続・ＦＡＸを使った満室経営

毎日暑い！
そして、オリンピックも毎日熱い！

野口みずき選手のマラソン出場断念はショックだった。
野口選手は「走った距離は裏切らない」と言っていただけに、
その練習量が災いしたのはかわいそうでならない。

昨日の記事のつづき。

「まわった仲介業者の数は裏切らない！」

トゥイークも同じような考えで（違うか？）、空室の入居者募集をするときは、
仲介業者を歩いてまわって、協力のお願いをした。

が、実はＦＡＸだけでも業者は入居付けしてくれた。
というのが昨日の記事。

でも、金曜日の夜に、１枚１枚、宛先を変えた送信状をプリントアウトして
ＦＡＸを送るのは、けっこう面倒くさい。

調べてみると、ｅメールを送信すると、相手のＦＡＸ番号に
メールの内容が着信するというサービスがあった。

さっそく、「ファクシモ」というメールＦＡＸサービスに入会してみた。

これは便利だ！

紙を出力してＦＡＸを送信するという手間が省けるだけでなく、
メールでＦＡＸするので、パソコンがあれば、いつでもどこでも
ＦＡＸを送信したり、受信したＦＡＸを確認したり、ラジバンダリ！（失礼。）

もっと楽をするために、送信状の送信先欄をなくして、
「○○マンション ２０１号室　募集のお願い」という内容を
全業者に一斉に送信してみた。

こちらは、メールを１通送信するだけだから、むちゃくちゃ楽だ！

しかし、思ったほど反響がない・・・

電話で業者に確認してみると、「ＦＡＸを確認していない」と言う。
それも２０：８０の法則で、反応のよい２０％以内の業者なのに、あそこも、あそこも。

聞くと、送信状に宛先のないＦＡＸは、あっという間に「ゴミ箱行き」らしい。

やはり、最低限、会社名。できれば担当者の名前を入れないと、
ＦＡＸで送った内容は伝わらないようだ・・・反省。

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ＦＡＸを使った満室経営

６月に、京都マンションと名古屋マンション１で、同時に空室が発生した。

今までは、空室が発生するたびに、物件近くの仲介業者を歩いてまわっていた。

仲介業者をまわるのは、顔を知ってもらえるし、
近隣マーケットをうかがい知る機会にもなるし、
意義のあることとだと思っていた。

しかし、今年の６月は、京都と名古屋に行く時間が作れなかった。

何もしない訳にもいかないので、
「家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法」
に書いてあったとおり、
それぞれの業者に、空室の入居付をＦＡＸでお願いした。

ＦＡＸを送る場合、金曜日の夜がいいらしい。
一番お客が来る週末、土曜日の朝に業者にＦＡＸを見てもらって
自分の物件を印象づけるのがねらいだ。

すると、なんと名古屋マンション１は２週間で、
京都マンションは３週間で入居者が決まってしまった。

結局、ＦＡＸと電話と郵送だけで、契約手続きまで完了してしまった。

最初、入居付けをお願いするのに、ＦＡＸだけでは忍びないと思ったが、
良い物件を運営していれば、業者は、会ってお願いしなくても
入居者を決めてくれることがわかった。

その後、７月にも京都マンションで空室が発生したが、
ためらわず、速やかに、ＦＡＸで空室の発生を知らしめて、募集を開始した。

「家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法」
にも書いてあったが、ＦＡＸと電話でやり取りをしていると、
反応の良い業者、やる気のある業者が見えてくる。
そういった業者に対して、面談とフォローの時間を費やすのが
最も効率が良い。

20％の成果をあげてくれるパートナーに、80％の時間と手間を費やす。
「２０：８０の法則」だそうだ。

つづく。

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やっと光インターネットを導入！

入居希望者のニーズ調査で、光ファイバーインターネットの導入は常に上位に入っている。
ブロードバンドは、今や使えて当たり前の世の中なので、
逆に使えないマンションは、確実に時代に取り残されている。

わかっちゃいるけど、満室の間は、導入に踏み切れずにいた。

京都マンションで空室が発生したのを契機に、光インターネットの導入を決心。

光インターネットの業者は、調べるとたくさんあったけど、
大家さん仲間の間ですこぶる評判がよかったベンディアム社を
あかちゃんさんにご紹介いただき導入。

ベンディアム社の光インターネットサービスは、
全居室内のＬＡＮ工事を完了する必要がある。
既存の入居者の協力が得られるか心配だったが、
業者と管理会社が見事に連携して、
予定通りに工事が完了。

ベンディアム担当者からの連絡は、
タイミングよく、配慮があって、気持ちのよいやり取りだった。

本件導入の際に、ベンディアム社のサービスで、
京都マンションには、エントランスに防犯カメラを、
名古屋マンション２には、全居室内に火災検知器を
無償で設置してもらった。

防犯カメラは、自宅のパソコンでカメラの画像をリアルタイムで
確認できるようになったし、火災検知器は、消防法の改正に対応できた。
どちらも、満足度の高いサービスだと思う。

光を導入した京都マンションと名古屋マンション２では、
入居者には「無料で使い放題」で提供した。

お知らせをした後、入居者から問い合わせがあった。
「どうすれば、利用できるんですか？」
「ＬＡＮケーブルを差し込むだけです」
「すごい！！」

また、他の入居者から、心から感謝の言葉をいただいた。

導入してよかった。
そして、ベンディアム社にしてよかった。

8月30日には、ベンディアム社が主催するセミナーに参加します。
意欲の高い大家さん達と出会えるのが楽しみです！

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ホテルに滞在して気づいた利用者の気持ち

５日間の北海道旅行から帰ってきました。
天候にも恵まれ、リフレッシュできて良い旅でした。
帰ってきて、いきなり東京は猛暑日。
夏は北海道に住みたい・・・

さて、今回の旅行の主目的は、滞在型のホテルでリゾートを満喫することでした。

過ごしてみて、ホスピタリティの何たるかを改めて考える機会になりました。

普段は、大家業として貸す側の立場ですが、
借りる側（利用する側）になってみることで、
あるとありがたいサービスや設備は何なのか、
施設が古くても何をリニューアルしてあれば気にならないか、
等々に気付くことができました。

ホテルに到着して、部屋に入った瞬間は、
引っ越してきた瞬間と同じと考えるなら、
どのようなサービスがあればサプライズを与えられるだろうか。
荷物が梱包され、使いたい物をすぐに出せない状態の人へ、
初日から使いたい物をプレゼントするというウェルカムバスケット。

トゥイークの満室経営のバイブル
「家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法」で紹介されていた方法ですが、
ホテルのパウダールームにあるバスセット(タオル・ハブラシ・カミソリ・ブラシ・シャンプーリンス・ボディーソープ等)を見て、「なるほど、これが引っ越した日に大家からプレゼントされたら、驚くし、嬉しい！」と思いました。
大いに参考にすることに、厚かましくも、
今回利用しなかった歯ブラシセットやヘヤーブラシを持って帰ってきてしまった・・・

予断ですが・・・
今回、レンタカーで最新の車も運転してみて、この数年で車の技術の進歩にも驚きました。
運転しやすく、ドライブが楽しい！
新車に買い替えたくなりました。

たまには、最新の物、洗練されたホスピタリティに触れる機会を作るというのは、
日常、当たり前と思っている事と違う事に気付かせてくれます。
いい充電期間でした。

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融資基準が益々厳しく！

引き続き、夏休み中。
東京では、昨日の集中的な豪雨で被害もあったようですが大丈夫でしょうか？

トゥイークは、トマムで高原リゾートを満喫した後、今日は富良野までドライブしました。


今回は、100円パソコンを持ち歩いているので、
先日空室になった部屋の、リフォームに関するＦＡＸのやりとりや、
最新情報を旅先でも得ることができて、たいへん重宝しています。

最新情報といえば、
ＳＭＢＣが、今月から融資基準をまた厳しくしたようですね。
昨年の12.13ショックに続いて、立て続けです。

借りれるうちに借りておいてよかった・・・

しかし、借りにくくなったということは、
売る側にしては、売りにくくなったということです。

不動産価格は、また更に下がるのでしょうか・・・

今回のルール変更の内容からすると、
購入希望者の絶対数が多い関東の物件は、
逆に値上がりしたりして・・・

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地デジ対応は今すべきなのか？！

テレビの地上デジタル放送への完全移行まで３年を切りました。
政府は「地デジ放送推進総合対策」を発表。
地上アナログ放送でＮＨＫを見ていると「アナログ」の文字が表示されるようになりましたね。
「まだアナログなの？」というプレッシャーを与えようというのでしょうか。
姑息な推進手段ですが、案外効果あるかもしれませんね・・・

京都のマンションで、入居したばかりの入居者から、テレビの映りが悪いとの連絡がありました。
調査の結果、ブースタ本体の劣化により、受信電波が安定していないことが判明。

ブースタは共用設備なので、今まで他の入居者から同じ苦情がなかったのが不思議だが、
聞いてみると、引越しの際に最新式の液晶テレビを買ったため、
電波の乱れを敏感に反映してしまったらしい。

ブースタのレベル調整で気休めの緊急対応をしたけど、根本対策にはなっていない。
ブースタを更新するなら、いっしょに地デジ対応もすべきだろうか・・・

地デジ対応の世の中の流れが読めない。

現在、地上デジタルチューナーの普及率は44％。
すでに半数近い世帯に地上デジタルチューナーは普及している。

地デジ対応していない物件では勝てないのか・・・

今後、政府とメーカーが組んで、経済的な普及促進策を出すかもしれない・・・

しかし、完全移行直前は、工事が混み合って、待たされるかもしれない・・・

今やるべきか、待つべきか・・・

悩んだけれど、結局、ブースタが寿命に達しているのは事実だし、
ブースタの更新はしなければならない。
どうせなら、「地デジ対応済」の物件としてＰＲしよう。

そう決心して、先月、京都のマンションは地デジ対応が完了！

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無事決済が完了しました

先日、名古屋物件の決済が無事完了しました。
まったく記事を更新する時間が作れずにいたら、
方々から「どうなった」とお声掛けいただくので、
取り急ぎ、結果のみご報告。

最近、深夜残業続きです。
余裕のあるときに動いてよかった・・・

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融資交渉

融資の交渉が長引き、思わず苦戦しています。

銀行の融資基準に見合う物件を探して、
あるいは基準に見合うように指値をして、
満額融資を引っ張りだして物件を買う戦略ですが、
どうも融資基準が厳しくなったようです。

金額的には支店決裁のはずですが、
本部稟議になったようです。

先日の記事にも書きましたが、1棟目で若干毀損しているため、
その分を補てんするために購入物件の頭金を要求されました。

厳しい・・・

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融資の追加資料

銀行と融資の交渉が続いています。

融資の審査は、既に所有している物件も査定されるのですが、
京都の物件が、銀行の基準に若干満たないことが判明。

しかし、個人属性としては、銀行側の「貸したい顧客」に入れたようで、
担当者から、京都の物件を良く見せる資料を追加で求められています。

トゥイークも稟議のたいへんさは知っているので、
稟議を突破するための資料を急ぎで作成。

・昨年は、たまたま修繕費がかさんだだけの根拠。
・昨年は、たまたま入居付けに時間がかかっただけの根拠。

担当者からも「これで上と戦います。」と心強いお言葉。


不動産投資で資産を築いていきたいなら、1棟目ってかなり重要だ！

今回、強くそう感じました。　すなわち、

1棟目の投資に失敗したら、すべてがおしまいだ。

ということが、わかりました。

不動産投資で成功したい、物件を増やしたい、と思うなら正しい知識が必要です。
自分の基準ではなく、銀行側の基準を知ることで、物件を増やすスピードが増します。
効率的に学びたい方は、不動産投資の学校の受講がかなりオススメです。
まずは、実質無料の体験学習からどうぞ！

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売買契約締結

売買契約締結のため、名古屋に向かった。

物件視察時と同じく、今日も雨だった。

売主は、ご老人だった。

なるほど、それで、物件はあまり手入れが届いていなかったんだ・・・

長い重説が済んで、契約書に捺印。

売主さん、トゥイークがオーナーになったら、
見違えるくらい印象の良い物件にするからね。

さぁ、あとは融資の審査を待つのみ。

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