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地デジカ・ステッカー
京都マンションにて。
総務省テレビ受信者支援センター（デジサポ）から届いた
「地デジカ・ステッカー」を
エントランスに貼った。
しっかり、アピール。＾＾
京都は、ちょうど紅葉の見頃だった。
いい機会なので、ついでに京都観光。
二尊院。
常寂光寺。
嵯峨野エリアを散策して、
洋風のハイカラな家がないことに気付いた。
景観を損ねない配慮なのか、条例なのか。
古い家も、うまく手を入れている。
築古家屋を和モダンにリフォームする際の
参考にしようと思った。
充実した休日だった。
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空室対策 in 名古屋 ２日目
名古屋マンション１の空室で朝を迎えた。
昨日の雨が止んで、清々しい朝。
行動開始だ。
物件の外観写真を撮影。
朝日を浴びた建物はキレイに写る。
昨日調達したカッティングシートを
キッチン建具に貼った。
失敗しないコツは、
予め、ちょうどいい大きさにシートを切っておく
ってことだと気付いた。
中村豊氏がデザインした「オリエンタル」の
カラーコーディネートのイメージ図。
こんな感じになりました。
ちなみに、ビフォーはこうでした。
ＤＩＹで、ウン万円が節約できた！
作業を終えて、駅前の不動産会社７社をまわった。
事前に、空室になったことや、
この日に挨拶に行く旨をFAXしておいた。
「お待ちしてました」という店もあれば、
全然気にしてもらってない店も。
８０：２０の法則によると、
相手にしてもらえたお店だけに注力すれば、
効率よく決まる。
担当さんと話していると、
名古屋の市況がますます厳しくなっているのを感じた。
でも、この物件は、早く決まりそうな気がする。
根拠はないけど・・・
午後から、京都マンションへ移動した。
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空室対策 in 名古屋
昨日、深夜のうちに高速道路で名古屋に移動。
コメダでモーニングを楽しんだ後、
名古屋マンション２へ。
今月から空室になった部屋に
・カラーモニタ付インターホン
・ＩＨクッキングヒーター
・カッティングシート
・くねくねミラー
の４点セットを設置した。
今回で３回目。
何も見なくてもスイスイできるようになった。
午後から名古屋マンション１に移動。
業者とリフォームの打合せ。
中村豊氏のカラーコーディネート作品集を購入し、
「オリエンタル」の型番をＦＡＸしておいた。
見積りを見てビックリ！
キッチン建具のシート貼りにウン万円？！
けっこうです。自分で貼ります。
さっそく、ホームセンターで
カッティングシートを調達。
夜は、名古屋に転勤した元同僚と再会し、
味仙で飲んだ。
台湾ラーメン、超久しぶり！＾＾
そして、名古屋マンション１の空室で寝た。
自分の物件に泊まるのって重要だな。
何がウリなのか。
何が足りないのか。
体でわかった。
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東京、名古屋、同時進行
この3連休は、
4物件の対応を同時進行。大忙し。
東京築古アパートにて、
有料の耐震診断を受けた。
無料の目視診断では、
構造壁が極端に少ない
と言われていた。
有料の診断では、
壁に筋かいがあるか確認し、
開口部等を測量し、
コンピュータで強度を診断する。
構造壁に加えて、
筋かいも極端に少ないらしい。
どのような診断書が出来てくるんだろう。。。
一方、名古屋マンション１では、
今月から空室になり、リフォーム中。
ガスコンロとオーブンの
老朽化が気になっていたので
この際に更新。
完了の一報が入った。
⇒ 
リースで月々1300円。
家賃に乗っける予定。
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耐震診断の受け方
先月取得した物件。
都内築古アパートと呼ぶことにする。
現在、行政の助成金を受けて、
耐震診断、耐震改修を実施する手続きを進めている。
けど、、、 遅い。
これぞ、役所スピード。
違法物件でないかの書類調査、現地調査。
きちっと納税しているかの調査。
旧耐震建物であるエビデンス。
真の所有者であるエビデンス。
いつになったら、診断は始まるの？
助成金は、住民の税金ですから、
間違った使い方はできないんです。
そりゃわかるけど・・・
これ以上時間がかかるのなら、
民間に依頼するからいいですよ！
いや、予算が余っているので
ぜひ実施させてください。
そら予算余るやろな。。。
最大限、急いでいただくことにした。
都内築古アパートは、いつ稼動するのか・・・
行政のホームページで見つけた助成金制度だけど、
お金のある方、時間のない方は、
最初から民間に依頼することをオススメします。
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てらちゃん対談
今日は、てらちゃんに会い、
シェアハウスの運営や、セルフリフォームの話を
聞かせていただいた。
haruchan61さんが、私の新規物件を見て、
てらちゃんの戸建３号の話が参考になるかも
と言ってくれたので、さっそく。
てらちゃんが戸建３号で実践しているアイデアや
苦労話は、すごく参考になった。
新規物件の図面と写真を見て、
「私ならこう運営するする」という提案は、
某シェアハウス会社の提案よりも、
投資という観点で理にかなっていた。
さ・す・が。
そして、話はセルフリフォームに。
てらちゃんは、購入した戸建てを
100％自分でリフォームしている。
話を聞いていると、
内装だけでなく、外壁や屋根の塗装まで
自分でできそうな気がしてきた。
「業者から見積りをとった後、それを全部自分でやって、
いくら浮いたか計算すると楽しい」のだそうだ。
これを新規物件でやったら、500万円は浮きそうだよ。。。
最後に、投資戦略の話。
地方で担保を作って、都心に攻め込む戦略は、
「あり！」だなと思った。
てらちゃん、長時間にわたり、
興味深いお話をありがとうございました。
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プロパンガスへ切り替え
名古屋マンション２を
プロパンガスに切り替えた。
きっかけは、１室でガス給湯器が故障。
寿命のため交換が必要とのことで、
チーン、 ９万円なり。
う・・・・
こんな調子で、今後、全部屋故障したら
１００万かかるぢゃないか・・・
予防保全できないものか・・・
都市ガスをプロパンに切り替えると、
プロパン会社が給湯器を全て新品に交換してくれる
と聞いたことがある。
さっそく複数のプロパン会社に提案を依頼した。
どの会社も乗り気で提案をしてくれた。
条件を相見積りして競わせる。
一般的にプロパンガスに切り替えると
都市ガスに比べてガス料金が高くなる。
料金が高くなっても入居者が納得できるだけの
メリットを提供できることが条件だ。
そして、
十分満足のいく条件を提示してくれた一社と契約した。
キッチンのガスコンロを
高級感のあるガラストップコートに交換し、
オーブンレンジまで新設してもらった。v(^o^)v
入居者には、満足してもらえた模様。
入居者への説明から、切り替え作業まで、
気を配ったおかげで、問題なく完了。
ただ、まだ心配は残っている。
秋から冬にかけて、ガスの使用量は増える。
さらにプロパンになって単価が上がると、
ガス料金の高騰は、けっこうなインパクトらしい。
そこは、管理会社とガス会社に
うまく対応してもらうしかない。
プロパンに切り替えるなら、
春が最適だったなと思った。
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照明の色を交換
３連休。
幼なじみのＡ君の車に相乗りして、
一路 京都へ帰郷。
夕方から、京都マンションの照明を交換。
エントランス、階段、廊下の全照明を
青白い「白昼色」から、
黄色っぽい「電球色」に変更。
どうせ交換するなら、
入居者にも「替えた」とわかるようにアピール。
ビフォー ⇒ アフター
これから秋が深まり、冬が近づいてくるが、
温かみのある光になったと思う。
交換してすぐに通りかかった入居者と、
「お、替わりましたね」
「はい、冬色にしました」
「なるほどなぁ。夏にはまた替えてくれるの？」
「あはは、考えときます」
と笑顔で会話。
夜は、いつものワインバーで、管理業者を接待した。
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やっと売買契約
築古物件の売買契約を締結した。
１ヶ月後に決済の予定。
まだ、
リフォームするか、
建て替えるか、
考え中。
先日のリフォーム博を見てからは、
リフォームでいく線が有力かな。
あまり時間がないが、
資料を集めて、
プランを検討して、
資金的なことを考えて。。。
そろそろ結論を出さないと・・・
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初秋の京都
昨日は彼岸の墓参り。
その後は、純粋な京都観光。
今宮神社。
両親が結婚式を挙げた場所だと懐かしむ。
名物のあぶり餅を食べた。
炭であぶった香ばしさと、白みその絶妙な甘さに
子どもたちも 「おいしーぃ」
次に、金でできたお寺を子どもに見せた。
子どもには、インパクト大。
「これ、高いの？」だって。
小さな秋を見つけた。
もう、紅葉が始まっている。
2009年、初秋。
深夜の高速道路で東京に戻った。
出口戦略を変更して、
一時は売却を検討した京都マンションだが、
やはり、所有し続ける価値はあるな。。。
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