プロパティマネージャー自ら不動産投資に挑戦

昨日は父の日の授業参観日で、今日は振替休日だったので、
家族で東京ディズニーランドに行ってきました。

東京ディズニーランドは、25thアニバーサリーで盛り上がっていました。


25周年ってことは、どの建物も築25年なんですよね。

よぉーく見ると、古いのに、ほんとに細部までメンテナンスが行き届いる施設でした。

清掃とメンテナンスをしっかり行えば、築25年の物件でも、
ここまで気持ちよく利用できる施設になるんだなぁ・・・
と実感した一日でもありました。

しっかし、今日は暑かった。
振替休日の学校も多いのか、平日なのに、人の数もハンパなかったです・・・

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本日から、平成20年度 不動産証券化協会認定マスター養成講座が始まりました。


半年間のコース１の講義を受けて、11月に試験を受けて、
合格者のみ進めるコース２の講義を受けて、
来年の３月に合格者発表。
資格の認定を受けるのは来年の５月。

という１年に渡る長い養成講座です。

この仕事をしている以上、取らなきゃならん資格だと思ってました。

人生、日々、勉強！

頑張るか！

72,000円払っちゃったし。。。

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先日、名古屋物件の決済が無事完了しました。
まったく記事を更新する時間が作れずにいたら、
方々から「どうなった」とお声掛けいただくので、
取り急ぎ、結果のみご報告。

最近、深夜残業続きです。
余裕のあるときに動いてよかった・・・

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今日は、会社の仲間でチームを作り、ＥＫＩＤＥＮカーニバル2008東東京大会に出場しました。
雨になったのが残念でしたが、楽しめました。
駅伝で深まる絆、プライスレス！

さて、長期プライムレートが来週から、0.4％上昇します。

トゥイークは、変動金利で融資を受けているので、
金利上昇のニュースは、本当にドキリとします。

実際には、短プラ連動のローンなので、今回の影響はないですが、
昨年春に一度金利が上昇してから、二度目の上昇はいつだろうと思ってました。

昨年の夏以降、サブプライムローン問題の影響で、
金利が上げにくい経済情勢に助けられ、少し油断してました。

過去記事にも書いた金利上昇対策を、改めて講じなければ・・・

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　　関連記事：　これが私の金利上昇対策

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銀行との融資交渉が続いています。

どうしてもフルローンはムリで、頭金を10%要求されました。
１割も頭金を出すのなら、あきらめようと思ったのですが、
頑張って交渉を継続した甲斐あって、なんとか５％で決着点が見えてきました。

とはいえ、当初の資金計画が狂ったので、
次は売主に対して、引渡し条件について交渉開始。
リフォームの一部負担を要請。

あぁ、疲れる・・・

でも、今日からゴールデンウィーク後半に突入。
銀行も休みだし、リフォームの見積りも連休明けまで出ません。

連休中は、久しぶりに不動産のことは忘れてリフレッシュしよう。
２泊で山奥にキャンプに行ってきます！

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昨年、義父が、軽井沢にある築古の別荘を、
●０万円という破格の値段で譲ってもらいました。

ご縁というのはすばらしいものです。

でも、長年、ほとんど手入れがされていない物件なので、
いろいろリフォームしなければなりません。

そこで、トゥイークが、楽しみながらリフォームすることになりました。

他人に貸して家賃をいただく訳ではないので、
ちょうどいい、ＤＩＹでリフォームの練習です。

てことで、ゴールデンウィーク前半は、軽井沢へ。

しかし、なんと軽井沢では、雪が降って積もっていました。
ゴールデンウィークに軽井沢での積雪は、数年ぶりだそうです・・・

２日目は、気持ちよく晴れたので別荘へ。
手始めに、子どもたちとテラスのペンキ塗り。


今年は、軽井沢に行く回数が増えそうです。

ＤＩＹでリフォームのハウツー本て、なかなか本屋でも手に入らないんですね。
アマゾンで何冊か買ってみましたが、この本が一番オススメです。
自分でできる!我が家を簡単リフォーム―住まいのリフォームからメンテナンスまでDIYテクニック満載!

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融資の交渉が長引き、思わず苦戦しています。

銀行の融資基準に見合う物件を探して、
あるいは基準に見合うように指値をして、
満額融資を引っ張りだして物件を買う戦略ですが、
どうも融資基準が厳しくなったようです。

金額的には支店決裁のはずですが、
本部稟議になったようです。

先日の記事にも書きましたが、1棟目で若干毀損しているため、
その分を補てんするために購入物件の頭金を要求されました。

厳しい・・・

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今日は飛行機でサウス大阪へ日帰り出張でした。

トゥイークは、かなり気合の入ったＡＮＡマイラーなのですが、
ＡＮＡに都合のよい便がなかったため、スターフライヤーを利用して関空へ。

スターフライヤーは初めて利用したのですが、感想は・・・

ダメですね。

機内ではゆっくり休みたかったのですが、ダメでした。

各シートにパーソナル向けのモニタが付いていて、12チャンネルのビデオが楽しめるんです。
吉本のお笑いビデオを見始めたら、思わず休むのを忘れてしまいました。（そういうことかい！）

おまけに、シートが革張り、ヘッドレストも付いて高級感があり、
機内ではタリーズコーヒーが無料で、頼むとチョコレートが付いてきました。


これで運賃は、1万円！ （新幹線より安い！！）

また利用したくなりました。

夜は、大阪でビル管理会社を経営するOCCY氏と久しぶりの会食。
トゥイークの所有物件もいろいろとお世話になっています。
近況の情報交換をしたり、物件の美装戦略についてアドバイスをいただき、有意義な時間でした。

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銀行と融資の交渉が続いています。

融資の審査は、既に所有している物件も査定されるのですが、
京都の物件が、銀行の基準に若干満たないことが判明。

しかし、個人属性としては、銀行側の「貸したい顧客」に入れたようで、
担当者から、京都の物件を良く見せる資料を追加で求められています。

トゥイークも稟議のたいへんさは知っているので、
稟議を突破するための資料を急ぎで作成。

・昨年は、たまたま修繕費がかさんだだけの根拠。
・昨年は、たまたま入居付けに時間がかかっただけの根拠。

担当者からも「これで上と戦います。」と心強いお言葉。


不動産投資で資産を築いていきたいなら、1棟目ってかなり重要だ！

今回、強くそう感じました。　すなわち、

1棟目の投資に失敗したら、すべてがおしまいだ。

ということが、わかりました。

不動産投資で成功したい、物件を増やしたい、と思うなら正しい知識が必要です。
自分の基準ではなく、銀行側の基準を知ることで、物件を増やすスピードが増します。
効率的に学びたい方は、不動産投資の学校の受講がかなりオススメです。
まずは、実質無料の体験学習からどうぞ！

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入居者の多くが入れ替わる3月が過ぎました。

トゥイークが所有する物件は、退去者がでることなく、
満室のまま4月を迎えることができました。

空室がないので、最近読んだ浦田健氏の
家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法
のノウハウを実践できなくてウズウズしています。

トィークの空室対策は、同氏の前作
「金持ち大家さん」だけが知っている 空室が満室に変わる究極の方法
をバイブルとして実践してきました。

ここにはひと工夫した、ありとあらゆる空室対策が盛りだくさん。
ここに書いてある内容を実践せずに、ただ「空室が埋まらない」とボヤいているだけの大家さんは、体たらくと言わざるを得ません。
逆に空室対策を実践してから仲介業者さんに入居付けを依頼すると、「勉強されてますね。」と言われ、相手の態度も違います。
それくらい内容が具体的で、非常に効果的なんです。

その空室対策の最新版が家賃30%アップでも!あなたのアパートマンションを即満室にする方法。

今回も勉強になりました。
古くても、バス・トイレ別でなくても、工夫すれば相場より高い家賃で満室にできるんだなぁ・・・
早く実践したいのに、残念ながら(?)満室が続いています。

それでも最新版を参考にして、次の空室に備え、今は近隣マップの作成を進めています。
作成してみて、物件の周りには生活に必要な施設や店舗が、そろっているのに気づきました。
自分でも初めて気がついたくらいだから、内見者にしてみれば、当物件での生活をイメージしてもらえる良いツールになると思いました。

完成したら、入居者に配るとともに、空室にも配置しておこうと思います。

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