今週は、仕事の方で、
物件を見ながら、管理会社と
来年度の修繕費の予算決めをした。

屋上防水

鉄部塗装

エアコン交換

ポンプ交換

築17年経っているので、
計画的な修繕や設備更新を
実施していく必要がある。

トゥイークの京都マンションも同じく築17年。

こちらは、計画的な修繕なんて実施していない。

仕事なら、人のお金なら、
計画的な修繕ができるのに。。。

いかん、いかん。

昨日は、リフォームプラン策定の勉強会に参加した。

欲しいキャッシュフローの増額分を決めて、

見込める家賃の増額分を想定して、

リフォーム費用の借り入れ条件を想定して、

リフォームに投じる予算を逆算するというもの。

リフォーム費用は、
多すぎても、少なすぎても、効果的でない
ことが数値で確認できた。

しかし、この勉強会の肝は、
リフォームすることで、家賃が上がり、
キャッシュフローが増加するということ。

家賃に反映しない修繕
例えば、屋上防水とかは、やはり勇気がいる・・・


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京都での３連休。

天気がよかったので、
小学生の頃に遊びまわった場所を
ウォーキングしてみた。

小学生時代。
もう30年近く前のことであるが、
その場所に行くと記憶は甦るもんだな。

新しい建物も建ったが、
基本的に辺りは昔と変わっていない。

改めて街を歩くと、
当時は気づかなかったことを発見。

習い事で通ったＴ先生は、自宅を一部鉄骨で増築して教室にしていたんだ。。。

友人Ｓの自宅の敷地は、接道義務の関係で変な形だったんだ。。。

友人Ｙの家は、隣地でマンションを経営していたんだ。。。

そこで、ふと気づく。

あの頃にあったアパ・マンって、
もう築30年経ってるんだよな。。。

あの頃と変わらないなぁ、なんて思ったけど、
アパ・マンは、確実にあの頃より競争力を失っている。

でも、よく見ると、
入居者は入っている。

30年経っても、
それなりの管理と、適正な家賃を設定すれば、
入居者はつくのだ。

最近、所有物件が築30年になることを
想像したことがなかったな。

なるべく、物件が築20年になるまでに売り抜けて、
投資を回収することだけを考えていた。

出口戦略が重要だ。

そんな知識がついてから、
売りやすい物件にするための管理をしていた。

自分は、プロパティマネージャーだと言いながら、
プロパティマネージャーとして一番嫌いな
物件の寿命を軽視する「投資家」の
思想になってしまっていたことに気づき、
ハッとした。

いかん、いかん。。。

築30年経つまで所有してもいいかな。

築30年経っても入居者が付く物件にしよう。

改めて、
自分は建物管理のプロなんだ。
と自分に言い聞かせた。


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クリスマスの夜は、
家族で赤坂actシアターへ。


熊川哲也／Ｋバレエカンパニーの
「くるみ割り人形」を観に行った。


子どもでも単純に楽しめる公演だった。
舞台装置の演出も素晴らしかった。
くるみ割り人形は、
英国ロイヤルバレエ団のＤＶＤを見たことがあるが、
赤坂Sacasバージョンにアレンジされていて、
クリスマス気分を満喫できてよかった。

子どもたちは、来年バレエの発表会で
くるみ割り人形を踊る。
よい刺激になったかな？

さて、今日は、多くの企業が仕事納め。
年末の挨拶等で一日を過ごそうと思っていた。

取引先が急なアポで訪問してきた。

てっきり年末の挨拶だと思っていたら、

事故報告

「土壌汚染が発見されました」

おいおい勘弁してくれよ・・・

一日対応に追われた。

これも、不動産を所有するリスクだ。

バタバタの仕事納めになった。

さて、今年は長い休みだ。

年賀状の作成
今年撮った写真とビデオの整理
確定申告の準備
2009年の不動産収支計画の作成
不動産証券化マスターのレポート２の作成

やることがいっぱいある。

有意義な休みを過ごしたい。

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前回、修繕計画の記事を書いて思い出した。

仕事でお世話になった建築顧問のお話。

新築の建物は、30歳の人間と同じ。

これからバリバリ働き盛り。

築10年の建物は、40歳の人間と同じ。

若いと思っていても、だんだん無理がきかなくなる。

築20年の建物は、50歳の人間と同じ。

定期的な検診と、適切な処置が健康の秘訣。

築30年の建物は、60歳の人間と同じ。

時には大きな病気になって、手術を受けることもある。

体をいたわってあげましょう。

と。

建築顧問が定年退職する日の挨拶だった。

いまも心に残っている。


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所有物件の長期修繕計画を作成中。

vittoさんから、

ＲＣ物件を所有するリスクは、
設備の修繕や更新、建て替え等に
想定外の費用がかかってしまうこと。

と聞いて、長期的な収支計画の重要性を
改めて感じたからだ。

収支計画の作成は、
プロパティマネージャーとして
もともと得意技だ。

けど、物件を購入するときにシミュレーションしてから
見直していなかった。

京都マンションは、築17年。
エレベーターの耐用年数を迎えたので、
メンテナンス会社に、部品の更新計画を提案してもらった。

メーカーが唱えている部品の寿命＋数年でも
問題ないとのこと。

心配なのは部品の在庫状況。

部品の在庫と実際の劣化状況を見ながら、
なるべく費用が平準化するように計画を作成しました
と良心的な提案。

築20年頃から、5年間に渡って、
毎年30万円前後の部品交換を計画的に行う提案だ。

1年目
制御盤内基盤・主モーター駆動用ベルト・
インターホン、停電灯バッテリー取替

2年目
カゴ及びプランジャーガイドシュー・
ドアハンガーローラー取替

3年目
作動油・制御盤内各リレー取替

4年目
塔内リミットスイッチ、ドアスイッチ・
シリンダーパッキン取替

5年目
主ロープ取替

ここまで具体的に提案してもらうと
こちらも心とお金の準備を覚悟せざるを得ない。

ついでに、給排水設備の更新も検討するか・・・


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今日、250億円のビルを譲渡した。

半年前から、念入りに準備してきた。

やっと迎えた決済現場。

契約書に貼られた10万円印紙1600枚を見て、
改めてこのディールの大きさを実感した。

無事に終わってよかった。

今日のビールはうまかった。

今日はもう寝たい。

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お盆は特に予定も入れず、のんびり過ごしました。
昨日、小田原の実家が活魚料理店をしている家族に誘われてＢＢＱをしました。
サザエや伊勢エビを提供してもらい、豪快に浜辺で焼いて食べました。最高でした！

さて、本日からまた本社勤務です。
しばらくはボケッとしていられるかと思ったのですが、来月クロージング物件の受託準備でいきなり急がしいです。

既存テナントの賃貸借契約を精査して、レントロール（賃貸借契約一覧）に落とし込み、ビジネスプラン（年度の事業計画）を作成するという作業をしました。
そこで、あるテナントの賃貸借面積が、実際の面積よりも過大に契約されていることに気づいてしまったのです。

たぶん、今の貸主もテナントも、違いに気づかずに契約して現在に至っているのでしょう。普通は気づきません。
私がこのまま何も言わなければ、恐らく何もなかったかのように、貸主が新所有者に変更するだけでしょう。

しかし先週、オリックス・アセットマネジメントがこれと同じ内容で、国土交通省から処分されたばかりです。
現所有者に対して、決済までに賃貸借契約を訂正するようお願いしました。
もう少しで委託者に迷惑をかけるところでした。
プロパティマネージャーの調査・確認義務は重要です。

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仕事で金曜日から東京に来ています。(戻ってます。)

今日は比較的時間が空いていたので、しばらく訪問していない不動産ファンド会社をいくつか訪問し、仕事というよりも個人的に情報収集をしました。f(^^;)

・東京ではほとんど買えなくなっている。
・でもお金は集まっているので買わなきゃいけない。
・これからは、地方、他用途、海外だ。
・東京は開発型の証券化物件に注力。
・今年が過渡期のつもりで、人員も積極的に採用をしている。
・市場は、経済指標や金利動向に一喜一憂して、株価は軟調な局面にあるが、社内はいたって強気、あるいは楽観的だ。
といった話が聞けました。
他にもいろいろ話をしましたが、本当に景気がいいなぁと感じました。

また、レジデンシャル系ファンド会社の方に、投資判断のコツを教えてもらいました。
普段から多くの物件が持ち込まれる中で、投資に値するものを瞬時で判断するノウハウがあるんですね。参考になりました。

水曜日には大阪に戻る予定です。
仕事で成果を出しつつ、多くの情報を吸収して帰ろうと思ってます。

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残業中の出来事。
夜の10時、「あと１件ＡＭさんに報告を書いたら今日は帰ろう」そう思ったとき電話が鳴りました。
電話はテナントさんからで、「駐車場から車を出そうと思ったら、シャッターの前に誰かの車が止まっていて出せない。」とのことでした。
なぜ管理会社でなく、ＰＭ会社に電話がかかってきたのだろうと思いながらも緊急対応です。

管理会社の事務所と夜間連絡先に電話しましたが、誰も出ません。ありえないことです・・・
なんとか手を尽くして、管理会社の営業担当を携帯でつかまえました。
しかし、現場に急行できる人が近くにいないことがわかりました。
どうにかして、非番の保安員が現場に向かうことになりました。
すでにテナントさんの電話から45分が経過しています。
「で、どうなった？」と、電話の先でテナントさんはどんどん機嫌が悪くなっています。

状況を聞いたところ、ビルの敷地内の出来事ですので、警察に連絡しても解決しなさそうです。
テナントさんに、タクシーで帰っていただこうとしましたが、車は早朝から営業で使うから乗って帰るのだと言います。
車のナンバーから、シャッターの前に止まっている車もこのビルのテナントさんであることが判明しました。
さっそく、そのテナントさんに連絡をとってみますが、そちらも連絡がとれません。
いよいよ、レッカー出動か。でも内部テナントさんの車なら手荒なこともできない・・・
ちょっとズラすだけならいいかな・・・
民間のレッカー会社に連絡だ。
レッカー会社は他の現場にいてすぐに来れない？！

かけつけた保安員とそんなやりとりをしている間に、問題はあっけなく解決してしまいました。
保安員が部屋で緊急連絡先等を確認をしている最中に、おそらく近くで食事をしていた（飲んでいた？）不法駐車のテナントさんが駐車場に戻ってきて車に乗って帰ったのです。
最初の電話から２時間が経っていました。
やっと車を出せたテナントさんは、えらくご立腹で帰られました。

翌朝、当社の責任者と管理会社の担当を連れて、テナントさんに謝罪に行きました。
その方は言いました。「こんなことがあるようでは解約も考えさせていただきますわ」
ちょっとカチンときました。冗談じゃない！
管理会社に連絡が入らなかったという問題はありますが、私はＰＭなのにＰＭの責任範囲を越えて、テナントさんのため深夜に精一杯頑張ったんです。
怒るなら不法駐車した方に向けてくれ！
だいたい、解約をチラつかせたら貸主は恐縮すると思ったら大間違いです。
いま市況は強くて、たぶん出て行ってくれたら、すぐに今より高い賃料で決まるハズです
。
もしかしたら、テナントさんの前でニヤリとしてしまったかも知れません。

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東洋経済の今週号の表紙をめくってビックリしました。
大学時代に研究していた装置の写真が一面掲載されており、母校の記事があったのです。
写真は「大強度パルスパワー発生装置」で、学生の頃は、１兆ワットのパルスイオンビームを発生させて、慣性核融合に関する基礎研究をしていたんです。
ああ、懐かしきエンジニア時代・・・

さて、今週も新規受託物件の承継同意に忙しい毎日です。
今担当しているビルは、本当に様々な業種のテナントが入っています。
弁護士事務所、会計事務所、県庁の大阪事務所、独立行政法人、同業他社(!)といった強敵もたくさん。
多くのテナントさんは、証券化スキームなんて知らない方ばかりです。
簡単に承諾を得られるテナントさんもあれば、証券化スキームについて、トコトン聞いてくるテナントさんもいます。
「なぜ、売主は証券化したの？」「なぜ、信託銀行はＳＰＣに貸すの？」「なぜ、貸主ではなく信託銀行に賃料を払うの？」「信託銀行はメリットあるの？」「有限会社に敷金預けて大丈夫なの？」「信託銀行とおたく(ＰＭ)の関係は？」
こちらは同じ説明を何十件も繰り返しているので、「Precious Worksさんのブログを読んでください。詳しく説明してありますから・・・」なんて省略したくなります・・・
説明すればするほどドツボにはまっていく場合もあります。
ただ、作業をこなすだけだったら、簡単な説明でごまかして「なんやようわからん仕組みやけど、今までと変わらんのやな」と言わせて印鑑をもらうという手もあります。
でも、ここで誠心誠意説明して、理解してから承継に了解してもらうと、時間はかかりますが、その後のテナントさんとの付き合いは断然しやすくなります。承継の説明と同時に今後の運営の方針も説明すると、我々の働きに期待もしてくれます。
これが、以前にも書きましたが、ＡＭに向かってする仕事ではなく、テナントに向かって仕事する私のやり方です。
そんな感じで、今週もアッという間に過ぎていくのでしょう。

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　関連記事：ＡＭへのキャリアパスとしてのＰＭ？