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指紋認証デジタルキーを付けてみた

物件の付加価値を上げるために
デジタルキーを付けようか考え中。

大家さんの間では
一昨年頃がブームだったので、
今さら感は否めない。

エディやスイカ、おさいふ携帯が
カギ代わりになるタイプは
もう目新しさはない。

指紋認証ってどうなんだろう・・・

試しに、自宅に付けてみた。
IMG_0007.jpg

たまに認証してくれないが、
大概はうまく認証してくれる。
動作にストレスは感じない。

何より、鍵を持ち歩かなくてよい
というのが気楽。

でも、

子どもは成長が早いので、
すぐに認証しなくなる。

とか、

指をケガすると認証しなくなる。

なんてウワサも。

いざという時はテンキーでも解錠できるけど、
IMG_0008.jpg

賃貸に付けると管理が面倒かも。

我が家で検証したいと思います。


ところで、いよいよ夏も終わりですね。。。

我が家では、
今年グリーンカーテンにしたアサガオが
最後の元気をふりしぼって
咲いていますが、
IMG_0006.jpg

コストコでは、
もうクリスマス関連を売り始めてました。。。
写真 写真2




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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

グーグルマップ

Google map に
賃貸不動産情報が
掲載されるようになって
2週間が経った。

他の事に忙しくて、
自分の物件を
検索するのを忘れていた。

大家さん失格。。。

現在、空室があるのは
名古屋マンション2と京都マンション。

名古屋の地図を表示。
他の物件は出てくるが、
名古屋マンション2の情報は
出てこない。。。

次に京都。

おっ!京都マンションが出た!

京都マンションは、
10社の仲介会社に募集を依頼しているが、
そのうちの1社が掲載してくれていた。

どうりで、
この仲介さんから、
お盆以降に2回の案内が入った訳だ。

おっ!そうこうしてるうちに
3回目の案内が入った。

立て続けに3回案内が入っても
決まらないのも問題か・・・
条件見直す?

どちらにせよ、
Google map の賃貸不動産情報の
威力は強力であることを実感。

「住みたい沿線」とか条件を絞って
物件を検索していくのではなく、
条件を変更すると、地図上で
物件がリアルタイムに表示されるのは
直感的で楽しい。

Google map に
自分の物件が出てこないと厳しいな。


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ワンルーム投資ってどうよ

引き続き、
頂戴した質問に回答します。

トゥイークさんは、ワンルームマンション投資から始めましたか?
というご質問。

ご回答します。

トゥイークは、ワンルーム投資はしていません。

トゥイークの投資法は、
借金パワーでキャッシュフローを増やす方法です。

ワンルームマンションは、
担保力が弱いので借入が難しいです。

ワンルーム投資をする人って
何を目指すのでしょう?

ハッピーリタイア?

たぶん違います。

収入源の複線化?

ということでしょうか。

レバレッジは働かないし、
キャッシュフローもすごく増える訳ではないけど、
リスクも限定的。

なので、本業の他に収入源を持つ
ということでしょうか。

失敗しないコツは、
新築に手を出さないこと。
立地と価格を間違わないこと。
だと思います。

トゥイークの投資法とは真逆ですが、
ワンルーム専門に投資されている方もいます。

芦沢さんの書籍

芦沢さんのセミナー

参考にされてはいかがでしょうか。



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ジアースは使える。けど儲かるの?

マザーズオークションの㈱アイディーユーが、
今月から社名を(株)ジアースに変更した。

同名の不動産情報サイト「ジアース」

眺めているとなかなかおもしろい。

物件を地図で調べるに留まらず、

売買価格や賃料の相場を見たり、

近くの公示地価を調べたり、

人口密度を調べたり、

用途地域を調べたり、

活断層の有無を見たり、

太陽光発電の年間予想発電量を調べたり、

これらの情報が地図と重ねて見れるので
物件のポテンシャルがイメージできる。

(株)ジアースは
このサイトに売買物件や賃貸物件を無料で掲載し、
検索連動型広告やバナー広告で収益を得るらしい。

サービスはおもしろいけど、
収益性はどうなんだろう・・・

IDUについては、
2005年に、その将来性に惚れこんで、
「不動産オークションの可能性
という記事を書いた。

一連の関連記事が好評で、
ブログランキングでもベスト10に入った。

しかし、実際にはそんなに普及しなかった・・・

先月、IDUから株主総会の案内が届いた。

何かの間違い?

物件購入のために株は売却したと思い込んでいた。

まだ株主だったんだ・・・

株価はいくらだ?

  (゜o゜) ★□▼☆◆△・・・

現在の株価は、こちら

2006年に、40万円で株を買った記事は、こちら

 (ToT)

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

技能試験の対策方法を披露します

第2種電気工事士試験。

トゥイークは、筆記試験が免除なので、
ひと足先に技能試験を受けた。

昨日、筆記試験だった人は、
7月に技能試験がある。

そこで、試験について
まったく予備知識がなかったトゥイークが、
3週間で合格レベルまで準備できた方法を披露したい。

来月受験する人の参考になれば嬉しい。

披露する方法は、毎朝1時間、
合計21時間で合格する方法である。

まず、1ヶ月前に準備したものはこれ。

はじめての人の技能入門講習電工2種基本作業DVD付き
4885549949


2010年版一発合格第2種電気工事士技能試験公表問題
4885549930


工具セット





練習キット








まず、
「はじめての人の技能入門講習電工2種基本作業」
に付いていたDVDを見ながら、
合格に必要な20の基本作業を練習した。

1時間×2日

今後何度も出てくるので、
ここで完全に覚える必要はない。

何をすると重大欠陥(一発不合格)
になるのかを確認する。

あと、寸法を測るコツが解説されるので、それを覚える。
握りこぶし10cmとか、
ペンチの幅12mmとか。

採寸の誤差率は50%まで許されているので
大雑把でよい。
試験会場でまわりをみると、
細かく測って時間オーバーに
なっている人がいた。

次に、
「2010年版一発合格第2種電気工事士技能試験公表問題」
を見ながら、公表候補問題を13問、
すべて実際に作成した。

1問1時間×13日

複線図は、次第に書き方が
わかってくる。

ランプレセクタプルや
引掛シーリング、コンセント・スイッチの結線は、
何度も出てくるので次第に身についてくる。

次に、
何度も出てこなかった作業を
復習して不安を解消する。

1時間×2日

次に、
複線図を書く練習を繰り返した。

1日13問×3日

ここで、問題を見ただけで、
迷わず複線図が書けるようになれば、
ほぼ合格レベル。

最後に、
実際の試験を想定して、
時間を計って1問解いた。

こんな感じです。

ちなみに、技能試験で実際に出題されたのは、
候補問題の11番。
「4灯3点滅器回路」だった。

準備を十分にしたおかげで、
問題を見た瞬間に複線図を書き始めることができた。

7月に技能試験を受ける方、
頑張ってください!


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

空室の香り

昨日は、空室の臭いについて書いた。

今日は、空室の香りについて。

海外のホテルやショッピングセンターに行くと
漂ってくる、なんともいえないあの香り。

国内の芳香剤には、あの香りがない。

南国リゾートをイメージしてリフォームした部屋。

この部屋に合う香りを探していたら、

あった!

リナジット エアーフレッシュナー



いろんな香りがある。

トロピカルフルーツの香り「パラダイスブリーズ」

あま~い香りの「バニラ」

甘酸っぱい香りの「ラズベリー」

と悩んだ結果、、、

シャクヤクの花の香り「リラクシングスパ」
に決めた。

ついでに自宅用に、
太陽の光を浴びた洗濯物の乾いた爽やかな香り
「サニーランドリー」を買った。

どれも、しっかり香るのに、
キツくないのがイイ感じ。^^


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

タバコの臭いが消えない

空室のリフォームをしたが、
前の入居者のタバコの臭いが消えない。

清掃に詳しいoccy氏に相談したところ、
空気触媒による消臭剤があるという。

管理会社では、光触媒を勧めていたが、
光触媒は、光が弱かったり、
光が届かなかったりすると効果が得られない。

その点、空気触媒は、
空気に触れるところは効果が得られる。

換気するだけで、
半永久的に消臭・抗菌効果が得られるそうだ。

occy氏は、某自動車メーカーが開発した消臭剤の
日本総代理店になったというので、
さっそく試しに処置してもらった。
syousyu10051801.jpg

あっという間に、今まで残っていた臭いが消えた。

どのくらい効果が持続するのか楽しみ。

occy氏は、医療施設や、介護施設の消臭に
事業展開していくそうだ。

目のつけどころが違うね。


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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

電気工事士 技能試験対策

第2種電気工事士の技能試験まで
1ヶ月を切った。

試験対策の練習キットが届いた。

試験対策に揃えたのは次のもの。

はじめての人の技能入門講習電工2種基本作業DVD付き
4885549949

付属のDVDを見ながら、テキストで確認しながら、
合格に必要な基本作業を習得する。

2010年版一発合格第2種電気工事士技能試験公表問題
4885549930

すでに公表されている今年の問題の
解答と手順を確認する。

工具セット




技能試験に必須の工具セット。
狭い試験会場に持ち込みやすいケース入り。
作業が時間短縮できるVA線ストリッパーも付いてる。

練習キット







公表問題をすべて練習できる
器具セットと電線セット。

さあ、今後は試験対策に専念!



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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

賃料減額請求への戦い方

滞納者との闘いは一段落した。

一方、本業では、
テナントからの賃料減額請求に対して調停中。

不況のさなか、今後、
同じ苦労を味わう家主が増えるだろうから、
少しでも参考になれば。。。

さて、一般的に、
賃料減額請求は、借地借家法 第32条 第1項に基づく。

同項には、「所定の経済事情の変動等」として、
(1)土地・建物に対する租税その他の負担の増減
(2)土地・建物の価額の上昇・低下その他の経済事情の変動
(3)近傍同種の建物の借賃との比較

が挙げられている。

が、テナントは、
「不況の影響で最近経営が苦しい」
と陳情してくる。

テナントあっての賃貸経営なので、
「それはたいへんですね。」
と協力してあげたいところだが、
理不尽な要求がきたときは、

「今まであなたが儲かっていても、
 それを理由に賃上げを要求していませんが。」


と言い捨て、
借地借家法 第32条 第1項に基づいて交渉すればよい。

すなわち、

(1)土地・建物に対する租税その他の負担の増減
については、固定資産税、都市計画税の税額。

(2)土地・建物の価額の上昇・低下その他の経済事情の変動
については、固定資産評価額
参考として、公示価格、基準地価格、路線価、
および消費者物価指数の家賃
(ただし、建物の価格は、経年によって下がっていくので、
修繕費の増加で対抗する。)

(3)近傍同種の建物の借賃との比較

について、粛々と、
その変動率と直近の合意賃料を比較すればよい。

ここで、直近の合意賃料には注意が必要。

平成16年に契約して、
平成18年には更新契約を締結したが、
平成20年は連絡すると減額されそうだったので
連絡せずに法定更新していた場合、

直近の合意賃料は、
平成18年の更新契約に記載された賃料である。

すなわち、
入居時の平成16年ではなく、
現在の契約始期の平成20年でもなく、
平成18年の経済事情と比較するのである。
(最高裁判例)

これは、スライド法といわれる
継続賃料の評価法である。

この他に、差額配分法などの手法もある。
興味のある方はググッてみてください。

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テーマ : 不動産投資
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恐るべし!築古の取得税

不動産を購入すると、
不動産取得税がかかる。

ただし、一定の用件に該当する住宅を取得した場合、
取得税は軽減される。

東京都主税局の説明資料にある例で
計算してみよう。

下記のような木造戸建を取得したとする。

土地:100平米、価格6000万円

家屋:150平米、価格1500万円、築10年


まず、家屋の税額計算。

築10年の家屋は、価格が1200万円控除される。

1500万円(価格)-1200万円(控除額)=300万円

上記の3%=9万円が家屋の納税額。

次に、土地の税額計算。

6000万円(価格)×1/2(特例措置)×3%(税率)=90万円…(1)

ただし、住宅の土地には、

土地の平米単価×住宅の延床面積の2倍×3%

減額される。(ただし述面の上限は200平米))

平米単価=6000万円(価格)×1/2(特例措置)÷100平米=30万円

なので、減額される額は、

30万円(平米単価)×200平米(述面上限)×3%=180万円…(2)

軽減される額(2)が、納税すべき額(1)を超えているので、
土地の納税額は0円

しかーーーし、

これらの軽減措置は、
「一定の用件に該当する住宅」
に適用される。

築20年を超える木造住宅には、
これらの軽減措置が適用されない!


築20年超の場合、納める取得税は、
家屋:45万円(1500万円×3%)
土地:90万円(上記(1)参照)
合計135万円!(築10年なら9万円なのに)

築古物件は、不動産取得税のインパクトがデカい!

おい!民主党!!

なにが、ストック型の住宅政策だ!

なにが、低炭素なエコ社会だ!


税制は、築古を壊して、新築しろと言ってるぢゃないか!!


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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
     ほか
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