今日は、てらちゃんに会い、
シェアハウスの運営や、セルフリフォームの話を
聞かせていただいた。

haruchan61さんが、私の新規物件を見て、
てらちゃんの戸建３号の話が参考になるかも
と言ってくれたので、さっそく。

てらちゃんが戸建３号で実践しているアイデアや
苦労話は、すごく参考になった。

新規物件の図面と写真を見て、

「私ならこう運営するする」という提案は、
某シェアハウス会社の提案よりも、
投資という観点で理にかなっていた。
さ・す・が。

そして、話はセルフリフォームに。

てらちゃんは、購入した戸建てを
100％自分でリフォームしている。

話を聞いていると、
内装だけでなく、外壁や屋根の塗装まで
自分でできそうな気がしてきた。

「業者から見積りをとった後、それを全部自分でやって、
いくら浮いたか計算すると楽しい」のだそうだ。

これを新規物件でやったら、500万円は浮きそうだよ。。。

最後に、投資戦略の話。

地方で担保を作って、都心に攻め込む戦略は、
「あり！」だなと思った。

てらちゃん、長時間にわたり、
興味深いお話をありがとうございました。


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名古屋マンション２を
プロパンガスに切り替えた。

きっかけは、１室でガス給湯器が故障。
寿命のため交換が必要とのことで、
チーン、　９万円なり。

う・・・・

こんな調子で、今後、全部屋故障したら
１００万かかるぢゃないか・・・

予防保全できないものか・・・

都市ガスをプロパンに切り替えると、
プロパン会社が給湯器を全て新品に交換してくれる
と聞いたことがある。

さっそく複数のプロパン会社に提案を依頼した。

どの会社も乗り気で提案をしてくれた。

条件を相見積りして競わせる。

一般的にプロパンガスに切り替えると
都市ガスに比べてガス料金が高くなる。

料金が高くなっても入居者が納得できるだけの
メリットを提供できることが条件だ。

そして、
十分満足のいく条件を提示してくれた一社と契約した。

キッチンのガスコンロを
高級感のあるガラストップコートに交換し、
オーブンレンジまで新設してもらった。v(^o^)v


入居者には、満足してもらえた模様。

入居者への説明から、切り替え作業まで、
気を配ったおかげで、問題なく完了。

ただ、まだ心配は残っている。

秋から冬にかけて、ガスの使用量は増える。
さらにプロパンになって単価が上がると、
ガス料金の高騰は、けっこうなインパクトらしい。

そこは、管理会社とガス会社に
うまく対応してもらうしかない。

プロパンに切り替えるなら、
春が最適だったなと思った。

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３連休。

幼なじみのＡ君の車に相乗りして、
一路 京都へ帰郷。

夕方から、京都マンションの照明を交換。


エントランス、階段、廊下の全照明を
青白い「白昼色」から、
黄色っぽい「電球色」に変更。

どうせ交換するなら、
入居者にも「替えた」とわかるようにアピール。

　　　　ビフォー　　　⇒　　　アフター
　

これから秋が深まり、冬が近づいてくるが、
温かみのある光になったと思う。

交換してすぐに通りかかった入居者と、

「お、替わりましたね」

「はい、冬色にしました」

「なるほどなぁ。夏にはまた替えてくれるの？」

「あはは、考えときます」

と笑顔で会話。

夜は、いつものワインバーで、管理業者を接待した。


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築古物件の売買契約を締結した。

１ヶ月後に決済の予定。

まだ、
リフォームするか、
建て替えるか、
考え中。

先日のリフォーム博を見てからは、
リフォームでいく線が有力かな。

あまり時間がないが、
資料を集めて、
プランを検討して、
資金的なことを考えて。。。

そろそろ結論を出さないと・・・


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昨日は彼岸の墓参り。

その後は、純粋な京都観光。

今宮神社。
両親が結婚式を挙げた場所だと懐かしむ。
名物のあぶり餅を食べた。

炭であぶった香ばしさと、白みその絶妙な甘さに
子どもたちも　「おいしーぃ」

次に、金でできたお寺を子どもに見せた。

子どもには、インパクト大。
「これ、高いの？」だって。

小さな秋を見つけた。

もう、紅葉が始まっている。

2009年、初秋。


深夜の高速道路で東京に戻った。

出口戦略を変更して、
一時は売却を検討した京都マンションだが、
やはり、所有し続ける価値はあるな。。。


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名古屋の朝は、いつも
ホテルではなく喫茶店で朝食をとる。
名古屋名物？のモーニングセットが楽しみ。


高速道路に乗って、次は京都に向かった。
またしても渋滞・・・

京都マンションに着く。

取得してちょうど３年が経った。

爽やかな秋の天気。
３年前もこんな天気だった。
念願の１棟物を取得し、
晴れやかな気持ちで、
両親と物件の清掃をしたことを思い出す。

あれから、この物件は本当によくなった。
いつも真心こめて管理してくれている両親のおかげだ。

17時になって館内の照明が灯る。

昼光色の蛍光灯を白熱タイプに変えてみよう。
と思いつく。

簡単なイメージチェンジだ。

館内の照明の型式と数を確認して、発注した。

夜は、お気に入りのワインバーで、
清掃業者さんを接待した。



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昨日、車で名古屋に向かった。
シルバーウィークの初日。
東名高速は大渋滞。
朝4時に出発したのに、名古屋についたのは午後3時。
11時間かかった・・・

さっそく、名古屋マンション２の空室の
セルフリフォーム開始。

ＩＨクッキングヒーター、カッティングシート

　↓


玄関にミラーの設置。


ざっと１時間。
今回で２回目なので、作業も慣れてきた。
過去記事参照 >> 「空室のセルフリフォーム」(2009.2.22)

管理会社と打合せをして、本日の作業完了。

交通費をＥＴＣで節約できた分で寿司を食べた。
名古屋出張の時に知った、お気に入りのお店。
家族もかなり満足した様子。＾＾


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すっかり秋めいた休日だ。。。


さて、京都マンションは、満室経営中。

満室の物件でさらに収益を良くするには・・・

物件の利益＝利回り−金利

だとすれば、利回りを上げて、金利を下げればよい。

今月も、更新を迎えた部屋で、

5.5％の家賃値上げに成功！

更新料についても、とくに問題はなかった。

さらに、銀行との金利引き下げ交渉の結果、

0.4％の金利引き下げに成功！

満室でも、どん欲に物件の利益は向上している。 v(^o^)v


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前回のつづき。

苦戦の原因、それは・・・

おそらく・・・

３年前に取得した京都マンションの担保割れ。

現在、満室。

利回り、10％以上。

でも、積算価値が、残債を下回っている。

借りた当時、銀行は収益還元で価値を評価してくれた。

昨年、名古屋マンション２を取得するときは、
少々苦労したけど、まだ大丈夫だった。

しかし、今や銀行の担保評価は、「積算」一色。

おそらく、京都マンションの担保割れが、
新規取得のネックになっているのは間違いない。

不動産融資コンサルタントの小川武男氏の新教材
「レバレッジ不動産投資術　完全実践マニュアル」
でも指摘されていた。

最初の不動産が、その後、あなたにさらに融資できるかどうかを決めてしまう
と。

やっちまったな・・・

京都マンションを手放さないと、
次の取得はムリかな・・・

今回、手を尽くしてダメだったら
しばらく、新規の取得はあきらめよう・・・

そう思っていたら・・・

ある金融機関から、融資内諾の回答。

ヤッタ！！

捨てる神あらば拾う神あり

とは、このことか！

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物件取得の話のつづき。

最近、ずっとあがき続けている。
ムダとも思えるほど。

娘が転校しなくてよい場所に出た土地。
なんとか取得したい。

金融機関に蹴られる度、
プランを変えて、
金融機関を変えて、
持ち込んだ。

鉄骨マンションの最上階に住む。

資産価値が足りないと言われ、
ＲＣマンションのプランを持ち込む。

収益が悪いと言われ、
賃貸面積を増やす。

総額が大きすぎると言われ、
建築面積を小さくする。

木造の賃貸併用プランで、
住宅ローンの申請もした。

普通の自宅を建てる。

戸建賃貸を建てる。

最有効活用するため、
土地の一部を貸し駐車場にする。

分筆して一部を売却する。

現状の築古を賃貸する。

こうなったら、現状の築古に住む。

複数のハウスメーカーに依頼し、
複数の金融機関に持ち込む。
この短期間に、いったい、
延べいくつ持ち込んだのだろう。

金融機関に持ち込んだ数だけ、
資料を準備したし、審査申込書も書いた。
来る日も、来る日も。。。

この２ヶ月はムダだったのかな・・・

そんなことはないと思う。

何度かくじけそうになったけど、
失敗を恐れず、あきらめず、
ムダとも思える努力をしたことで、
自分がやりたいこと、取り組みたいことを
深く深く考えることができた。

１つの土地で、こんなにいろんなプランが描けると知った。

今回、ムダ打ちを繰り返すことで、
投資に対する視野がかなり広がった気がする。

ただ、まわりの人がこんなに協力してくれるのに、
結果が出せないことが心苦しい。

まだ、回答待ちのプラン、金融機関が残っているが、
全部ダメかもしれない・・・

それは、金融環境のせいだけではなさそうだ。

苦戦の原因、それは。。。

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