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路線価下落で ゆらぐ戦略
平成21年分の路線価が発表された。
さっそく国税庁の路線価図を閲覧した。
ずいぶん下がったなぁ。
路線価相当額で検討していた物件が、
軒並み路線価「以上」になてしまった・・・
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予約の入れ方
週末から、娘の誕生祝いで高原リゾートに来ていた。
最近、行動の動機付けに大いに参考になっている
「面倒くさがりやのあなたがうまくいく55の法則」
にこう書いてあった。
良いサービスを受けるためには、予約が必要。
そして、予約を入れる際は、
利用する「理由」をひとこと添えようと。
この日のために、２ヶ月前から予約していた。
娘の誕生祝いだと伝えてあったので、
滞在中は、何かと心うれしい対応を受けることができた。
しかし、仕事で取引先のファンドから
「なんとか今月中に契約を！」という
急で、わがままな予定が飛び込んだ。
おかげで、昨日もゆっくり滞在する予定だったのに、
休暇を返上して東京に戻り、午後から出社。
こっちは、２ヶ月前から予定を入れて、
スケジュールをコントロールしてきたのに・・・
そして、なんとか山を越えた！と思ったら、
またしてもファンドから連絡が。
やっぱり、来月に延期になりました。
いいかげんにしてくれ！
でも、６月末、心配したけど
大きな混乱は起こらなかったな。
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空室募集と、契約更新と
１部屋空いた京都マンション。
来週で、リフォームが完了して１ヶ月になる。
サンルームに、
ブラインド設置した。
昨年、空室対策をいろいろ駆使した。
遠隔地でも、入居者が決まる仕組みを作れた！
と思っていたので、
１ヶ月たっても決まらないと、気持ち悪い。
「アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル」
に書いてあったとおり、
家賃と、敷金・礼金と、広告料の
バランスも調整しなおした。
でも、決まらない。
そもそも、内見がない。
苦戦が続きそうだ・・・
今回はリフォームにお金かけちゃったから
募集家賃は下げたくない。
さて、次の一手は・・・
ところで、
別の部屋で、契約更新を迎えた。
こちらは、家賃2,000円の引き上げに成功！
順調、順調。
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融資を引く秘訣
融資に関するセミナーはいろいろ開催されている。
トゥイークも受講したことがある。
しかし、ぶっちゃけ、裏技なんてない。
ある友人が、
「融資を受けるには、見た目が大切。」
と言っていた。
融資担当に、
「この人なら貸しても大丈夫そう。」
と思われないと、始まらないらしい。
第一印象は、最初の6秒で決まるらしい。
だから、「見た目力アップ」のセミナーを受講するらしい。
【これ】か。
どうなんでしょう・・・
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今週のダイジェスト
収益とマイホームの同時取得狙い。
まずは、路線価相当額の築古物件。
耐用年数を超過した木造アパートに
融資してくれる先が見つからない。
やはり、あそこしかないか。
物件資料と個人情報をそろえて、
審査を申し込んだ。
うまくいけば、15年後に完済。
建物を取り壊せば、土地値が
マイホームのローン残債を上回る作戦。
そのマイホーム。
実は借地物件。
借地権は、一等地に
あり得ない値段で住める。
我ながら、いいところに気がついた。＼(^o^)／
しかし、住宅ローンに思わぬ苦戦。
借地権は、
担保力が弱く、優遇金利が適用されない。
住宅ローン減税も適用できない。
最初に目論んだキャッシュフローが狂ってきた。
だったら、所有権でいいじゃん・・・
その方が、出口が安全だし。
ということで、断念。
タイミング良く、芳賀成人さんの
「 [借地権]アパマン投資法」
を読んだ。
借地権への着目は間違ってなかったが、アパマン向きかな。
7月25日には、芳賀さんの「借地権大活用セミナー」もある。
さっそく申し込んだ。
マイホームを断念した、次の瞬間、
また よさげな土地を紹介されてしまった。
道路付きの良い整形地が路線価相当額。
容積率200％。
こういうのを一種価格でどうこうって言うんだっけ？
あの人の「即買いでしょ」という言葉が聞こえる気がした。
ようし！ここに賃貸併用住宅を建てて住むぞ！
という１週間だったので、
今日のＣＦＰ試験「リスクと保険」は、
先週に増して準備不足。
回答欄を眺めて、ピカッと光った個所を塗りつぶした。
ｂｙ ４択王子
今週は、
さすがに疲れた。
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準備不足でもなんとか
今日は、ＣＦＰ試験の初日だった。
同じ試験を２回受ける苦しみはイヤなので、
いつもなら万全に試験対策するのだが、
今回はさすがに準備不足。
だって、欲しい不動産が出たんだもん！
それも、自宅物件 と収益物件が。
この２週間、勉強どころじゃなかった。
楽しい飲み会もあったし・・・ ｆ（＾＾；）
でも、試験は受けないと。
受験した科目は、金融資産運用設計。
証券化マスターのファイナンス理論と、
証券外務員試験で触れた内容だし、
実際に売買の経験もあるので、
ま、なんとかなるか・・・
と思ったが、
そんなに甘くはなかった。
計算式が解けない・・・
でも、望みはある。
なぜなら、過去に、
まったく勉強せずに受けた試験に合格するという
ミラクルを起こしたことがある。
それは、今回と同じ４択問題だったのだ。
そう、実は私は、
「４択王子」 なのであった。
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日本版サブプライムローン
マイホーム取得に向けて、
住宅ローンの審査を受けている。
アパートローンの審査とは
違うと聞いていたが、
本当に、まったく違う。
収益物件を持っていようが、
カードでキャッシングしていようが、
同じ借金。
借入と月々の返済額が大きいので、
提携ローンは難しいと言われた。
その後の提案に驚いた。
「でも、フラット35なら100％融資できますよ。」
自分のところでは貸さないが、
フラット35は住宅金融支援機構が買い取るので
ドンドン貸せますてことか。
これじゃあ
「日本版サブプライムローン」じゃん！
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試験１週間前
晴れの休日、久しぶりだな。
と思ったら、２ヶ月ぶりらしい。
じっとしていられず、家族でお台場へ。
気持ちよく海辺をジョギングしていたら、
なんと、ガンダムがいた。
迫力！
さて、
いま、マイホームと収益物件の
同時取得に向けて、
こっそり活動中。
おかげで、試験勉強進んでません・・・
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中古市場が発展するには？
築古物件に興味がある。
でも、
立地と利回りだけ見て購入して、
後でよく見たら、
土台が腐っていたらどうしよう・・・
雨漏りがあったらどうしよう・・・
シロアリに喰われていたらどうしよう・・・
瑕疵（かし）が恐い。
これでは、中古住宅なんて流通しない。
「だから、これからはインスペクションの時代が来るんですよ」
さくら事務所 長嶋会長のセミナーを思い出した。
過去記事参照 >>「建物調査のチェックポイント」 2009.4.22
ん？なになに？
今年の10月から住宅瑕疵担保履行法が施行される？
購入した住宅に瑕疵があって補修にかかった費用を、
売主が倒産した等で請求できない場合でも、
売買時に売主が保険に加入していれば、
買主は保険金を請求できる制度。
保険て？
国土交通大臣が指定した「住宅瑕疵担保責任保険法人」。
へぇ、いい制度だね。
え？ 新築住宅の制度？
ダメじゃん・・・
え？ 中古住宅の瑕疵担保制度が検討段階？
でも、中古住宅の売主って資力のない個人だよ。
瑕疵担保責任なんて、負えないよ。
え？
検査機関が売主と瑕疵担保特約を結んで保証を付けて、
その保証に対して保険会社が保険金を支払う仕組み？
いいじゃん。
そしたら中古住宅、安心して買えます。
国土交通省さま、早く導入してください！
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朝型ノススメ
私は早起きが苦手だ。
朝は脳が活性化している。
朝一番の作業は効率的。
早起きは気持ちいい。
似た話は、何度も聞いたり、読んだりしている。
わかっちゃいるけど、変われない・・・
やりたいことが山のようにあって、
時間がいくらあっても足りない。
どうする？
睡眠時間を削るしかない。
限界まで起きて作業して、
深い眠りについて、
朝は辛くても起きて通勤しなきゃいけない。
そんな毎日を自分に強いてきた。
４時間以上寝た日はあまりない。
何度か「朝型に変わりたい」と思ったが、
どうしても、夜型の方がはかどる・・・
そんなトゥイークを
朝型に変えさせてくれた魔法のひとこと。
夜に勉強するとなれば、お酒の席に参加できない。
(夜型は)幅広い人脈を広げていく上で致命的。
なるほどぉ！
朝型なら夜の誘いを断らなくてよいんだ。
お酒飲んで、早く寝て、朝起きてやればいいんだ。
てことで、朝型にシフト。
早起きして、試験勉強中。
今の時期は、明るくなるのが早いので、
早起き自体が気持ちいい。
物件情報が届いた翌朝は、
ジョギングで物件視察。
ロバート・キヨサキの気分。
魔法のひとことが書いてあったのは、本田 直之さんの
「面倒くさがりやのあなたがうまくいく55の法則」
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