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新・日本列島改造計画

ビル経営管理士の会報を読んだ。

ビル経営セミナーで
伊藤元重教授が講演した内容が
掲載されていた。

心に響いたので、
備忘録として書いておきたい。

経済を見る時は、3つの眼が必要。

1つは、マクロで見る鳥の目。

2つは、ミクロで見る虫の目。

3つは、潮の流れのへんかを見る魚の目。

日本経済は、これ以上悪くならない。
悪くなりようがない。

2010年、日本の景気は、
東南アジアに引っ張られて
良くなるだろう。

将来、日本経済を良くするには、
増税しかない。

50兆円増税して、
インフラ整備に40兆円使い、
借金返済に10兆円使えば、
景気は40兆円分良くなる。

なぜ40兆円使うのか。

都市の構造を変えるため。

地球環境問題、人口減少、少子高齢化、
産業構造の変化に合わせた
インフラ整備が必要だから。

大都市にコンパクトに集まりながら、
主要都市をネットワークで結ぶ。

21世紀の新しい日本列島改造計画。

ある意味、日本は面白いところにいる。

日本の政治もこれ以上悪くなりようがない。

少し動けば良くなるところにいる。

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テーマ : 不動産投資
ジャンル : 株式・投資・マネー

ビル経営管理士の試験対策法

連休中は、祇園祭を見るために家族が来てました。
しかし、あいにく大雨の中の山鉾巡行となり、散々な祇園祭でした。
おかげで、どうやら風邪をひいてしまったようです・・・

さて、ここ最近、「ビル経営管理士」を検索ワードに、このブログを訪問していただいてる方が多いようです。
今年のビル経営管理士試験の申込み締切は、8月1日ですね。
皆さん、受けようか、どうしようか、迷われているのかもしれませんね。

「プロパティマネージャー」の実力を証明する唯一の資格ですし、プロパティマネジメント業務が定着するに連れて注目される資格ではありますが、受験料は高い(31,500円)し、その割には試験対策の情報があまりにも少なすぎるし・・・というのが共通の気持ちではないでしょうか。

私も昨年同じ気持ちでしたので、昨年の受験後、このブログで、ビル経営管理士試験の情報を提供し、対策講座みたいなコンテンツを考えていたのですが、半年以上の大阪出張で、まったくそれどころではありませんでした・・・

せっかくですので、昨年の経験者として、参考意見を書かせていただきます。

まず、ブログ読者の方からもご質問をいただいてますが、「難しいですか?」
これは、受験者のバックグランドによって異なりますので、一概にはお答えできません。
知識・経験ゼロからはじめると、もちろん難しいです。
特に企画・立案業務は問題の意味すら分からないかもしれません。

試験は3科目ありますが、
「賃貸営業業務」は、宅建の知識があれば問題ないでしょう。
「管理運営業務」は、建物管理実務の経験があれば、かなり易しい水準だと思います。経験がない場合は、マンション管理士とセットで勉強するのが効果的でしょう。
一番特色があるのが、「企画・立案業務」ではないでしょうか。これは、収支計算等の経験がある方が望ましいです。しかし、出題形式にいくつかのパターンがあるので、過去問題をこなせば対応できます。あと、証券化やファンドに関する時事ネタに関心を持っておく必要があります。

勉強方法は、過去問題集がビーエムジェーのサイトから購入できるので、これをひたすら解くしかないと思います。私もこれしかしていません。

試験問題の難易度は低くありませんが、合格基準はビックリするくらい低かったのでご安心ください。
ビル経営管理士試験は、昨年から受験資格がなくなりました。
(財)日本ビルヂング経営センターを経営するため(?)、今は会員と資格者を増やしたい時期なのではないでしょうか。
受けたら受かる(?!)この時期がチャンスかもしれませんね。

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ビル経営管理士登録

ビル経営管理士の登録申請を済ませましました。
これにより「ビル経営管理士」の称号が付与されることになります。

先週、全国宅地建物取引業協会連合会が社会資本整備審議会に提出した意見書では、AM,PMの定義づけや、管理業法の制定を求めています。
特に「管理業法の制定」については、管理事務を行う者の登録制度の創設や、ビル経営管理士や賃貸不動産管理士などの制度を活用する新たな法制度を検討しているようです。

賃貸管理に関する団体の動きは、前からこんなのがありました。

10月 日本賃貸住宅管理協会が、「賃貸住宅管理士会」を発足。
11月 全国宅地建物取引業協会連合会が、賃貸不動産管理業協会の会員を対象に実施したアンケート結果をまとめて、賃貸管理業の法制度化を国土交通省を要望。

新たな法制度って、どうなるんでしょうか?
いろんな手続きが増えて面倒になるんでしょうね。
3年前のマンション管理法の施行時を思い出します。

でも、ビル経営管理士の重要性が増す可能性もありますので、やはり気になります。

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ビル経営管理士 試験結果

本日、ビル経営管理士試験の合格発表がありました。

結果は、「合格」

よかった・・・ 受験料31,500円がムダにならなくて・・・

今年は、受験者 323名、合格者 229名、合格率70.9%だったそうです。

うーん、受ければ合格する資格???
社内でも受験者全員合格でした。
あんだけ頑張ったのに、ちょっと拍子抜けです・・・
この資格を一般に広めようと受験資格を撤廃したところなので、大盤振る舞いなのでしょうか?
それにしてもまだまだ人数少ないですねぇ・・・

この資格、私には大きな意味があるんです。
アセットマネージャー(AM)さんと名刺交換して、AMさんの名刺に「ビル経営管理士」と書いてあって、プロパティマネージャーの私の名刺にはないことが悔しいというか、恥ずかしかったので、今年は取ってやろうと決意したのでした。(そ、それだけです)

でも、よかった・・・

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試験終了!!

ビル経営管理士の試験が終了しました。
今は開放感。
久しぶりに勉強したなぁ。

結果は・・・

自信をもって「できた」とは言えない。
ブログにハマってしまったので、勉強に真剣みが足りなかったかなぁ。

試験問題で「J-REITや不動産ファンドの最近の動向」が穴埋め問題で出題され、
『ファンド間の物件取得競争は過熱してきており、東京都心部では、不動産価格の高騰(=【カ】の低下)を招きつつあり、稼動中物件、開発型物件の別を問わず、優良物件の取得は困難となってきている。』
という問題を見て、「おぉ、試験問題にまでファンドバブルの話題が!今夜ブログで書こう・・・って、おいっ試験中だろ!」とひとりツッコミ。

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自己資本利回りを計算してみた

ビル経営管理士試験まで1週間を切りました。
今日解いた過去問に、ビル投資のレバレッジ効果を確認する問題がありましたので、理解を深めるために、昨日入居者が決まった自分のマンションについて計算してみました。

問題を自分のマンションに当てはめてみると・・・

  物件価格 :4,000,000円
  購入諸経費:10%
  リフォーム:1,000,000円
  家賃収入:816,000円
  経費  :264,128円
  5年後にネットキャッシュフローに対してキャップレート10%で売却を目論む。

上記条件の物件について、全額自己資金で買った場合と、200万円を2.75%、元本均等7年返済で借入をした場合と、どちらが対自己資本利回りがよいか?

対自己資本利回りは、次の式で求めます。

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重要度を増すキャップレート

ビル経営管理士試験まで2週間を切りました。
今回も解いた過去問からネタをひとつ。

「企画・立案」という科目で、こういう問題がありました。

乙社が保有するビルにいて、下記のどちらの案を選択すべきかコンサルするという設定。
(A案)PM(プロパティマネジメント)を改善することで稼働率と収支を改善し、後に売却する。
(B案)大規模修繕を施し、PMも改善し、A案より低いキャップレートで売却を目論む。

まず(A案)について、PMの改善によって稼働率が1年目80%、2年目90%、3年目より満室稼動し、4年目にキャップレート6%で売却するというシナリオで収支表を作ります。
次に(B案)について、2年目まで3億円かけて大規模修繕を行い稼働率は70%のままだが、3年目から新規賃料が25%上がり稼働率80%、4年目に満室稼動してキャップレート5.5%で売却する収支表を作ります。

A案とB案の収支表を比較すると、3年目までのキャッシュフロー累計は、明らかにA案が上回っている(というかB案は収支トントン)のに、4年目の売却後ではB案の方が約2億円上回るのです。

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大家さんに必要な法律知識

最近、空いた時間はビル経営管理士の試験勉強にあてているのでブログを更新するヒマが・・・

ということで、試験範囲からネタをひとつ。
試験科目のひとつに賃貸営業というのがあります。
借主が賃料増額に応じなかった場合契約更新を拒絶できるかとか、借主が使用用途を無断で変更していた場合、借主が破産宣告を受けた場合、転貸について、敷金返還請求権について・・・
様々なケースを想定して貸主の対応を問われます。
似たような勉強を宅建主任者の試験勉強でしたことがありますが、当時は業務経験がなかったのでひたすらテキストを暗記しました。
いまは問題と似たケースを仕事で経験しているのでなんとなく回答できますが、自分がとっていた行動は、民法や借地借家法に基づいていたんだなぁと再確認しています。


大家さんは借主さんと賃貸借契約を結びますが、契約書の根拠となっているのは民法です。

でも、契約関係は賃貸仲介会社に頼んで「おまかせ」なのが一般なので、普段は民法の知識はなくても問題ないのかも知れません。
しかし、借主と何かトラブルが起こったとき、最終的な判断をするのは当事者である大家さんであり、何をもとに解決していくかというと「お互いが合意したはず」の契約書です。
したがって、大家さんは、契約書の根拠になっている民法の知識はあった方がいいと思います。

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ビル経営管理士試験

気分一新、ブログのデザインを替えてみました。
最近、ブログが楽しくてハマってます。

9月になり、ビル経営管理士資格審査まで1ヶ月を切りました。
ビル経営管理士とは、賃貸ビルの企画・立案、賃貸営業、管理・運営の知識を問う試験です。
そろそろ本気で勉強しないと、と過去問を解き始めたのですが、思ってたより試験範囲が広い・・・(^_^;)
ちょっとナメすぎてた、ヤバいかも・・・

落ちたら、受験料31,500円が自腹負担になってしまう・・・

今月は、ブログ更新よりも試験勉強に力を注ぐ必要がありそうです。

頑張れ!でもブログも更新しろ!という方、応援してください。⇒人気blogランキング←おひつとクリック

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プロフィール

トゥイーク

  • Author:トゥイーク
  • 居住地:東京
    職業:収益不動産の管理
    特技:スノーボード
    資格:
    ・不動産証券化マスター
    ・ビル経営管理士
    ・宅地建物取引主任者
    ・管理業務主任者
    ・マンション管理士
    ・フィナンシャルプランナー
    ・建築設備検査資格者
    ・特殊建築物調査資格者
    ・昇降機検査資格者
    ・消防設備検査資格者
    ・証券外務員(1種,2種)
    ・損害保険募集人資格
    ・生命保険販売資格
    ・変額保険販売資格
    ・ライフコンサルタント
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