今日は、てらちゃんに会い、
シェアハウスの運営や、セルフリフォームの話を
聞かせていただいた。

haruchan61さんが、私の新規物件を見て、
てらちゃんの戸建３号の話が参考になるかも
と言ってくれたので、さっそく。

てらちゃんが戸建３号で実践しているアイデアや
苦労話は、すごく参考になった。

新規物件の図面と写真を見て、

「私ならこう運営するする」という提案は、
某シェアハウス会社の提案よりも、
投資という観点で理にかなっていた。
さ・す・が。

そして、話はセルフリフォームに。

てらちゃんは、購入した戸建てを
100％自分でリフォームしている。

話を聞いていると、
内装だけでなく、外壁や屋根の塗装まで
自分でできそうな気がしてきた。

「業者から見積りをとった後、それを全部自分でやって、
いくら浮いたか計算すると楽しい」のだそうだ。

これを新規物件でやったら、500万円は浮きそうだよ。。。

最後に、投資戦略の話。

地方で担保を作って、都心に攻め込む戦略は、
「あり！」だなと思った。

てらちゃん、長時間にわたり、
興味深いお話をありがとうございました。


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築古物件のことなら東京築古組。

昨日は、築古鑑賞会にて、
築古組の方々に 物件を見ていただいた。

鑑賞分科会長autamnさんの計らいで、
「この物件、私ならこうしたい」という
アンケートを参加者にお願いした。

・このままお金をかけずに賃貸する。

・ゲストハウスにする。

・独立した部屋にしてシャワー、トイレ新設。

・ビンテージアパートに仕上げる。

・庭を活かし、デザインガーデンに。

・庭を畑にして入居者と収穫祭。

・道路側を貸し駐車場にし、鉄骨屋根を付けて上はルーフバルコニーに。

・戸建を４戸建てる。

・今すぐ新築アパートに建て替える。

いろんなアイデアをいただいた。感謝。

いろいろ やりようのある物件だと思うので、
「こんな方法もあったか！」ってのを、
最初にいろいろ聞いておきたい。

すばらしいアイデアをシャワーのように浴び、
視野を広げた後で、しぼっていく。

そんな感じで、じっくり検討したい。

夜は、築古組の総会とウタゲ。

２次会では、シャンパンを開けて、
店全体で物件取得を祝ってくれました。
プチ大家さん、すーさんに感謝。
気がついたら午前3時。はしゃぎすぎた。

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光速でリタイアといえば今田先生。

今田先生が監修された本が出た。

頭金ゼロではじめる〈高速〉収益不動産投資成功法[実践編]
今田信宏



サラリーマンをリタイアする会の
三宅チーフコンサルタントが、
年収700万円、金融資産800万円から
18ヶ月で収益不動産を４棟購入して、
リタイアするまでの体験記。

村田チーフコンサルタント、
高野チーフコンサルタントのリタイア記は、
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
の特典で読むことができた。

どの方も、一方ならぬ苦労があったことがわかる。
苦しくてもあきらめずにチャレンジし続け、
そしてリタイアを勝ち取るストーリーは、
感動的だし、力が沸いてくる。

今なら、アマゾンキャンペーン実施中。
申し込みは、こちらから。
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http://www.imadanobuhiro.jp/amazon/

三宅チーフコンサルタントの１億円物件の
１年間の収支と「マル秘帳簿」が入手できますよ。

先日取得した物件にて。

午前中は、耐震の簡易診断を受けた。
行政が無料で実施しているやつ。

図面を見ながら、目視で評価し、
倒壊の危険度を診断していく。

耐力壁の少なさと、
基礎の亀裂を指摘された。

耐震補強が必要だ。

有料の診断を受けることにした。

午後は、リフォーム会社と
リフォームプランの打合せ。

ここでも、畳の裏や天井裏を見ながら
断熱や筋交いの少なさについて、
屋根の勾配について、
いろいろ指摘を受けた。

ここが、築古物件の難しさ だな。。。

そして、業者の言ってることが100％理解できない。。。

木造建築について、基礎知識が必要だ。

前から気にしていたこの本。
　　　　　　　　　↓
ゼロからはじめる「木造建築」入門

あわてて購入した。

なんとかして、この物件を甦らせたい。


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昨年に引き続き、今年も
ハッピー＆リッチ アパート経営フェスタに
参加した。

フェスタの収益金は、
NPO法人スクールエイドジャパンに全額寄付され、
アジアの恵まれない子供たちに
教育環境の提供に活用されるという。

参加するだけで社会貢献できてしまうのに、
フェスタの内容は、昨年以上に濃かった。

第１部は、
満室経営のプロ、藤澤先生、浦田健さん、西山雄一さん、
リノベのうっちゃん、セルフリフォームのＮＳＸ松田さん
による、運営、管理、リフォームに関する対談。

どれも興味深い話だったが、
浦田さんの「家主も管理会社も共に入居者のことを第一に考えたら更新料なんて」という話、
「政権交代で70年サイクルの大きな変化がやってくる」という話と
松田さんの、今すぐできるリフォームの話が特に印象に残った。

第２部は、
今もＲＣを買い続けている今田先生、
新築に軸足を傾けつつある沢孝史さん、あかちゃん、
都心、築浅が主流の北野琴奈さん、
都心、ボロ物件専門のインベスト北田さん
による、買いと融資に関する対談。

それぞれ投資手法が違うので、
いろんな考え方があり、参考になる話ばかりだった。
トゥイークは、今まで今田式を実践してきたが、
昨日取得した物件は、北田式だ。

どれも、すばらしい話ばかりだった。
中でも、一番すばらしかったのは、やはり
ワタミグループ渡邉会長の基調講演。

渡邉会長の、経営哲学や人生論に関する話だったが、
アパート「経営」に置き換えると、
トゥイークは次のように解釈した。

「新」という字は、立つ木に斧を入れると書く。
　↓
ムリに新築を買わなくても、
中古を買って、リフォームすれば闘える。
　↓
経営に重要なのは、マーケティング。
　↓
しっかりマーケットを調査して、
勝てる物件で勝負する。
　↓
もし、入居者が求めているのに、
家主が「無理」と思い込んでいるものがあれば
大きなチャンス！
　↓
「儲かるから」ではなく、
入居者に「ありがとう」と言ってもらうために。
　↓
「ありがとう」と言ってもらうことに
幸せを感じること。
　↓
アパート「経営」は、
人生の目標を達成するための手段だが、
達成するまでのプロセスも幸せであること。

って感じでしょうか。

ぐいぐい 引き込まれる講演だった。

よく、
「夢をかなえるにはロールモデルが必要」と聞く。

単純なトゥイークは、
今日から渡邉会長をロールモデルにしたい
と思った。

鉄は熱いうちに。
さっそく渡邉会長の書籍を読み漁ることにした。



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ようやく、この日を迎えた。

ここまで、長かったなぁ・・・

手続きは滞りなく完了。

さっそく、取得した物件を妻と見に行った。

どうリフォームしようかね。。。

ファミレスにランチに行ったら、
なんと隣の席で、あの方が売買契約を取り交わされていた。
ビックリ。

さて、今日は月末。
ゆっくりしてられない。

午後から出社。

やっと仕事が終わって帰宅。

今月は ほんと疲れた・・・

スーツを脱いでビックリ。

上と下が違う柄だった・・・

疲れすぎ？


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不動産の市況は、
ＲＥＩＴをはじめ、不動産ファンドが
動かしていると言っていい。

不動産で投資活動をする上では、
大きな影響を与えるファンドの動向は
個人といえども知っておきたい。

それを伝えるのがトゥイークの使命。

てことで、今回は重要なキーワード
「ＣＭＢＳ２０１０年問題」
を解説したい。

ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）とは、
商業不動産の収益を担保にした投資商品。

ＣＭＢＳの2010問題とは、
ＣＭＢＳに加工して投資家に
転売するために貸したローンが、
み〜んな2010年に償還時期を迎える
というもの。

償還時期を迎えるローンは、
不動産を売却して返済するか、
借り換え（リファイナンス）を
するしかない。

ファンドのローン期間は３年が多い。
ファンドバブルと言われた2007年頃に
高値で買った不動産のローン償還なので、
今の相場では売れない。

また、金融機関は昨年から証券化事業を
撤退あるいは縮小しているため、
ローンの借り換えも難しい。

ということで、
ローンのデフォルトが急増している。

おっ、そうなのか？！
ローンがデフォルトしたら、
不動産の投げ売りが始まるのか？！

残念ながら、
そうは ならない。

ローンの期限が到来しても、
ＣＭＢＳ（商業不動産担保証券）の
投資家に資金を配分するまでは
２年程度の期間がある。
これをテール期間という。

金融機関や投資家は、
テール期間中に市況を睨みながら、
売却時期を見極めていく。

今は、不動産の価格は最悪だけど、
２年もあれば、売り時が来るだろう。。。

みんな、そう考えているので、
ローンのデフォルトは増えているが、
投げ売りは起きていない。

そんな状況なので、
金融機関は、新たに融資する余裕もない。

こんな感じで、個人投資家の方も
2010年問題をキーワードに市況を
俯瞰してはいかがでしょう。

業界では、先月デフォルトした
パシフィックセンチュリープレイス丸の内の
破たん処理に注目が集まっている。


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うっちゃん、yukaさん、ちはさんが出版された
「人生マル得不動産経営のススメ」
の記念イベントに参加した。

この本は、
不動産投資関連ではあるが、
内容は、投資のノウハウ本ではなく、
不動産投資を通して、
「幸せ」をつかみましょう
というもの。

『夫婦円満』をキーワードに、
妻という視点から書かれた内容が
すごく新鮮でさらりと読めた。

この本に登場する女性投資家たちは、
みんな、夫婦で協力して不動産経営をしている。
そして、幸せというゴールに近づいている。
ほほえましく読めて、温かい気持ちになれた。

我が家の場合はちょっと違う。

トゥイークにとって不動産投資とは、
本業の延長線上にあり、
最も得意とする分野である。

リスクの判断とコントロールが可能な土俵で
投資活動を行っているので、
妻は私を信じて一任という感じ。

妻は家庭を守ることに専念。

この本に登場する投資家たちは、
夫婦で楽しんで不動産投資をしていて、
やっぱ その方がいいな。
少し妻を まきこんでみたい・・・

今日は、この本の出版記念イベント。

今月末に取得する物件が、
ひだまり不動産の「Harch」
と趣が似ているので、
「３人の話を聞いてこい！」
と妻に背中を押された。

イタリアンレストランでの記念パーティでは、
yukaさんをはじめ、
いろんな投資家の方から、
今度の物件をどう調理すればよいか、
意見をいただくことができた。

まぁ、出てくる、出てくる。
いーーーろんな意見が。

今まで考えたことも聞いたこともないアイデアも。

すごく参考になった。

さすが実践投資家は違う！感謝！

初めてお会いした方も多かった。

すごく有意義な時間だった。

まだ、興奮が冷めない。


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今週は、仕事の方で、
物件を見ながら、管理会社と
来年度の修繕費の予算決めをした。

屋上防水

鉄部塗装

エアコン交換

ポンプ交換

築17年経っているので、
計画的な修繕や設備更新を
実施していく必要がある。

トゥイークの京都マンションも同じく築17年。

こちらは、計画的な修繕なんて実施していない。

仕事なら、人のお金なら、
計画的な修繕ができるのに。。。

いかん、いかん。

昨日は、リフォームプラン策定の勉強会に参加した。

欲しいキャッシュフローの増額分を決めて、

見込める家賃の増額分を想定して、

リフォーム費用の借り入れ条件を想定して、

リフォームに投じる予算を逆算するというもの。

リフォーム費用は、
多すぎても、少なすぎても、効果的でない
ことが数値で確認できた。

しかし、この勉強会の肝は、
リフォームすることで、家賃が上がり、
キャッシュフローが増加するということ。

家賃に反映しない修繕
例えば、屋上防水とかは、やはり勇気がいる・・・


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名古屋マンション２を
プロパンガスに切り替えた。

きっかけは、１室でガス給湯器が故障。
寿命のため交換が必要とのことで、
チーン、　９万円なり。

う・・・・

こんな調子で、今後、全部屋故障したら
１００万かかるぢゃないか・・・

予防保全できないものか・・・

都市ガスをプロパンに切り替えると、
プロパン会社が給湯器を全て新品に交換してくれる
と聞いたことがある。

さっそく複数のプロパン会社に提案を依頼した。

どの会社も乗り気で提案をしてくれた。

条件を相見積りして競わせる。

一般的にプロパンガスに切り替えると
都市ガスに比べてガス料金が高くなる。

料金が高くなっても入居者が納得できるだけの
メリットを提供できることが条件だ。

そして、
十分満足のいく条件を提示してくれた一社と契約した。

キッチンのガスコンロを
高級感のあるガラストップコートに交換し、
オーブンレンジまで新設してもらった。v(^o^)v


入居者には、満足してもらえた模様。

入居者への説明から、切り替え作業まで、
気を配ったおかげで、問題なく完了。

ただ、まだ心配は残っている。

秋から冬にかけて、ガスの使用量は増える。
さらにプロパンになって単価が上がると、
ガス料金の高騰は、けっこうなインパクトらしい。

そこは、管理会社とガス会社に
うまく対応してもらうしかない。

プロパンに切り替えるなら、
春が最適だったなと思った。

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