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成約の秘訣
週末は、仲良し６家族でエコーバレーに行ってきた。
今シーズン初の雪山。
土曜日の気候は厳しかったが、
日曜日は、最高の雪質と天気だった。(^o^)
さて、ブログを読んでいる方から、
空室を埋める秘訣は何か？
と質問されたので、その回答を書きたい。
トゥイークの空室対策法、
それは、、、
過去記事でも何度か書いているが、
適切な募集条件の設定と、
仲介会社とのリレーション
ただ、それだけ。
特に裏技や奇策を使っているわけではない。
といっても、
募集条件を適切に設定するのは、
簡単ぢゃない。
自分の物件の実力を見定め、
競合物件と比較し、
賃料、敷金・礼金、広告料を
設定する。
満室運営の京都マンションと名古屋マンション１は、
人気のない３点ユニットバスだが、
過剰な設備投資をするのではなく、
募集条件のバランスで決めてもらっている。
贅沢はできない。
清潔感、美観は問題ない。
３点ユニットだけど、
この家賃なら、ここに決めっ。
みたいな感じを狙っている。
この辺のコツは、
今田さんの本に
ただ、家賃を下げただけでは決まらない。
次に大切なのが、
仲介会社とのリレーション。
昨年苦しんだ名古屋マンション２は、
仲介会社に広く認知してもらうことに尽力した。
過去記事参照：「来年に向けた活動」（2009.12.29）
その成果が、年明けから現れている。
浦田さんの本には、
でも、これらは小手先技であって、
本質ではないと思っている。
すなわち、それをしたから空室が埋まる訳ではない。
では、やる意味がないかというと大いにある。
浦田さんの本
仲介会社が「おっ、勉強されてますね！」となって、
対応がちがってくる。
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こだわり と 割り切り
東京築古アパートの再生計画。
設計事務所と打合せをした。
最近は、
耐震改修すると、
助成金がもらえたり、
減税されたり。
また、断熱改修すると、
住宅版エコポイントがもらえたり。
とりあえず、
もらえるものは全部もらって、
快適な家にしましょうか。
って、
フルスペックでお願いしたら、
出てきた見積りが、
２４百万円！
自宅を新築した上に、
戸建賃貸まで建てられちゃうよ！
計画やりなおし・・・
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成約ラッシュ！
2010年になって、1ヶ月が経つ。
所有物件のうち、
６室が空室という状態で年が明けた。
でも、
１月中に５部屋に申込みが入った。
特に苦戦していた名古屋マンション２が、
立て続けに決まった。
昨年の暮れに、集中して仲介業者まわりをした
効果が出始めたようだ。
特に頑張ってくれているのが、アパマンショップ。
地デジ部屋あるあるキャンペーンの威力か。
とにかく
ほっとひと安心。
これで、東京築古アパートの再生に集中できそうだ。
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最近のファンド業界は
たまには、業界ネタを書こっと。
ファンド業界は、相変わらず、
売りたいのに、売れない。
借り替えたいのに、借りれない。
といった状況。
ダラダラとローン期限が迫っている。。。
詳しくは、過去記事参照。
「2010年問題」（2009.10.28）
官民ファンドの設立以来、
借り換えの安心感が広がり、
増資ができるようになったＲＥＩＴたちも
「買いますよ」と言っていたのに、、、
なんだかトーンダウンの雰囲気。
あまり明るい話題を聞かない・・・
そんな中、
昨年末のＰＣＰ丸の内の売買。
1400億円強。
久々の大きな出来事だった。
買ったのは、
セキュアードのオポチュニティファンド。
オポチュニティファンドは利益追求型のお金。
それが買うということは、
「今が底値」ということか。
オポチュニティファンドの説明は、過去記事参照。
「不動産ファンドの短期転売について」（2005.12.26）
でも、買えなかった他社にとっては、
「まだ高すぎる」ということか。。。
その他、いま日本には、次々と
海外のコアファンドのお金が入ってきている。
新たな動きが始まるかな。
ミドルリスクミドルリターンを狙うお金が
入り始めたとき、日本の不動産は、
長期的な視点で、適正な状態に運営管理される。
そんな日を待ちわびていた。
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床材貼り方教室、サンゲツショールーム
今日は、昨日の壁紙貼り方教室につづき、
壁紙屋本舗の床材貼り方教室（無料）に参加した。
教えていただいたのは、
クッションフロアとタイルカーペットの貼り方。
当て木を使ったカットの仕方。
便利なコーナーカッターの使い方。
壁際の隙間を埋めるカットの仕方。
などが参考になった。
これで、床材も自分で貼れそうな気がする。
その後、茂助さん、ひな はるかさんのお声掛けで、
サンゲツのショールームに行った。
仕事で頻繁に来るアーク森ビルの３階に、
こんな立派なショールームがあったなんて・・・
いつも見るサンプルブックと違い、
大きなサンプルを見ることができた。
大柄の壁紙もイメージがわかりやすい。
その後は懇親会。
大家さん学びの会（略してオーネットの会、違うか！）の
ハレンチな情報交換は、今日も楽しかった。
ひな はるかさんの物件が、
どのように仕上がるか楽しみ。。。＾＾
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壁紙貼り方教室
今日は、壁紙屋本舗の壁紙貼り方教室に参加した。
場所は、目黒の家具屋さんエービーデザインにて。
壁紙を壁にあてるときの持ち方。
微調整するときの余分な壁紙の扱い方。
なでバケでなでる方向。
竹ベラで角を出すときの壁紙の折り方。
カッターの刃の当て方。
職人のコツを教えていただいた。
今までイメージがわかなかったけど、
やってみると意外とカンタン？！
自分でできそうな気がした。
早く東京築古アパートで実践してみたい。
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アバター的？不動産投資
映画「アバター」を観た。
映画の概念を変えたという３Ｄ映像はスゴカッタ。
ストーリーは、
自己の利益しか考えない人間の愚かさ、
自然の大切さ、
といった、ナウシカやラピュタのような
メッセージ性を感じた。
この映画を見ながら、
「温暖化」の次の環境テーマといわれている
「生物多様性」を思い浮かべた。
生物多様性とは、
あらゆる生物種(動物、植物、微生物)と、
それによって成り立っている生態系、
さらに生物が過去から未来へと伝える遺伝子、
これらを合わせた概念のこと。
そして、生物多様性をわかりやすく
理解する概念として生まれたのが
「生態系サービス」。
生態系サービスとは、
生態系から人間が得られる便益のこと。
例えば、資源の供給、気候の調節、水の循環、気分転換など。
生態系サービスは、将来、劣化が顕著に進み、
人類は生活や経済に大きな代償を払うことになる。
そこで、政府や企業は、本格的な取り組みを始めるようとしている。
生物多様性を知るには、この本
さて、アバターのストーリー、
生物多様性の話を、不動産投資に置き換えてみる。
自分の利益だけを追及した結果、
次第に保たれていた均衡が歪み出し、
ある日突然バランスが崩れ、自爆する。
しかも、自分だけでなく、広くまわりをまき込んで。
経営には、そのような危険性がある。
リーマン・ブラザーズの例は、最たるもの。
不動産を通して社会と関わりを持つ
のが不動産経営。
そこには、じつに様々な複雑な関わり合いがある。
不動産投資は、
微妙なバランスの上に成り立っている
という意味では生態系のようなもの。
自分は、さまざまな関係性（生態系）の中で存在していることを意識し、
その生態系が破綻しないよう配慮し、
共存共栄していくことが大事。
自分だけが急拡大しようとすると、
自分だけでなく、生態系さえ破綻させかねない。
アバターを見ながら、そんなことを考えた。
というのはウソ。
強引に、後でブログネタに結びつけました。 f(^^;)
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地デジ部屋あるある
不動産ファンドのＰさんと飲んだ。
黎明期の頃からこの業界に身を置き、
マーケットの成長と共に爆走されてきたＰさんが、
節目だと仰っていた。
次の一手は・・・？
さて、
名古屋マンション２の地デジ対応工事が完了した。
いま、アパマンショップでは、
地デジ部屋あるあるキャンペーンを
大々的に実施している。
入居希望者が、
アパマンショップで地デジ部屋に決めると、
フルハイビジョンテレビがもらえるというもの。
このキャンペーンを営業担当から聞いたとき、
破壊力の大きいキャンペーンだ！
と思った。
なぜなら、
同じ部屋を決めるなら、
フルハイビジョンテレビがもらえる
アパマンショップに行ってみよう。
となる。
アパマンショップでは、
物件を地デジ対応していないと、
もう物件を案内してもらえない。（たぶん）
だから、地デジ化を急いだ。
今週から、申込みが入るに違いない。。。
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京都は満室！
週末の３連休は、
あちらこちらで引っ越しが見られた。
もう引っ越しのシーズンなのかなぁ
と思っていたら、
空室の問い合わせも急に増えた。
そんな中、京都マンションにて、
年末に空いた部屋に、
早くも申込みが入った。
まだリフォーム中なのに。
先月の名古屋マンション１に続き、
リフォーム完了前の成約である。
やはり、
適正な募集条件の設定と、
仲介会社とのリレーションによって、
空室は埋まるのだと確信。
空室対策に、ウラ技は必要ない！
ひとつだけ、自慢したい。
名古屋マンション１も
京都マンションも、
誰もが嫌う３点ユニットバスなのだ。
それでも、相場の家賃で満室経営！ Year!!
あとは、名古屋マンション２。
こちらは、先月業者まわりに注力した成果が、
そろそろ現れてくる頃かと。。。
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kamochan物件拝見
昨日は、kamochan物件の見学会。
自宅を出る前に、ポストを見ると、
金融機関から郵便物が届いていた。
年末に申し込んだ融資が承認されたようだ。
よし！ 耐震改修費用はこれでＯＫ！
さて、kamochan物件。
初めて見せていただいた。
リノベで物件はここまで甦る！という参考になった。
かくれんぼができちゃうクローゼットは訴求力高そう。
色といい、小物といい、kamochanのセンスの良さが表れていた。
エントランスのさりげない照明と植栽も◎。
そんな素敵な物件に遠慮なくダメだしされるSugaさん、
これまた参考になった。
その後は、新年会。
おいしい肴と、楽しい仲間。
mazuikaさん、優良資産ｇｅｔだゼッ！
ゆうこさん、望みはまだなくなってない？！
事業部長、kamochanと交際開始？！
苦学生オーさん、ミュウミュウはダメ！
よっち、門山さん、駄菓子食べ過ぎ！
Sugaさん、その学校詳しく教えてください。
あー楽しかった。
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