事故報告

「土壌汚染が発見されました」

おいおい勘弁してくれよ・・・

一日対応に追われた。

これも、不動産を所有するリスクだ。

バタバタの仕事納めになった。

さて、今年は長い休みだ。

年賀状の作成
今年撮った写真とビデオの整理
確定申告の準備
2009年の不動産収支計画の作成
不動産証券化マスターのレポート2の作成

やることがいっぱいある。

有意義な休みを過ごしたい。

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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