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2010年問題
不動産の市況は、
ＲＥＩＴをはじめ、不動産ファンドが
動かしていると言っていい。
不動産で投資活動をする上では、
大きな影響を与えるファンドの動向は
個人といえども知っておきたい。
それを伝えるのがトゥイークの使命。
てことで、今回は重要なキーワード
「ＣＭＢＳ２０１０年問題」
を解説したい。
ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）とは、
商業不動産の収益を担保にした投資商品。
ＣＭＢＳの2010問題とは、
ＣＭＢＳに加工して投資家に
転売するために貸したローンが、
み〜んな2010年に償還時期を迎える
というもの。
償還時期を迎えるローンは、
不動産を売却して返済するか、
借り換え（リファイナンス）を
するしかない。
ファンドのローン期間は３年が多い。
ファンドバブルと言われた2007年頃に
高値で買った不動産のローン償還なので、
今の相場では売れない。
また、金融機関は昨年から証券化事業を
撤退あるいは縮小しているため、
ローンの借り換えも難しい。
ということで、
ローンのデフォルトが急増している。
おっ、そうなのか？！
ローンがデフォルトしたら、
不動産の投げ売りが始まるのか？！
残念ながら、
そうは ならない。
ローンの期限が到来しても、
ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）の
投資家に資金を配分するまでは
２年程度の期間がある。
これをテール期間という。
金融機関や投資家は、
テール期間中に市況を睨みながら、
売却時期を見極めていく。
今は、不動産の価格は最悪だけど、
２年もあれば、売り時が来るだろう。。。
みんな、そう考えているので、
ローンのデフォルトは増えているが、
投げ売りは起きていない。
そんな状況なので、
金融機関は、新たに融資する余裕もない。
こんな感じで、個人投資家の方も
2010年問題をキーワードに市況を
俯瞰してはいかがでしょう。
業界では、先月デフォルトした
パシフィックセンチュリープレイス丸の内の
破たん処理に注目が集まっている。
こんな業界ネタいかがでしたか？
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土地等を先行取得した場合の特例
今年は、不動産を取得した際の税金について、
いくつか特例が創設されている。
税理士の先生と相談し、
今月取得する不動産については、
先行取得した土地の圧縮記帳の特例
を適用することにした。
トゥイークは、事業的規模の個人事業者なので
これを適用しない手はないと。
土地等を先行取得した場合の課税の特例とは、
平成21、22年中に土地を取得した場合、
その土地の取得価額を限度として、
その後10年間に所有しているアパ・マンを
売却して譲渡益が発生しても、
その８割は税金がかからない
というもの。
この特例は、10年間にわたり何度でも利用可能。
すなわち、京都マンションの譲渡益が
今月取得する不動産の取得額を上回らなければ、
その後名古屋マンションの譲渡時にも適用できる。
（今までの買い換え特例は、同一事業年度のみ対象）
今月取得する不動産は、一部あるいは全部を
自宅に使用する予定だが、この特例は、
自己の居住用として購入する土地にも適用できる。
（今までの買い換え特例は、事業の用に供しないとダメ）
売却する不動産は、
所有期間が5年未満の短期譲渡でも適用できる。
（今までの買い換え特例は、所有期間が10年超でないとダメ）
なるほど。
ありがたい特例だ。
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関連する過去記事：「土地の先行取得による課税の特例」(2009.1.29)
市況の反転
日経新聞に、各産業の業況を示す天気図が掲載される。
先月は、ほとんどの産業が 曇りか雨だった。
国中の景気が悪いんだな・・・
と、ひと目でわかる。
同じような指標が、中古マンションにもある。
東京カンテイが発表している「中古マンション価格天気図」だ。
毎月、末日に発表されている。
ここ数ヶ月、産業天気図と同じように、曇りか雨ばかりだったが、
今月は珍しく 晴れ がちらほらと。
中古マンション市況が回復しつつあるのがわかる。
詳しいデータは、
東京カンテイがまとめた「３大都市圏・主要都市別中古マンション価格調査」や
リクルートがまとめた「中古マンションの価格・賃料指数」などの
エリアマーケティングの結果を見れば、
各エリアで価格が上昇に転じているのがわかる。
仕事の方でも変化を感じる。
今までローンの期限到来に悩んでいたファンドが、
次々とリファイナンスを実行できている。
金を出しているのは、なんと外資。
外資が金を入れ始めたときが「底」だ。
というのを聞いたことがある。
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色で空室対策
名古屋マンション１と名古屋マンション２で
解約予告があった。
今月末で２部屋が空室になる。
名古屋マンション２では
すでに１部屋が空室で、
苦戦している。
無難な白い壁では、競合物件と差別化できない。
見た目でも差別化を考えないと。
最近、プロがコーディネートした
内装デザイン集が評判になっている。
↓
収益物件専用内装コーディネート 中村豊デザイン作品集
といっても、トゥイークは買っていない。
名古屋マンション２の管理会社には、
担当のデザイナーがいるからだ。
てことで、
↑のホームページにある写真をプリントアウトして、
こんな感じのコーディネートにしてねと頼んだ。(＾o＾;)
さて、来月、どんな部屋に仕上がるか。
また、新規物件のリフォームをどうしようか。
アイデアを集めるために、最近は書店の
インテリア関係のコーナーに足を運ぶことが多い。
すると、こんな本を見つけた。
「美しいインテリアの色使い」
これは参考になる！
プロはこういうことを基本に
コーディネートしてるんだな。
こんどまた、この本の写真をコピーして業者に渡そう。
「この写真のイメージでリフォームしたい」
と。
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家賃の設定方法
昨日は、入居者ニーズの調べ方と家賃設定に関する勉強会に出席。
家賃設定って、誰にでもできるけど、
しっかり根拠を作るのって難しい。
２ＤＫの相場を基準にすると、
２ＬＤＫの家賃はどれくらいアップするのか。
１階テナントが垢抜けない店舗だと、
基準階の家賃にどれくらい影響するのか。
等々、基準を作っていくと、
家賃設定って奥が深いと知る。
一番印象に残ったのは、
木造とＲＣの家賃基準について。
トゥイークは、ＲＣという理由で木造より
家賃を高く設定するのは無理と思い込んでいた。
というより、業者に、そう刷り込まれていた。
「今どき、ＲＣというだけで、
木造より高い家賃のマンションを選ぶ人はいませんよ」と。
しかし、勉強会で気づかされた。
もしそうなら、大家はみんな木造アパートを運営する。
なぜ高い建築費を投じてＲＣマンションを建築する人がいるのか。
入居者ニーズも、家賃設定も、入居者の気持ちになるのが大切。
入居者は、ＲＣマンションに何を求めるのか。
ハイグレードなイメージ、堅牢な構造への安心感、
そして、遮音性。
そのニーズに応えた物件を提供し、
うまくアピールし、相応の家賃に設定する。
なっとく。
今まで、業者の言いなりになって、少々弱気すぎたようだ。
弱気すぎたのか、
だから満室経営できていたのか、
今後の検証が必要だ。
あと、エレベーターがある場合、ない場合、
階層の違いや、角部屋と中部屋の違いで
家賃をどう設定するかというのも参考になった。
入居者の心理を突いて、
高い部屋と安い部屋に差をつけることで、
無難な家賃に設定するよりおもしろい結果になるようだ。
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融資を引く秘訣
融資に関するセミナーはいろいろ開催されている。
トゥイークも受講したことがある。
しかし、ぶっちゃけ、裏技なんてない。
ある友人が、
「融資を受けるには、見た目が大切。」
と言っていた。
融資担当に、
「この人なら貸しても大丈夫そう。」
と思われないと、始まらないらしい。
第一印象は、最初の6秒で決まるらしい。
だから、「見た目力アップ」のセミナーを受講するらしい。
【これ】か。
どうなんでしょう・・・
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長期使用製品安全点検制度
仕事の方で、4月1日からスタートした
「長期使用製品安全点検制度」に対する
対策が始まった。
長期使用製品安全点検制度とは、
長期間の使用に伴い生ずる経年劣化により安全性に支障が生じ、
特に重大な危害を及ぼす恐れの多い９品目について、
点検制度が設けられるというもの。
対象商品は、
１．室内式ガス瞬間湯沸器（都市ガス用）
２．室内式ガス瞬間湯沸器（ＬＰガス用）
３．屋内式ガスふろがま（都市ガス用）
４．屋内式ガスふろがま（ＬＰガス用）
５．石油給湯器
６．石油ふろがま
７．密閉燃焼式石油温風暖房機
８．ビルトイン式電気食洗機
９．浴室用電気乾燥機
詳しくは、経済産業省ホームページ ご参照
つまり、大家さんは、
上記製品を設置・所有する場合は、
ユーザー登録を行い、
メーカーから「点検通知」が届いたら、
点検を受けることが責務になった。
いまのところ、行政処分は伴わないようだが、
所有者登録・点検と保守の責務を果たさずに
重大事故を招いた場合は、大家さんが
社会的責任を問われることになる。
大家として、安全に配慮するのは当然だが、
でも、面倒だ・・・
管理会社との連携が重要だな。
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住宅ローン完全攻略ガイド
「住宅ローン完全攻略ガイド」の
ＤＶＤが届いたのでさっそく視聴した。
住宅ローンは、アパートローンとは
まったく別の商品であることがわかった。
住宅ローンの審査では、
・借入時年齢
・完済時年齢
・年収
・勤続年数
・返済負担率
が重視される。
アパートローンで重視された
「所有資産」はそれほど重視されない。
アパートローンを借りる時は、
所有資産を少しでも多く見せるために
コンサルまで受けたのに。
住宅ローンは、給料の中から返済する。
考えれば、審査基準が違うのは当然か・・・
住宅ローンは、やはり借りやすいローンだった。
そして、日本の政策で、
ますます借りやすくなっているようだ。
使い方では不動産投資にも使えるとは！
「フラット50」ってのが始まるらしい。
すると、50年返済も可能になる。
ふつうに考えると、総支払額が増えるだけに見えるが、
キャッシュフローを重視する不動産投資なら、
月々の支払いが少なくなることはメリットだ。
「住宅ローン完全攻略ガイド」
↑
勉強になった。
今までノータッチだった住宅ローン。
かなり使える！
いま、知的好奇心が刺激されている。
さて、どう利用しようか・・・
今まで利用してなくてよかった。
関連記事：「タダで自宅を手に入れる」(2009.3.15)
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【不動産投資ブログランキング】
イッキに現実的なイメージが！
先日の記事でも書いたが、
かなりマイホーム購入モードになっている。
過去記事参照 >> 「完成在庫を検索中」(2009.2.17)
新築マンションの現地販売を見に行った。
「見たら買いたくなる」
と聞いていたが、たしかに、
最新設備のマンションを見ると、
「住んでみたい」
と思う。
冷やかしで、
ローンのシミュレーションをしてもらった。
結果を見て、驚いた。
提携ローンの金利が驚くほど安く、
頭金無しでも、十分払っていける。
月々の返済額は、
賃貸に出した場合の想定家賃を
下回っている。
そして、住宅ローン減税の恩恵も
バッチリ享受できる。
そうか！住宅ローンって、
そんなに簡単に引っぱれるのか。
やはり、今は、またとない買い時なのか！？
イッキに、
マイホーム購入が現実的なものとして
イメージが膨らんでしまった。
ならば と、
午後は中古の戸建てを見に行った。
やはり新築マンションに比べると見劣りする・・・
しかし、ここで、ひとつの戦略を思いついた。
今年は、収益物件を買いたくても、融資が引っぱれない。
マイホームなら、住宅ローンを引っぱれる。
それも低金利で。
1000万円貯金するのは簡単ではないが、
1000万円の値引きは、タイミングによっては可能。
土地値がそこそこある中古戸建てを
お値打ち価格で買って、負債を圧縮すれば、
将来収益物件を買う際の担保になる。
よし、中古戸建てを買うぞ！
思い立ったら、まずは理論武装。
不動産投資にも使える
「住宅ローン完全攻略ガイド通信講座」
のDVDを購入した。
届いたら、また感想を書くこととする。
それにしても、我が人生、レバレッジかかり過ぎ・・・？
関連した過去記事 >> 「今が買い時」（2009.1.20）
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【不動産投資ブログランキング】
リスク対策セミナー
投資家けーちゃんが講師の
不動産投資のリスク対策
パーフェクトマスター講座に参加した。
不動産投資には、
いろんなリスクが つきまとう。
それを漠然と不安に感じているだけでは、
投資は始められない。
けーちゃんは、そのリスクと
保険を使った対策法をうまく説明した。
トゥイークにとって、初めて聞く話では ない。
３年前にビル経営管理士試験で学んだ
リスクマネジメント。
２年前に損害保険募集人資格で学んだ
保険のしくみや用語。
前回のけーちゃんのセミナーＤＶＤで
学んだ大家さん向け 賢い契約方法。
過去記事参照 >> 「不動産投資のリスク対策」
今回のセミナーは、
これらの知識が体系的に学べるよう
うまく まとめてあった。
けーちゃん流 購入・運営に関する
ミニセミナーもついて、
5000円というお得なセミナーだった。
印象に残ったのは、
「どの保険会社を選ぶか」ではなく、
「どの代理店を選ぶか」が重要。
その解説を聞いて、
トゥイークがお付き合いしている代理店さんは、
「いい代理店」だとわかった。
事故が起こった時、
相談した時のレスポンスはいいし、
ビミョーな事故でも、代理店さんのおかげで
保険金を出してもらえた。
過去記事参照 >> 「保険を適用させるテク?!」
大家さんで、よい代理店をお探しの方、
ご連絡いただきましたら、
私がお付き合いしている代理店を紹介します！
そうして、代理店の契約が増えると、
保険会社にとって、優良な代理店と認識され、
より、保険金が出やすくなる。
結局、それが、私にとっても、あなたにとっても
ハッピーなこと。
今日、そう理解した。
セミナーでは、もうひとつ 収穫があった。
会場にＮＳＸ松田さんがいたので挨拶した。
セルフリフォームＤＶＤを参考にして、
今週末、名古屋マンション２のリフォームを
しに行くことを伝えたら、いくつか参考になる
アドバイスを頂戴することができた！
ラッキー！
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